瑞峰：房企忙蓄客供需齐跌 房价呈结构性上涨

一、导读

1、宏观环境：一线房产已成金融品  近三年87%置业者贷款买房

全国：上半年一线城市房价上涨的六个因素中，有五个都是金融层面的流动性推动的，只有一个跟基本面有关系。这五个因素分别是杠杆、国内过多流动性追逐过少的安全资产、资产价格轮动、香港资金流动炒作深圳房地产以及虚假交易。现在一线城市的房地产已不再像一个必需品，越来越像金融品。如果像金融品的话，未来房地产价格不一定会下降，但是会波动性上升。

平安银行发布《中国消费者借贷观念及借贷行为白皮书》，白皮书指出： 最近三年有过置业的受访者中,87%通过房屋按揭贷款购房，房贷额度均值为房价的33%，其中贷款额度为房价50%以上的约占一半。中国人安居需求带来的刚需性购房，以及二胎政策放开等利好因素让房地产市场相对红火，为房贷业务持续稳健增长注入动力。可预期，未来房贷业务仍将占据消费贷款主导地位。

东莞：日前，东莞农商银行携手石龙汇星商业中心，创新推出“全面按揭贷款支持、非毛坯分期业务优惠、POS业务合作优惠、商户活动优惠、荷包社区优惠和开卡优惠”等活动。在东莞写字楼价格涨幅超越住宅和售价低的基础下，该优惠活动一定程度上助推东莞写字楼成为投资新宠。

2、新增供应：房企忙蓄客供应大跌   5大项目将在近期全新面市

上周房企推货节奏严重放缓，住宅新增合计372套，面积约3.56万㎡，环比下降77%。新增供应持续下滑，房企进入蓄客期，多个项目处于认筹阶段，上周只有2个项目有住宅新增：表现在中天·悦府推出180套72-88㎡刚需户型和碧水天源192套98-118㎡改善户型入市。非住宅方面，新增31套，面积约0.26万㎡，环比下降42%，主要有中正项目的商铺供应。

从预售证来看，后市全新项目上市量将有所增加，卧龙名苑、翠湖大厦、中熙君墅湾、万润财富中心、恒大御景半岛5大项目将在近期全新面市。此外，沿海丽水佳园、银湖山庄和绿地公馆也有新品加推。

3、成交量价：项目支撑效应减弱   楼市成交量大幅缩水

上周东莞全市住宅成交713套，面积约8.32万㎡，环比下降58%；非住宅成交840套，面积约3.41万㎡，环比下降23%。上周商品房交易市场骤然降温，成交量大幅缩水，主要原因是：1、供应不足。大部分房企现阶段处于蓄客期，推货有限，况且上周供应严重不足，成交自然上不去；2、项目支撑效应减弱。前两周楼市主要由集中入市的项目所支撑，项目集中签约暂告一段落，并以自然销售为主。

4、成交价格：热门区域新品上市支撑    房价结构性上涨

上周东莞楼市住宅均价14362元/㎡，环比上涨7%。随着望牛墩新品集中签约进入尾声，热门区域逐渐重夺成交市场的主导权，助推房价坚挺向上。预计随着热门区域中碧水天源和中天·悦府项目的入市签约，将支撑房价持续在高位上运行。

5、楼盘活动：房企推货节奏明显加快  石竹山水园开盘

8月第一周，开发商推货节奏较上周明显加快，有1个项目进行开盘，是石竹山水园，推200套91-162㎡新品，均价7200-9000元/㎡，去化约6成。

在楼盘活动方面，大部分项目处于前期蓄客阶段，约有7个项目进行认筹活动。新盘认筹方面主要表现在虎门印象的营销中心开放，推76-99㎡2-3房；恒大御景半岛举办星光音乐节，推75-212㎡非毛坯洋房。新品认筹方面主要表现在星河城市广场举办捕鱼达人赛，推50-100㎡的非毛坯复式公寓；厚街万达广场举办千人同心锁DIY，推50-120㎡商铺；聚龙滙星商业中心举办莞北大型冰雕展开放和招商成果发布会，推滙星摩纳公寓；金地城南艺境举办126㎡4房样板房开放，主推128套96㎡3房和126㎡4房。加推方面，桃源艺境推113-127㎡洋房（认筹享2万抵8万）和290㎡别墅（送车位，认筹享5万抵20万）。

