高价地潜规则：天价数字仅是表象 背后存利益链条

双重压力

2009年12月4日，远洋地产超出底价467%拿下亦庄新城新高价地当天，一街之隔的在售楼盘“金色。漫香林”再次将房价上调2000元/平方米至19500元/平方米。这个位于北京市东南五环路外的郊区楼盘，在不到两个月的时间里房价涨幅超过50%。

北京东南五环路方向大羊坊出口，向南至京津唐高速路，一条与之垂直交错的无名施工路段自西向东延伸。路北，即是2007年的亦庄老高价地(“金色。漫香林”项目及其预留用地)，当年由北京金融街(12.04,0.10,0.84%)奕兴置业有限公司以15.8亿元竞得，规划建筑面积约48万平方米。路南偏东，便是远洋地产最近以48.3亿元拿下的亦庄新高价地，规划建筑面积约27万平方米。

前后不到三年时间，两块同一区位的高价地楼面地价相差超过了5倍。

“金色。漫香林”销售中心内的一位售楼经理称，远洋高价地的楼面地价达18000元/平米左右，如果一年半以后上市，“不卖到30000元/平方米，都会赔钱。”

“拿这块地很不明智，对周边没有定价权，只能是给别的项目‘抬轿子’”，一位参与12月4日当天土地竞拍的开发商对《财经国家周刊》表达了看法。

这位开发商还提供了当天竞拍现场的一个小细节：“当竞价超过40亿元时，远洋地产这边就有工作人员回头狠瞪着保利地产(22.18,0.12,0.54%)的代表不放，举牌手的动作则越来越快，保利方面则开始频繁向场外打电话请示。显然，远洋获得上级的授权更大，拍地的底气更足。”

他告诉《财经国家周刊》，按惯例，像远洋地产这样国企兼上市公司背景的公司，拿地任务会面临国资委和资本市场的双重考核压力。

“国资委会根据各公司年初计划的完成情况对其进行考核，具体指标则依照各公司主营业务的不同而不同。但从今年保增长的大局出发，总的考核原则离不开保值增值。”一位不愿具名的某央企背景房地产公司负责人对《财经国家周刊》表示，“一个高价地吃进，就意味着企业资产规模的迅速放大。”

至于资本市场的压力，则表现为对土地储备可持续性的要求。

 据远洋地产资本运营部总经理张耘此前透露：截至2009年10月底，远洋地产的合约销售额已超过人民币110亿元，年增幅达175%，为历史最高。而公司年中业绩报告则显示，北京对其营业额一直贡献最大，高达60%。但截至10月底，该公司仅在北京市场拿了两块地。

“远洋今年在北京市场所获土地甚少，伴随近两年的激进销售，土地储备下降极快。这也就不难理解其不惜以5-6倍的超额代价购地的动机。”上述那位参与当天竞拍的开发商说，拿下高价地，就意味着向上市公司装入48.3亿元的资产。

“在某些国企的上市公司，如果年初规定的用于拿地的钱花不完，相关责任人是要受到处罚的。”一位具有国企兼上市公司背景的北京城建集团某经理直白地解释道。

对于远洋地产高价拿地只为年终“冲业绩”的质疑，记者曾发短信并致电约访其公司总裁李明。但对方手机处于停机状态，办公室电话亦无人接听。

远洋地产副总裁赵泽辉称“不负责此事，不知情”。远洋地产开发部经理傅淼则表示，“不在职权范围内，不方便说”。

而据媒体报道，李明对于高价拿地的公开表态是：“北京低密度住宅用地的供应一直、且将会持续短缺。此次购地将把公司旗下的产品线由中端扩展至高端、同时进一步巩固北京市场领先地位的策略。”