东莞最大烂尾楼即将复活？ 利澳花园业主需自筹3000万工程款

2008年怀揣梦想贷款买了利澳花园3期一套120多平的3房，不想摊上了“烂尾楼”，从此开始了长达5年的漫漫维权路，堵路，上访，起诉，最终拿到无法执行的胜诉判决，一路走来磕磕碰碰，覃宇（化名）以为，这套房子就这样“打水漂”了，不想在他几近绝望的时候，迎来了希望的曙光。

2016年10月29日，烂尾近8年的利澳花园3期海云轩迎来了复工的好消息。据海云轩业主透露，利澳花园烂尾楼得以复工，是政府协调和支持下，3期业主自发众筹集资促成的，为此每户业主需支付600元/㎡的复工费用，目前1、2号楼复工资金已到位。

虽在政府官网未发现有关于利澳花园海云轩的相关文件，但房掌柜楼盘现场踩盘发现，利澳花园3期工地已有挖掘机进场修建园林，楼体则暂未有施工迹象。

微博截图

每户600元/㎡复工费，业主自己掏钱建房

“今天是所有三期海云轩业主大喜的日子，多年的维权路一路走来，多少辛酸曲折……我们终于迎来了开工大吉的日子，海云轩于2016年10月29号正式开工。”日前，一个备注是“东莞市沙田镇利澳花园业主大会临时筹备组”的微博号@利澳花园，发出了一条复工喜讯。

作为轰动东莞乃至珠三角的烂尾楼，利澳花园如何“收尾”一直是个敏感话题。为核实信息的真实性，房掌柜通过微博联系上了利澳花园3期覃宇。

“复工消息是真的，开发商、承建商还是原来的，不过复工所需费用是由海云轩业主众筹集资的。今年年后，我们业主就和政府达成了协议，相关手续上政府开‘绿灯’，业主自掏腰包筹钱盖房。”覃宇告诉房掌柜，众筹建房的主意是业主提出来的，经核算商定，每户要承担600元/㎡。“3期的7栋楼其实主体基本都已经完工了，就是差门窗、水电、电梯、消防、园林等基础设施。”

利澳花园海云轩

而为保障众筹资金的安全，据悉业主代表还专门成立了东莞市海云轩物业管理有限公司。房掌柜查询工商登记信息发现，该公司于2016年5月23日注册成立，法定代表人为谭高华，股东包括曾德志、谭高华、黄秀平、胡梅、张秋香等5位自然人股东。不过覃宇告诉房掌柜，这个公司只是一个“代付工具”，由业主、承建商、政府三方监督，资金若非付工程款，只能进不能出。

东莞市海云轩物业管理有限公司工商登记信息

在楼盘现场，房掌柜发现利澳花园3期荒废多年现已杂草丛生，7栋贴了外墙瓷砖主体已基本完工的烂尾建筑孤零零地立在工地，暂未见有施工队入场装修，但园林已有挖掘机进场工作，海云轩1、2号楼前杂草已在清理，园林区域作业痕迹明显。而新印刷的“热烈祝贺海云轩开工大吉”字样横幅，还在9号楼楼体上挂着，红底黄字，与周边的荒凉有点格格不入。

1、2号楼门前杂草丛生，已完全掩盖了路

对于海云轩的复工，利澳花园早期业主似乎也都知晓，房掌柜踩盘时业主还热情带路。在工地现场，房掌柜还遇到了一位自称是承建商留守工地的工作人员。该工作人员告诉房掌柜，烂尾楼复建工作其实还没完全铺开，主要是每户600元/㎡的资金还没到位，要分批进行，最先开工的将是烂尾较轻的1、2号楼。

新印刷的“热烈祝贺海云轩开工大吉”字样横幅

动工得代还3000万工程款，现已筹得数百万

利澳花园复工，其实是有迹可循的。在释放复工喜讯之前，微博号@利澳花园早在今年3月27日下午，就发了一条#利澳花园海云轩烂尾楼大事纪# 微博，内容为：2016年4月27号早上九点（此处应该是笔误，为3月27日），海云轩烂尾楼业主自发在利澳花园会所三楼召开了海云轩业主自建筹备会，公布有关自建方面的详细情况，到会业主一致同意自建方案同时也选出了各栋楼筹备会业主代表！ 希望烂尾六年的业主们的收楼梦能够梦想成真！

微博截图

既然早于3月召开自建筹备会，为何要拖到10月底才正式启动开工仪式？知情的覃宇表示，众筹建房其实是无奈之举。

据覃宇透露，虽然自建的主意是业主代表提出来的，但是一开始其实有很大一部分业主是不同意的，毕竟楼盘烂尾，开发商犯错却要业主买单本来就说不过去，另外该楼盘烂尾多年，期间有人退房，有人离开，也有离婚的，房屋产权有变更也让自建筹备工作难上加难。

另外，复工成本也是导致自建筹备工作一拖再拖的原因，因为业主们除了要承担水电等基本设施工本费外，还要无偿帮开发商还3000多万债务，这让很多业主都过不了心中的坎。“利澳花园开发商欠了承建方3000多万债务无力偿还，程序上原来承建方不撤场是不能动工的，要他们撤诉撤场，就得有人把这个债务先还上，这个锅只能业主背，加上水电园林之类的装修，平摊加来每户承担600元/㎡，因为海云轩都是100平以上户型，算下来每一户要一次性拿出6-10万左右，这对很多业主来说就是雪上加霜。”

