高价地潜规则：天价数字仅是表象 背后存利益链条

大龙是谁

11月20日，北京新高价地的头衔，使母公司为“顺义土地一级开发商”的大龙地产曝露在同行的审视中。

在拿到标书准备去竞拍北京天竺开发区22号地块的前一天，融侨集团北京公司总经理助理叶兴嵘根本没听说过大龙地产。吸引他注意的是标书上保利、龙湖和中建这些乍眼的名字。

而在竞拍现场，大龙地产频繁举牌的动作令他印象深刻，“尤其是最后报出50.5亿元的天价，那一瞬间可能在场的所有人都在想同一个问题：大龙是谁？”叶兴嵘说。　

大龙地产新闻发言人马志方曾在竞地成功后对媒体表示：大龙是顺义区最大的地产公司，公司业务约有60%分布在顺义，对当地市场非常了解。

公开资料显示，北京顺义大龙城乡建设开发总公司隶属顺义区国资委，公司成立于1987年，旗下子公司北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司于2006年通过借壳在沪上市。此次豪掷50.5亿拍下北京“中央别墅区最后一块低密度用地” 的北京市大龙房地产开发有限公司正是归属大龙伟业的一家子公司。

一位熟悉顺义情况的开发商向《财经国家周刊》记者透露，大龙地产的母公司一向以顺义区土地一级开发商的形象对外，“凡是到顺义区开发项目的企业，都得通过这家公司拿地”。

大龙地产的“特殊”身份，旋即成为其成功获地的质疑点。

有证券分析人士调出大龙地产近三年的盈利数据分析后认为：按照公司目前最佳的盈利效果测算，大龙地产要付清全部地价款至少需要17年。

而地产同行则普遍怀疑“大龙是否真的会全额支付50.5亿元”。因为按照“惯例”，“一二级联动”开发模式背后，通过一系列资金腾挪，拿地公司通常最后只需支付很少的地款。

《财经国家周刊》记者在采访中了解到，单就此次竞拍的天竺22号地块而言，其一级开发商为北京英才房地产开发有限公司，该公司开发的龙湾别墅项目紧邻22号地。因此，坊间对于大龙地产与英才地产可能进行“一二级联动”开发的议论极盛。

从事土地项目咨询工作多年的成先生在接受《财经国家周刊》记者采访时，对土地“一二级联动”背后的“门道”做了详细披露。

据他介绍，土地最终成交价(也称地价款)由三大部分构成：一是土地纯出让金，相当于70年土地使用权的地租；二是开发建设补偿费用，主要是土地一级开发平整过程中产生的费用，如拆迁安置、市政管网铺设和管理费用等。这部分钱要待土地出让完成之后由政府返还给一级土地开发商，作为其成本和利润回报；第三部分是城市基础设施配套费用，这部分钱待土地出让完成之后由地方政府提走。

“如果由政府来主导土地的‘一二级联动’开发，就完全有可能把地价款中的一级土地开发建设补偿费用返还给拿地企业”，成先生说，“相当于把钱从左口袋放到右口袋，地价往往是可控的”。

他还表示，类似的“合作”也可在非政府主导的一二级开发商之间进行，“很多动辄几十个亿的高价地，最终仅需实际支付很少的钱”。

对于上述分析，融侨集团北京公司总裁助理叶兴嵘表示认同：“这是很多人都会想到的一种利益模式。”

“敢于花50亿拿下高价地，要么企业的资金实力超强，要么就是有特别的现金流分担方案”。叶兴嵘说。

对于上述质疑，大龙地产未作公开回应。《财经国家周刊》记者数次拨打该公司办公电话，或无人接听，或有工作人员称“不负责此事”。

截至发稿时，北京英才房地产开发有限公司董事长兼总经理蓝春也未接听《财经国家周刊》记者的电话。