东莞房价涨幅超出预期 刚需性换房族表示“好纠结”

自从2016年东莞10.6新政出台后，144㎡以上住宅产品成交已经连续四个月大跌了，“限贷令”下，144㎡以上住房首付比例提高至6成的“差别化信贷政策”，着实让东莞换房族表示“很受伤”。新年伊始，眼看楼市调控决心依旧，但房价压力依然，这时候该不该“以小换大”呢？什么时候出手最好？不少换房族表示“很纠结”。

换房OR二次置业？咬牙赌一把

2016年，二孩政策全面放开，东莞也因此滋生了不少换房需求，黄先生的家庭就是其中之一。

据房掌柜了解，黄先生的首套房，是在2014年初在房贷政策最为紧张的时候，以上浮20%的代价买的二手楼梯房，建筑面积89.5㎡规划为3室2厅1卫。2016年下半年，随着二胎计划被提上议程，黄先生也萌生了换房的想法。

不过，首付款却成了一个大问题。原来，黄先生换房有2个硬性标准：电梯房+120㎡以上户型。另外，因黄先生夫妻都在东城工作，因此换房范围也基本锁定东城区域。不过，2016年东莞房价涨了又涨，东城电梯社区均价基本都在12000元/㎡左右，买房预算早超出了黄先生的承受范围。

“房价涨太快了，东城中心1万3以上，中惠华庭也都1万2，金泽花园、雍华庭几个小区都差不多，东城这边的电梯房都找不到万元以下的了，想找120㎡左右户型，总价基本都是120万以上，哪怕走远一点买，首付起码得40-60万，而我手上只有20万。”黄先生无奈道，“其实只要再多给我半年时间，我应该能解决首付问题的，就是怕房价不等人。”

其实，黄先生并不是没有买电梯房的能力，“以小换大”就行了。只是，黄先生的首套房位于地铁2号线的旗峰、东城出口之间，就在东城CBD区域内，虽然楼梯房涨幅慢，2016年这个小区平均涨幅不过1000元/㎡，但现在低价抛售，见识了2016年楼市疯狂的黄先生，实在是舍不得。

春节过后，眼见楼市走向依然扑朔迷离，几经考量的黄先生最终决定“赌一把”。“定了9月份的期限，我努力一把那时候应该差不多够首付款了，如果房价那时候还没涨就立马出手，如果涨起来了看情况要不要‘以旧换新’吧，实在不行，我就把首套房的贷款的提前还了，轻松度日，日后有机会再考虑换房问题吧，我现在的房子住四口之家还是可以的。”

楼梯换电梯，怕要“以大换小”

区别于黄先生的犹豫不决，跟黄先生是同学兼邻居的许先生，年前便果断把现在住的楼梯房挂了牌，还成功找到了意向买家，现只待办相关手续了。

许先生告诉房掌柜，他的房子位置比较好，里面装修也很新，成交价起码有70万，当初该房产是其2012年通过公积金以37万成交价买的，卖出去并还掉还欠的25万住房贷款，他手上起码有44万换房基金，换房是没问题的。

他还透露，其实刺激他急着换房的，并不是二胎需求，而是快涨的房价和银行贷款政策。“房价去年涨多快大家有目共睹的，我要这两年不出手，真担心以后地铁1号线也开通又经历一次大涨，我就真错失换房机会了。而且现在很多银行基本都对楼梯房不放贷款了，以后我就是像换房也找不到‘接盘侠’，与其等以后的买房机会，还不如现在干脆一点换了。”

不过，虽然首套房有望卖一个好价钱，许先生却总有一种忧虑：楼梯房换电梯房，换房成本太高了，他恐怕得“以大换小”。

“44万扣除税费、中介费等成本，我也能买的是首付款40万左右的房子，也就是总价130万左右。换房的话，我想换个大一点的好社区好的环境对孩子成长好，可这些小区都好贵，单价很多都1万3以上了。我原本的楼梯房就是100㎡的3房，要换楼梯房可能就只能换个差不多户型，甚至还要小一点的了。”许先生告诉房掌柜。

许先生其实年前已经在中介处报备了购房需求，但过了一个年，自己的房子都已找到意向买家了，“心水房”却还迟迟未见有回音，等待中，许先生也不免忐忑。“我现在最担心的是房价还会继续涨，如果真这么倒霉的话，‘以大换小’我也认了，下半年是一定要把房子买回来的，现在就听天由命吧。”

放弃换大房，买小户型婆媳分居

去年东莞“限购限贷”政策落地，还大叹“躺枪”的陈小姐，如今终于可以松一口气了。近日，她终于与丈夫达成了共识，解决了“不够住”的大难题。

说起买房，小陈似乎很得幸运女神眷顾：2008年首次购房，买下了格林小城一套120㎡清水房，当时价格不过是3900元/㎡“白菜价”；2015年，赶在房价上涨前，又在景湖时代城买了一套86㎡的朝南二手房，当时还是11000元/㎡的单价，如今该小区房价已是2万起步。

2016年，眼看着自家闺女渐渐长开就要上小学了，格林小城的3房住上一家五口（小陈夫妇、儿女及其婆婆）不免会有点拥挤，而恰逢当时楼市大热，2016年下半年，小陈又萌生了买房的念头。“时代城房子还供着，我们也没多少闲钱，就打算卖了格林小城的房子来买个四房、五房。”

只可惜，还不待她找到心水房，限贷政策便落地了，144㎡以上户型首付款提升到6成，加之陈小姐对光大景湖时代城情有独钟，即使她卖了格林小城的房子也很难换到大户型。“我格林小城的房子市场价估计也就200万左右，换大户型要6成首付，时代城随便一个140㎡以上的大户型，叫价都要300多万，6成首付基本就200多万了，加上税费中介费，我根本就负担不起！”小陈无奈道。

就这样，调控政策落地后，陈小姐虽然不甘心，但换房的心也不得不屈服于现实，慢慢变淡了，直到2017年迎来的新转机。

据了解，陈小姐的丈夫是做生意的，2016年底成功收回了一笔较为可观的货款，加上他们之前的一些积蓄，虽然买不了四、五房的大户型，但是买个紧凑一点的刚需户型还是绰绰有余的。

“我格林小城的房子120㎡，住我们一家4口不成问题，关键是老人养老的问题。现在政策有变，我们也担心房价以后会涨起来想早点买房，就干脆在附近再给老人家买一套，等以后公公退休过来一起住，两家挨得近方便照顾，也解决了我们的居住难题。”