6、土地市场：莞史上第二“单价高价地”出炉    北大资源溢价329%夺樟木头商住地   

2016年8月4日，樟木头镇樟罗社区一宗商住用地进入竞拍，迎来8家房企的争抢，经过119轮竞价后，最终北大资源集团以3.18亿将其收入“囊中”，溢价率达329 %，折合楼面地价为13298元/㎡，超过莞城碧桂园新高价地，成为东莞史上排行第二的“单价高价地”。据悉：该地块位于樟木头镇中心，紧邻西城路、莞樟路、樟深路，距离樟木头火车站仅7分钟车程，出入交通便捷。香樟1号、长虹百荟在旁，生活配套设施齐全，商住氛围浓厚。

土地出让方面，上周茶山横江村推出2.95万㎡商住地，起始价23619万元，起始楼面地价为2000元/㎡，在东莞无地可拿的僵局下，此地块继续受宠的概率大。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1

总体情况：项目支撑效应减弱   楼市成交量大幅缩水

1.2供需量价走势：热门区域新品上市支撑    房价结构性上涨

1.3物业类型成交：

洋房别墅跌幅明显  仍是成交主体

1.4产品类型成交：环比全线下滑   刚需改善产品成交为主

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：寮步夺冠   新盘入市支撑

1.5.2个盘成交排名（按套数）

1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：80-110㎡产品成交5成

1.6.2别墅产品面积区间成交: 250㎡以下占70%

1.6.3普通住宅各单价区间成交：11000-13000元/㎡占29%

1.6.4别墅各单价区间成交：10000-14000元/㎡别墅占半壁江山

1.7楼盘活动：房企推货节奏明显加快  石竹山水园开盘

1.8新增供应：房企忙蓄客供应大跌   5大项目将在近期全新面市

1.9新开工：莞城及茶山两个项目开工  茶山珀乐广场洋房体量为56701平方米

2、土地市场

2.1待拍土地：无

2.2出让土地：茶山横江村再出商住地2.95万㎡  起始地价2000元/㎡

2.3土地成交：“潜力股”樟木头樟罗社区地块受宠  北大3.18亿豪夺溢价329%

三、宏观经济政策环境

1、国内：

1.1经济环境

1.1.1 28省份半年财收：粤沪飙升 地区差距扩大

截至8月7日，除四川、黑龙江、西藏等省份外，其余28个省份披露了上半年财政收入情况。从上半年一般公共预算收入总额来看，排前三名的省份并无悬念，依然是广东(5439亿元)、江苏(4516亿元)和上海(4196亿元)。不过，与去年同期相比，广东与江苏收入正快速拉开，相差近千亿，而上海则紧逼江苏。

今年上半年，一般公共预算收入跨入3000亿阵营的有两个省，分别是浙江和山东。北京、湖北、河南、安徽、湖南、福建六地收入位于2000亿元~3000亿元之间，河北、天津、江西、重庆、辽宁、吉林、内蒙古、陕西等地收入处于1000亿元~2000亿元之间。山西、贵州、广西、海南、新疆、甘肃、宁夏、青海等地收入不足千亿。

上半年收入增速超过10%的省份有河北、贵州、河南、北京、湖北、浙江、天津、甘肃和重庆。从全国来看，上海和广东两地财政收入及增速抢眼，这受益于当地第三产业发达。不同于地区间经济增速差距较小，财政收入增速差距正在不断扩大。收入增速最高的上海与增速最低的辽宁相差近50个百分点。

1.1.2 部分亏损企业将无缘新三板 不符合三类标准或被劝退

近两周新三板市场传言，全国股转系统窗口指导部分券商要求“对利润为负的企业不要申报挂牌，同时在审的企业要撤回。”事实上，包括南京证券在内的数家券商证实了该窗口指导的真实性。

全国股转系统实际上给出了两块判断，即科技型企业和非科技型企业。对非科技型的传统行业，股转系统要求企业的资产规模不低于平均水平，且不能连续亏损。而科技型企业，对企业的规模也有一定要求，如果两年一期加起来低于1000万要列入观察名单，需要观察期后的财务数据。如果是研发型企业，不能满足收入要求的话，则必须要满足一定的净资产规模，以支撑企业发展，而净资产规模股转系统建议在3000万到5000万之间。

一个正常的市场分两端，一端是标的，另一端是投资者，目前新三板的标的公司经过几年的发展，从数量上获得了较大的增长，但投资者及流动性培育的缺失仍是市场的首要矛盾。但在制度红利到来前，强化新三板市场的准入门槛，加强监管显然具有必要性。

1.1.3 香港上半年零售总额跌10.5%为十七年来最差 访港旅客7月开始回升但奢侈品购买减少

香港特区政府统计处8月2日公布数据显示，今年上半年香港零售总销售额同比下跌10.5%，为1999年来同期最差水平；总销售量同比下跌10.1%。并不意外地，香港零售总销售额在6月录得第16个月连续下跌。当月零售总销售额同比下跌8.9%至337亿港元、总销售量同比跌9.6%。两项数据均较市场预期中位数估计的8.1%、8.5%更差。

