2017东莞城区将有6000套新房入市 仍处供应低位

　　还烦恼在城区买新房选择性太少？近日，房掌柜从市住建局官网查询到城区各楼盘的开工情况，除去久无动静的皇马郦宫和万科牛山部分项目外，今年城区预计可上市的纯新项目达9个，可供应约50万㎡的可售住房面积。

　　加上先前入市项目的待售货量，2017年东莞城区总供应量预计在60万平以上，按套均100㎡的住宅面积计算，将有约6000套新房上市，饥渴已久的城区楼市将迎来一波新的供应潮!不过在业内分析人士眼中，东莞城区新房源供应仍处多年低位，供不应求还是市场主流。

　　东莞城区9纯新项目预计入市 可供应50万㎡新房源

　　自碧桂园入驻以来，沉寂多年的城区新房市场逐渐被点亮，不仅整体均价被拉高，新货量也大幅增多。随着三旧改造项目的进程加快，今年城区的供应量将比去年多。

　　房掌柜在东莞市住建局官网的“工程施工许可信息”一栏分别搜索四大城区，除去写字楼、厂房等非住宅项目外，约有10个住宅新项目拿到了开工许可，有的已在去年底或今年初入市，有的还在施工当中。

　　其中莞城项目最多，分别有碧桂园帕克诺雅(天宝公馆)、碧桂园城央壹品(天林名苑)、旗峰公馆和碧桂园东江月(运河碧桂园);东城有翰林城市花园(万科牛山项目)、凯晟景园、君荟庭;南城有城南四季花园和东骏朗晴轩;万江有金地艺境水岸花园和中央美地(黄金铺华府)。

　　目前仅有碧桂园帕克诺雅和碧桂园城央壹品在去年入市、中央美地在1月7日开盘，其余项目仍旧处于施工阶段，按照现在进度，这些新项目预计会在今年推出。不过由于东骏朗晴轩、旗峰公馆、凯晟景园等是在去年上半年开始施工，进度要比君荟庭、金地艺境水岸等项目快一些。

　　此外，房掌柜从市规划局方面了解到，石井三旧项目有两个，除了凯晟实业旗下的凯晟景园外，还有一个是卓峰地产负责开发的卓峰花园。随后，房掌柜分别电话采访了凯晟实业和卓峰地产相关人员，并从凯晟实业方面得到确认消息。而人们口口相传的“碧桂园石井项目”其实就是卓峰花园，规划局已将其规划挂在网上公示，文件命名为“碧桂园卓峰花园”。

　　就住宅建筑面积来看，面积约26万㎡的万科牛山项目无疑是众多项目中体量最大的一个，其次是约12万㎡的万江金地艺境水岸和约9.6万㎡的凯晟景园，10个项目总计超过65万㎡可供应建筑面积。

　　鉴于万科牛山项目体量过于庞大，且该项目是去年12月才拿到施工许可，一年内很难完成整个项目，因而按一半的工作量估算，加上其余9个项目，预计今年城区可以供应住宅约50万㎡。如果再按套均100㎡的住宅面积计算，这10个项目可提供至少5000套住宅供应量。

　　购房者可选择城区房源大增

　　据瑞峰研究数据显示，东莞城区的住宅供应量从2012年开始走下坡路，从2012年155万㎡下滑至2016年的41.15万㎡，尤其2016年出现史上供应低位，环比基本腰斩一半，不足50万㎡。

　　从去年来看，除去万科翡丽山、恒大华府、汇龙湾天樾、嘉宏锦园、天骄御峰和田禾卢浮公馆等一些持续在售的项目外，开盘纯新项目仅有碧桂园帕克诺雅、碧桂园城央壹品和无双。

　　反观今年，除了以上楼盘继续推售外，还将有中央美地、金地艺境水岸、茂恒江湾1号、花园城孔雀湖、万科中天城市花园、运河碧桂园、城市四季花园等新盘上市，单单这些纯新项目的供应量就足以够上去年城区全年的供应量。

