实探：黄江推9万平商住地块 将造东莞下一个新楼面价？

如果黄江宝山社区两地块要成为新的东莞总价地块，势必要拍出至少27亿元的高价，那么两地块的平均楼面价将是1.17万/平，对于目前渴望拿地的房企来说，这个价格并不会高到难以接受。从近期拍出的樟木头地块和莞城地块就可以看出来，莞城地块成交楼面价达到1.27万/平，樟木头成交楼面价达到1.33万/平。

不过严格来说，虽然两宗地块相邻，但分为两次出让，即使拿地者为同一家，严格的地块定义仍只能以一块地的成交数据来算，在这个前提下，占地6万平的2016WG024地块或有希望冲击，但要超越26.8亿的总价，该地块的楼面地价要破2万以上，这在东莞土地市场仍存难点。黄江目前的地块为金地2014年8月拿下的三新社区商住地，总价为2.23亿，楼面价4053.46元/平。不过不管怎样，这两宗地都将成为黄江的新地块。

黄江与深圳接壤，通过莞深高速可快速到达深圳市区，近年来已经成为深圳客置业最青睐的东莞镇区之一。据东莞中原研究部监测数据显示，黄江住宅库存已经基本见底，仅剩金地湖山大境寥寥几个盘有洋房出售，最近一周住宅仅成交16套，排东莞镇区中下游，成交均价却破两万达到21050元/平，一直高居不下。不愁卖，价格高这两点吸引了大批东莞开发商尝试进入黄江楼市。

2016WG024号地商服比例要小于等于5% 报价增幅2000万元

这块编号为 “2016WG024”的商住地块位于黄江宝山社区教育路旁，毗邻黄江人民公园，占地面积为61710.83平，容积率为1.0<R≤2.2。通过占地面积和容积率可计算出，该地块最大的建筑面积为135763.826平。无论是占地面积，还是建筑面积都远远超过2015年所有成交的商住地块。

2016WG024号地块，规划用途为其他商服用地、其他普通商品住房用地。虽然地处黄江镇繁华的中心地带，但是该宗地块商服比例却被明确要求不能大于5%。在黄江住宅均价破2万的大背景下，该宗地块完全可建成纯住宅小区，仅配套少量商业停车位即可。

从起拍底价和最大的建筑面积可计算出，该地块的起拍楼面价为3314.62元/平。黄江前单价地块为金地2013年底价22286万元拿下的金地湖山大境后期储备用地，折合楼面价4053.46元/平。该宗地块和黄江前单价地块仅相差700元/平。该宗地块的报价增幅达到2000万元，按部就班叫价5次后，最新黄江单价地块将诞生。

国土部门将报价增幅定为2000万元，无疑会大大减少开发商出价的次数，也从侧面反映出国土部门对该地块拍卖的期待。与东莞以往经历好几个小时才能成交的地块情况不同，该宗地块价格在拍卖时将会迅速上上涨，达到高价区域，开发商可能将失去以往拍卖过程中商量加码的时间，需提前做足准备。

实地探访

2016WG024号地块现场已挂出出让公告

2016WG024号地块西北角存在充气站一个

房掌柜实地探访时看到，该地块已经平整，周边已经全部用围墙围起，周边还有贴着严禁乱倒垃圾的标语，内里部分区域篙草已高过人头。地块所处环境比较复杂，除一边与黄江人民公园接壤外，周边还有鸡啼岗旧围等多个城中村和工业区，存在很多小型作坊和小型工厂，常住人口以外来人口为主。值得注意的是地块西北角有个充气站，存在一定的危险性。

地块西北角的工业加气站

两地块周边教育配套充足

两地块除与黄江人民公园接壤外，步行15分钟即可到达黄江最繁荣的商圈中心。直接享有黄江中心区域的各种公共配套，最值得称道的是，地块周边的教育氛围相当浓厚，咫尺之隔即是黄江中心幼儿园和黄江中学，此外5分钟的步行路程还有多所幼儿园。

黄江人民公园

黄江中学