东莞城区新地块15339元/平 东莞楼市疯了吗？

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东莞楼市疯了吗？

2016年以来，东莞土拍市场已成一道独特的风景线，与“深圳客”一样成为东莞楼市全年的热度话题。9月，更接打破东莞楼面价近10年的历史记录，把东莞楼面单价推上“2.5万元/㎡”新高，赶超广州直追深圳，让不少人唏嘘——东莞楼市疯了吗？

对于近期只能用“疯狂”来形容的土拍行情，东莞业内纷纷发表了看法。

李兴旺认为，“东莞土地市场，已经不仅仅是区域市场了，它演变成全国性市场了。东莞地理位置得天独厚，未来众多利好，莞深同城趋势在加强，因此吸引到全国的房企抢滩东莞。所以，如果仅仅是看当前的房价与地价的匹配来看，明显是地价过高。但如果放眼未来两三年，或者是出于房企战略布局考虑，有些房企愿意冒这个险去拿高价地。所以，当前的土地市场，已经不能用静态的传统的供求关系去解读了。”

瑞峰数据中心副总经理李玲玲认为：“地储备是房企的粮草，能否储备较多的粮草决定房企的生存和发展。高杠杆拿地是房企目前采用的共同战略，所以越是有雄厚资金背景 的房企出手越阔绰。东莞逢有地拍就会疯抢已经是一个常态了，不足为奇。地价水涨船高，肯定的。”

天为研究部经理邓咏玫觉得：“现在东莞土地市场已经成为房企角逐的游乐场，拍地就跟闹着玩一样。一些品牌开发商甚至已经出现不惜透支全年利润高杠杆进行抢地。从而会刺激大家的恐慌情绪，然后加快入市买房。”

东莞中原地产策略研究中心总监车德锐则指出，这两年的得主主要是央企和上市房企，他们为什么热衷拿地？央企的原因是在央企改革下重组浪潮下，为可能重组增加自身筹码而为之；上市房企，是过去的布局很多在三四线和内地一些城市导致业绩和利润偏低，未来调整重点布局一二线城市而为之。无论是央企重组抑或上市房企布局，随着人口红利减弱，低利率是长期趋势，未来资产证券化发展提速，房企的盈利点不仅仅是开发投资销售收益，因此，千万不要以地的成本去简单推算未来的售价，同时，想强调的是，楼市趋势不是由地决定的，是人口红利、经济增长、政策态度、银根、货币汇率等等这些综合因素最终影响市场供求决定的。

至于东莞当前市场能否支撑快追平售价的地价？

李兴旺认为，“只要深圳经济保持较快增长，只要深圳楼市保持向上行情就没太大问题，下一个十年，就看莞深同城了 ”。在他看来，除了东莞，没有更好的选择让深圳的产业与人口转移，“现在的情况是东莞几乎无存量，假如东莞存在大量的存货，情况又不一样。”

车德锐也以为，以后是品牌发展商的天下，东莞不缺有钱人，只是东莞过去没太多好的楼盘。“品牌发展商的高端项目，很好的迎合了东莞的财富阶层和深圳的实力刚需，能承受得起两万以上的楼面地价的发展商，它的品牌影响力和产品力以及物业服务等，必定是行业前列的，而其目标客群更是直指金字塔尖人群。”