东莞楼市新政首月：调控成效初显 房价趋降温

2016年11月6日，号称东莞史上最严的楼市调控新政满月。这一个月以来，东莞的房地产市场风起云涌，众多房地产从业人员经历着职场上第一次由限购限贷多重调控带来的“危机”。在这情形下，楼市过热状况得以逐步降温，开发商和购房者的市场预期也正悄然发生了变化。

开发商：谨言慎行 房价回归理性

伴随着20多个城市相继出台楼市调控政策，东莞终于在10月6日发布一则通知，至此开始了东莞首次的限购、限贷、限价“三限”合一。东莞房地产业界一收到消息，马上做出相应的整改，所有项目隐去“地王”、“投资洼地”等敏感字眼，项目早期宣传广告全撤回。

更为明显的一点是，以往开发商在项目临近入市开始大肆做广告宣传项目，营销中心开放、样板房开放、诚意登记启动、周末活动等信息输出频繁，然而在新政之后，开发商们变得谨言慎行，未拿到预售证的项目不再以“诚意登记”为名收受认筹金或定金。

由于新政实施价格备案制度，要求开发商在获取商品住房预售证之前，必须先做价格备案，拿到预售证之后，需在10天内一次性公开所有房源，并在销售现场公示备案情况，这使得捂盘惜售、随市变价等乱象将有望被抑制住。

此外，开发商为规避“风口浪尖”，一些原计划10月入市的项目调整了入市时间。据房掌柜了解，新政出台一个月以来，东莞仅有龙城雅郡、合信地王广场、万科金域缇香、松湖豪庭、振江凤凰台、碧桂园park royal等纯新项目开盘，比此前预期开盘的项目数量减少了一半，加推的楼盘也相对较少。

“除了部分提前完成年度业绩的开发商外，大部分的开发商再怎么往后推，也会尽量在年底前入市。”有业内人士认为，新政后最大的供应潮会在第四季度出现。合富辉煌东莞发展研究部总监李兴旺也抱以相同观点，他认为工期基本完成、计划在年内入市的大部分项目仍然会如期推出。

从目前已备案的项目来看，大多数项目的备案价依然处于高位，比如万科双城水岸洋房备案单价区间在29066元/㎡~37706元/㎡，星城玉珑湾洋房备案价集中在33000元/㎡，均比周边项目高一些。

虽然多数备案价仍高企，但上涨趋势也不明显，多与新政前实际成交价相差无几。如虎门印象在9月底开盘均价为15000元/㎡，备案价集中在13734元/㎡~16174元/㎡，更多的价格集中在15000元/㎡左右；横沥的御河湾花园备案价在8000元/㎡左右，按照实际成交价不得高于备案价来看，该楼盘的定价将趋于合理。

东莞中原研究部分析，由于前期大部分开发商资金回笼状况良好，开发商降价意愿低，甚至有个别开发商心态乐观，旗下项目定价有所走高。10月有2成项目的洋房成交均价环比出现下降，但多数为尾盘清仓或较差单位促销，还有个别项目价格环比下滑明显的，实际是前期开盘的单位在签约，目前市场正处于观望期，买卖双方僵持胶着期，房价未明显浮动。

购房者：深圳投资客逐渐撤退

从着急抢房到冷静观望，购房者只是经历了一个新政。新政前，东莞楼市大部分都由深圳客支撑起，比如塘厦卓越蔚蓝山90%为深圳客。由于深圳客经济能力较高，且不少楼盘以深圳房价做参照物制定价格，致使东莞房价节节高升，本地客被逼退出市场。

不过，在东莞限购限贷后，深圳客特别是投资客不再具备在东莞买房的资格，开始逐渐撤退出东莞。据东莞中原研究部监测数据显示，10月东莞住宅成交67.21万㎡（合计6642套），无论按面积还是套数环比同比降幅均超过30%。