香港主要珠宝首饰零售商之一的周生生预计今年上半年净利润或录得五至六成跌幅。周大福的二季度营业数据则显示，香港及澳门地区业务零售值同比下跌22%，同店销售额跌24%。日前，香港特区政府商务及经济发展局表示，在7月的前两个星期录得访港旅客数量回升，整体访港旅客同比增长5.3%，内地旅客数量回升3.5%。酒店房价下降被认为是主要因素之一，另外近期日元走强、欧洲的多起恐怖袭击事件也使部分内地旅客转而赴港旅游。

内地游客以前主要是购买奢侈品为主，现在则转变为餐饮娱乐消费及购买中等价位的时装等，整个零售业现在仍处于调整期。本身奢侈品、珠宝首饰等价格就较高，这些商品销售的显著下跌，会明显拖低整体零售业数据。

1.2楼市环境

1.2.1  社科院：一线房产已成金融品 未来房价波动性会走高

社科院城环所副研究员王业强近日表示，经过上半年上涨之后，现在一线城市的房地产已不再像一个必需品，越来越像金融品。如果像金融品的话，未来房地产价格不一定会下降，但是波动性会上升。

在引发一线城市房价上涨的六个因素中，有五个都是金融层面的流动性推动的，只有一个跟基本面有关系。这五个因素是：一是杠杆。过去一年房地产投资的杠杆从两倍多，就是30%的首付迅速上升到两倍以上，这跟2015年股市流失的场外配资非常相似。二是国内过多流动性追逐过少的安全资产。现在安全资产太少了，很多金融大机构开始把自己的金融配置放在住宅地产和商品地产上，自然会推高房价。三是资产价格轮动。2015年中国股市经历了一次上涨、下降，在股市获益的人把资金转出到两个方向，一个是到海外配置美元资产，二是就近配置房地产资产。本轮房地产涨得比较猛的一线城市都是金融市场比较发达的城市。四是仅限于深圳，香港的资金流动炒作深圳的房地产。香港的房地产市场到了市场的高点，很多香港资金挪到内地来进行投资，深圳就是一个重点。五是虚假交易。中国民营企业家向来融资很难，一线城市房价飙升的时候，通过制造虚假交易，哄抬房地产价格，可以把从银行的实际融资规模一下子陡然提高。

1.2.2 SOHO中国四年转型路终结重启卖楼

从散售转型自持后,SOHO中国营业收入及净利润连续三年下滑,今年该公司再次开启售楼模式,不仅是公司对利益的追逐,更像是潘石屹对财务报表的一次妥协。7月29日,SOHO中国发布公告称,将旗下SOHO世纪广场项目以32.97亿元售出,这是潘石屹决定出售部分持有物业后卖掉的第一个项目。

一方面持有巨大的优质物业，另一方面是逐年下滑的业绩，两者的巨大反差，让挣惯了快钱的潘石屹在过去的四年中一定很寂寞。

1.2.3 调查显示近三年87%置业者贷款买房

平安银行发布《中国消费者借贷观念及借贷行为白皮书》，白皮书据此指出,从不同消费贷款产品规模看,房屋按揭贷款仍占据我国消费贷款的主导地位,同时未来增长依然稳健。

如今,面对购房所需的巨大金额,绝大多数购房者都选择按揭购房。调研数据显示,最近三年有过置业的受访者中,有87%通过房屋按揭贷款购房。房贷使用者所需房贷额度均值为房价的33%。其中,约一半房贷用户所申请贷款额度为房价的50%以上。消费者的房贷申请年限平均超过15年。

中国人安居需求带来的刚需性购房，以及二胎政策放开等利好因素让房地产市场相对红火，为房贷业务持续稳健增长注入动力。可预期，未来房贷业务仍将占据消费贷款主导地位。

1.3产业动态

1.3.1 中国首只物流地产Reits新加坡主板成功上市

7月28日，富春控股集团有限公司旗下电商物流品牌“运通网城”在新加坡交易所主板成功上市，由此开创了中国电商物流资产在新加坡资本市场上市的先河。

运通网城资产包总价值为新币13亿元，约合人民币64亿元。据悉，本次运通网城的成功上市，将创下中国企业在新加坡主板上市的众多第一：第一个中国物流与电商运营资产的上市；第一个以房地产信托在新加坡上市的中国民营企业；近十年来，中国企业在新加坡募资规模最大的上市项目。

