截止到10月20日发稿前,发改局官网上公布的参与备案的楼盘共有40个(金地湖山花园和金地山湖城同算金地湖山大境、海德竹轩同属海德骏园),备案房源有8019套,其中备案的洋房有7578套、别墅有441套,分布区域以临深为主,如松山湖、黄江、虎门、沙田、常平等镇街新房备案数量较多。
就备案价格而言,除了中集智荟园由于“限价地”原因将备案价统一为8500元/㎡外,有28个楼盘最低建筑面积单价去到1万以上,而塘厦、黄江、沙田、松山湖、麻涌、清溪、望牛墩等区域的备案价格仍高于当地新政前成交均价,虎门、常平、桥头则定价相对合理。
如位于塘厦的万科双城水岸洋房备案单价区间在29066元/㎡~37706元/㎡,主要集中在34000元/㎡,而同区域的观岭高尔夫半山9月底开盘的洋房均价仅为25000元/㎡;松山湖的星城玉珑湾洋房备案价集中在33000元/㎡,同区域的光大锦绣山河9月底推出的洋房均价约30000元/㎡。
按照备案制度规定,万科双城水岸洋房的定价应在24706元/㎡~37706元/㎡之间,星城玉珑湾最低售价2.2万以上,最低备案价约为新政前当地的均价,这已是经过一轮上涨的价格。
“备案价格都要比成交价格要高的”,东莞中原市场研究部总监车德锐分析称,从目前做价格备案的楼盘来看,开发商的近期预期是比较乐观的,现在大家都在观望,大部分开发商只是预留了几个点空间作为优惠。
新政后备案价格依旧走高
房掌柜发现,麻涌的碧桂园十里江湾及望牛墩的海德竹轩部分产品备案价格偏高。比如,碧桂园十里江湾16、17、20、22栋的产品备案价多数为11000元/㎡,这与项目6月开盘的均价差别不大,但18、19、21栋的产品更多定价在15000元/㎡以上,意味着开发商对麻涌项目仍持看涨态度。
还有些新楼盘的备案价与其开盘价相差无几,如9月24日开盘的虎门印象,当时的成交均价为15000元/㎡,在10月6日新政要求备案价格后,虎门印象备案的最低单价为13734元/㎡、最高16174元/㎡,更多的价格集中在15000元/㎡左右。
瑞峰置业市场研究部经理李玲玲告诉房掌柜,驱动东莞楼价上涨的因素,最主要的还是受到深圳客以及库存压力等各种因素影响的市场,即使实行价格约束的备案制度,只是会减缓这一过程,但不能阻止这一大的趋势,“目前供需矛盾仍然存在,加之东莞库存较低,市场竞争较小,开发商降价走量的可能性不大。”
在新政后开盘的龙城雅郡于10月10日完成了160套房源的备案,备案价格区间为24064元/㎡~27678元/㎡,据房掌柜观察,其3号商业、住宅楼的价格最多集中在24000元/㎡以上,而2号住宅楼的整体备案价稍高,26000元/㎡以上的房源占绝大多数。
龙城雅郡在10月15日悄然开盘,去化高达8成,实际销售均价为23000元/㎡,呈现“备高开低”局面。房掌柜从东莞中原研究部拿到的资料显示,同样位于凤岗的楼盘在新政前的洋房成交均价除了大运城邦益田金地艺境花园28265元/㎡外,大多在20000元/㎡~23000元/㎡,如恒大绿洲均价23532元/㎡、祥利上城22402元/㎡、锦龙湾畔花园21611元/㎡、名流印象花园20513元/㎡,此次龙城雅郡的售价还是与新政前同区域持平,价格并未有大降。
李玲玲表示,临深片是深圳接壤区域,虽说东莞有新政出台,但深圳调控政策更为严厉,加上深圳均价仍在“5万”之上运行,两地之间价格差仍存,因此临深片区依然是深圳客进驻东莞的重点片区;其次经过多年发展,临深片区可开发的土地资源也越发稀缺,意味着可售货量有限,目前库存量偏低,因此备案价稍高是意料之中。
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