提及600元/㎡复工成本，覃宇语气充满了无奈。在他看来，海云轩业主耗费心力搞自建，也是被形势所逼的，毕竟如今房价一直在涨，而业主们虽然赢了法院判决，但实际上一分钱补偿也拿不到，不仅房子不能收还得每月还月供，与其让房子烂在那里还不如吃亏一点，自己掏钱复建。

“经过5、6个月的筹备，现在大部分业主都已同意自建，只有少部分失联业主仍在联系。目前，众筹资金已有数百万，1、2号单元资金已经到位，收了10%定金，很快就要开工了，谁也别想阻止我们自建！这个楼盘不能再烂尾了！”

业主众筹盘活烂尾楼，这在东莞尚属首例。对于海云轩业主的自建行为，沙田政府是什么态度？在政府官网，房掌柜未发现有关于利澳花园海云轩的相关文件，随后房掌柜又多次致电“利澳花园工作协调小组”热线，截止至发稿前仍未接通。

烂尾始末：从海居佳作到珠三角最大烂尾盘

利澳花园1992年第一期立项，2000年第二期立项，1998年首次取得施工许可证，1999年首次取得商品房预售许可证。从项目开发建设、施工、销售时间横跨16年，外揽狮子洋、大小虎山，定位为“海洋住区”的利澳花园，一度被认为是镇区房地产明珠，被誉为海居佳作。

2008年，由于利澳花园二期海悦轩项目质量问题，未能通过政府验收，交楼一再延迟，另外还有大量别墅业主收楼后拿不到房产证。5月15日，利澳花园二期近百名业主堵住了小区大门口，要求开发商给说法，这是利澳花园这个沙田房地产的标杆项目从云端坠落的开始。

2009年初，一房多卖、超期没有交楼、交楼长达8年办不了房产证、开发商挪用工程款、资金链已经断裂等利澳花园负面消息开始频繁流出。当年春节后，利澳花园三期工地彻底停工，宣告项目正式停摆，开始烂尾。

2010年，利澳花园开发商一再尝试引入实力品牌开发商进行重组，年末传出好消息，与深圳品牌房企富通达成初步合作的意向，富通聚盈、平安银行、广东发展银行将联合授信8亿，解决利澳前期开发问题。然而，由于种种问题，富通与利澳的合作最终流产。利澳花园项目再次停摆。

2012年，在政府协调下，一家名为捷盈投资的公司表示愿意接手利澳花园进行盘活。但是由于涉及金额太大，需要补齐拖欠工程款、政府预售房款和契税等，至少涉及上亿资金，业主方也认为捷盈实力无法胜任接盘利澳。捷盈与利澳地产的重组再次流产，最终仍然不了了之。

2013年，利澳地产法人代表崔志光因涉嫌骗取贷款被捕。

2014年3月，广东省东莞市中级人民法院下发了《关于东莞市利澳花园开发有限公司、东莞市利澳实业有限公司系列执行案的分配方案》，方案里表示利澳拥有的相关土地以3.13822亿元拍卖给东莞市匡德实业投资有限公司。土地拍卖款主要用于支付案件诉讼费用、偿还地税局税款本金、银行债权本息等，由于欠债太多，依法定清偿顺序，同样胜诉了的海云轩业主们则未能分得丝毫赔偿。

2014年12月，查实崔志光在2004年至2006年任利澳公司法人代表期间，通过7次借用他人名义虚假购买自己开发楼盘房屋方式，从两家银行骗取多笔贷款,骗贷超千万元。东莞市第二法院作出一审判决，以“骗取贷款罪”分别判处崔志光有期徒刑二年六个月，并处罚金20万元，判处东莞市利澳花园开发有限公司罚金200万元。

在失去崔志光后，利澳地产也变成了空壳，无法再为利澳花园项目取得任何进展。

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业主众筹盘活烂尾楼国内有案例

中山御庭小区位于杭州上城区抚宁巷与江城路交叉口，由于开发商资金断裂，原本在2011年6月就应该交付的新房成了烂尾楼。从2013年开始，小区56户业主变身开发商，开始启动自筹资金复盘之路，经历近3年的讨论、筹款、走流程、复建，小区已于2016年4月1日正式交付业主使用。

中山御庭开发商未破产，政府部门无法按开发商破产程序接手。为了完成“烂尾楼”的续建，中山御庭56户业主选出了7名代表全权负责，分别负责宣传、工程、财务、法律等方面问题，该小区从复活到交付共使用近500万元资金，相当于每平米需要追加600元，复活资金存放在银行联名账户里，由7名业主代表共同监督资金支出。

由于开发商中间烂尾了数年，很多材料和手续缺失。办理房产证需要由开发商向房管局提供齐全的前期资料，如规划许可证、用地许可证、开工证、竣工图纸等。虽然中山御庭小区完工交付，但是房产证问题待解决。