运通网城旗下共有6个位于杭州的电商物流优质资产，其分别为北港物流、崇贤港投资、崇贤港物流、富卓实业、富恒仓储以及恒德物流。同时，运通网城还在新加坡组建了一支专业资深的金融资产管理团队，对其上市资产进行管理。运通网城在新加坡主板上市，将有效推动富春控股衔接国际资本市场，促进其资产证券化和运营专业化进程。同时，本次上市也为富春控股借鉴和学习新加坡一流资产管理公司的管理经验提供了平台，并将促使富春控股未来的资产管理更具规模、更加专业、更具国际化水平。

1.3.2 创投空间“向钱近”：行业洗牌的必经过程

7月24日，无界空间发布的联合办公行业蓝皮书显示，国内联合办公空间已多达2300个。根据科技部的数据，截至2015年，全国科技企业孵化器数量近3000家。而在2015年之前，孵化器数量总计还不到1600家。

“上海的众创空间其实有40%至45%是空置的，有的创投空间的确已经倒下。”优办创始人兼CEO卢阳表示。梦想加创始人王晓鲁表示，众创空间是趁着红利起来的，但其实盈利模式很单一，基本上就是二房东。当上游创业者没那么多时，倒闭、合并就在所难免。“这是行业洗牌的过程。”王晓鲁表示。

在各类众创空间中，联合办公是一种新兴业态，但目前这一行业百分之七八十的公司处于亏损，主要原因是投资者盲目进入，对这一行业缺乏了解，很多盈利模式有问题，不是依靠租金而是靠服务生存，而后者从未被证明。加上入驻率得不到保证，最终导致公司运营困难。即使是在国内成熟度高于联合办公空间的孵化器，也难以掩饰盈利模式单一的尴尬。孵化器的主要盈利来自于对创业团队投资回报而非空间租金，各地孵化器需要争先恐后地抓取创业者及创业项目。

1.3.3 产业地产进入长尾时代 多元盈利格局考验运营实力

7月21日，“长尾元年 流动园区”2016第六届中国产业新区高峰论坛在北京圆满落幕。与会嘉宾普遍认为，中国产业地产经历上一阶段的发展，进入了更加“长尾”的时代。

中国产业园区被认为是一个万亿级的市场，在过去的一段时间里，不断有新兴力量在市场感召下加入队伍，他们包括金融资本、开发商、科技巨头等等，这带来了园区数量的激增。中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长、研究员冯奎指出，2016年5月县以及县以上数量的新城新区3500个。这些园区、新区、新城面临着严峻的挑战。

只有把盈利模式做到多样化，才有可能变得可持续，长尾是产业地产开发的核心力量，是行业未来发展的核心问题。产业地产本身就应该是一种长尾业务，不是简单卖掉房子，还包括出租部分物业、服务园区企业、甚至投资部分园区企业，如果仅用一个非常简单的买卖结构来做产业地产肯定做不下去。

产业地产的“长尾”还在于用户体验的“长尾”：企业和园区的关系在入驻之后才真正开始而绝非结束，应让企业体验到从硬件到软件的“长尾化”服务。

2、东莞经济及政策环境

2.1经济及房产环境

2.1.1 16家东莞企业入围广东企业500强 数量居全省第五位

8月3日，广东省企业联合会、广东省企业家协会发布2016年广东省企业500强。尽管500强里广深企业居多，但是东莞也有玖龙纸业、易事特等16家企业榜上有名。相比去年，东莞企业上榜数量增加了4席。

其中，中国最大的箱板原纸产品生产商玖龙纸业，在上榜莞企中位居第一，生益科技和易事特在莞企中位居第二和第三名，前者为我国最大、全球第四的覆铜板生产企业，后者则在IDC数据中心、光伏发电站、新能源车及充电桩等多个行业领域均居龙头地位。

此次上榜莞企相比去年变化也很大。其中，玖龙纸业去年位列榜单前30强，但今年已经下滑到第52位。金叶珠宝、中域电器、东糖集团、时尚电器、三友联众等去年上榜的企业，此次未能入选；金叶珠宝今年完成工商登记变更，注册地改为黑龙江伊春市。不少莞企“落榜”，主要是这部分莞企不是上市公司，今年又没有主动申报，因此无法统计数据而未能上榜。此外，一些实际总部在东莞，但注册地在广深等地的企业未能统计到莞企名单中。