　　南城作为去年住宅的供应大户，单区域的新增供应面积高达21.51万㎡，超过东城、莞城和万江的总和。其中万江的供应最少，只有3.85万㎡，随着今年金地艺境水岸补仓万江，万江的货源紧缺将得以缓解。另外，东城和莞城由于享有众多三旧改造项目的持续入市，特别是凯晟景园和万科牛山项目将成供应大户。

　　“城区供应不足主要是因为土地可开发资源的稀缺，无法为房地产需求端库存的告急及时‘补仓’，6年城区仅有10宗商住商业地块成功出让，其中万江就占据一半，近3年万江可谓是近年城区的主战场。”瑞峰置业市场研究部经理李玲玲分析，2017年住宅供应量预计在60万㎡以上，同比去年小幅上升，但依然处于近6年低位。

　　城区货量增多对市场有什么影响?在李玲玲看来，城区人口基数大，需求量大、且综合消费力强劲，本地客依然是主力，在政策环境从严的局势下，中心城区的价格受到影响相比更小，保值性相比更为稳定、投资风险性更小。

　　“虽然购买力强的城区客户有望回归，购买力相对较弱的依然会选择外溢周边镇区，但总体来讲对周边镇区影响不大。”李玲玲认为，去年城区房价涨幅在七大片区排名最后，区域价值还未充分体现，这说明后续将有稳中有升的驱动力。

　　三旧改造是城区楼市供应主要途径

　　城区楼市近年来都处于紧急缺货的状态，直到三旧改造逐渐有所成效才得以补充新血液。据房掌柜了解，城区大部分的在售项目如碧桂园帕克诺雅、碧桂园城央壹品、格兰名筑等都是三旧改造下的产物。

　　而现正在开发阶段的凯晟景园、碧桂园卓峰花园、君荟庭、翰林城市花园(万科牛山项目)、旗峰公馆、运河碧桂园东江月等都是清一色的“三旧”项目。除此之外，城区还有几宗三旧地块正在蓄势待发等待改头换面。

　　“从控规上来看，城区可供三旧改造的地方比较多，除了莞城外，东城的主山、温塘、火炼树可供三旧改造的地方都非常多。另外，东莞市区还有很多旧厂，这些旧厂都搬走了，选择这些地方三旧改造的速度回会相对快一点。”东莞中原市场研究部总监车德锐表示。

　　房掌柜从各相关官网上查到，莞城和东城是三旧改造的重点区域，其中莞城三旧房地产项目主要集中在兴塘社区和运河附近，如2016年确定改造旗峰路鸿福商业综合楼、中侨大厦、莞香物业项目所在地块;东莞市金煜房地产开发有限公司(富通地产)协议拿下博厦水闸改造，经营性用地规模约1.4万㎡，将成为富通自在城二期。

　　东城的“三旧”则围绕着主山片区、黄旗南片区和方案待定的火炼树片区，例如现规划改造主山旧村、新世博商贸中心区、主山设计师大厦旁地块等，其中主山设计师大厦旁地块已是泰禾集团的囊中之物，规划建筑面积高达11.8万㎡。

　　新世博商贸中心区(东城中路以东、东纵路以南区域)的商住混合用地将由东城房地产开发公司改造，建设回迁房，而建面约6.3万㎡的商业金融业用地则由将采取招拍挂方式供地;同样招拍挂的还有主山旧塘村，不过暂未有所动静;黄旗南片区自从去年中旬公布研究报告书后至今也没动静。

　　相比莞城和东城，南城的三旧改造主要在胜和、亨美社区，在去年中旬才刚出炉改造方案，而其余三旧项目也仅停留在规划阶段;万江现在的改造方向主要还是以文化产业为主，推动鸿昌管桩厂、水暖市场、茶叶市场、建材市场、水蛇涌九厂房等“三旧”改造。

　　合富辉煌东莞发展研究部总监李兴旺认为，城区可招拍挂出让的地块相当有限，三旧改造是东莞未来释放土地的重要途径，这是一个大趋势。“在供不应求的态势下，无论是招拍挂土地，还是三旧用地，成本都不便宜。”不过相比厂房的改造来说，住宅的三旧改造进程会更慢、成本更高，对开发商而言是一个考验。