2.1.2 东莞企业跨区域投资 地方财政实行利益分享试行办法出台

8月2日，市政府官网公布《东莞市促进区域合作发展利益分享试行办法》（下简称《办法》），明确孵化器成长企业跨镇街（园区）投资建设的重大产业项目，以及企业总部与生产经营基地跨镇街（园区）分设的重大产业项目，在地方财政收入贡献等方面实行分享制度。松山湖园区的总部企业在实施利益分享后，仍然与园区内其他企业一样，同等享受各类鼓励科技创新、员工子女入学、人才住房等方面的优惠政策和公共服务。

据介绍，市税务部门于每年1月份，根据经确定的项目企业名单，提供项目上一年税收明细给市财政局。市财政局根据项目类型及地方财政收入贡献分享比例，计算项目企业所涉镇街（园区）分享的财政收入数额，并通过地方财政收入分成结算方式，将相关财政收入返还给镇街（园区）。

2.1.3 农商行创新地产金融服务 提供按揭贷款及非毛坯分期优惠

日前，东莞农商银行携手石龙汇星商业中心，对于置业者和创业者，创新推出“全面按揭贷款支持、非毛坯分期业务优惠、P O S业务合作优惠、商户活动优惠、荷包社区优惠和开卡优惠”等活动。在新一轮大型商贸中心建设热潮当中，东莞农商银行通过创新商业地产合作形式，开启地产金融服务新模式。

购买汇星商业中心公寓的业主，还可享受东莞农商银行非毛坯分期业务优惠，费率低至0 .305%/期，期限最长达8年，若一次性付款将能享受更加优惠的费率；而购买商铺的客户，享受的非毛坯分期业务优惠期限长至5年，额度高达60万。

2.2产业动态

2.2.1 东莞40多家企业挂牌“莞创板” 挂牌企业可在平台融资

8月5日，东莞市产权交易中心（以下简称“产权中心”）和东莞市智盈企业服务有限公司联合主办的“莞创板”挂牌仪式上，10家从事制造、旅游、贸易等行业的企业敲响了挂牌的金锣。

“莞创板”是产权中心打造的综合性创新服务系统，2016年4月启动，以产权（股权）交易服务为核心、科技创新企业为主要服务对象，并向挂牌企业提供股权托管、股权融资、资本运营、财务顾问等综合性金融服务。

作为地方性投融资服务平台，相对企业挂牌新三板、区域性股权交易市场，“莞创板”有“立足本土、服务本土”的地域性优势，无疑有助缓解中小企业的融资难题。

2.2.2 深圳产业加速外溢 东莞临深片区加码揽才“争夺战”

近年来，拥有数千名员工的海陆通公司全面搬入东莞黄江镇后，加快生产自动化流程，并不断开拓国内外市场，产品除了国内市场外，还远销海外200多个国家和地区。随着业务扩大，海陆通公司的技术人员的数量也在不断增加。但是，科技人员刚过来东莞，由于社保缴纳期限等问题，达不到相关的积分入学条件，子女入学就是个很大的问题。

海陆通公司等企业面临的问题，正成为黄江政府新一轮工作落地的重点。近日，黄江镇正式印发了《关于建设莞深科技创新走廊桥头堡的实施意见》、《黄江镇关于特色人才特殊政策的暂行办法》等文件，力争将黄江打造成莞深走廊上的创新高地。

黄江行动迅速。临深片区的其他镇街也不甘人后。不久前，长安镇举行“优才卡”摇号抽签发放仪式，共有108名人才中签企业推荐型“优才卡”。此外，长安镇还在通过“一改两区三提升”战略，打造科技商务区和人文生活区，以此提升城市吸纳力，以此吸引更多人来长安创业和生活。

2.2.3 东莞8家企业将获专利补贴共37200元 遍布7镇街

8月5日，市知识产权局公示拟补贴专利执行保险项目。根据《东莞市促进科技金融发展实施办法》的有关规定，市知识产权局组织受理并审查了2016年度专利保险保费补贴项目，此次向社会公示拟补贴项目。

根据这份公示名单，我市共有8家企业拟获得保费补贴，补贴金额为37200元。其中，不乏一些知名企业，如广东华南药业集团有限公司、广东众生药业股份有限公司、东莞市永强汽车制造有限公司、东莞市中镓半导体科技有限公司等。获得补贴的企业分布在麻涌、石龙、石排、桥头、南城、寮步、企石七个镇街。获得补贴资金最多的企业是东莞市永强汽车制造有限公司，它共获得5600元保费补贴。

《东莞市促进科技金融发展实施办法》中明确提出设立专利保险补贴。对我市企业专利参保保费和参保专利托管机构给予补贴，进一步提高我市企业专利风险管理能力，维护企业创新成果的合法权益。