中原：2月东莞住宅楼市供需低迷 预计3月成交大步上升

在楼市调整持续深化的背景下，1月东莞楼市在开发商观望谨慎推货及购房者理性观望的情况下，供需双双低迷。由于买卖双方僵持胶着，房价水平与春节前基本保持一致，整体房价僵持平稳，仅有少部分项目价格有所松动，主要以特价房方式降价促销。

由于政策走向基本明朗，楼市调控或升级，房企压力增大，预计3月开发商们将加速加量推货抢跑，楼市现鸡年首波供应热潮。随着政策逐渐消化，大量新品供应，客户观望情绪下降，刚需自住需求加快释放，整体成交量将明显上升。

月度关键词：观望情绪浓、供需低迷、房价整体平稳

（一）新增供应状况

2017年2月东莞新增商品房供应总体情况：（商品房包含厂房数据）

楼市调整深化，节后大部分开发商观望谨慎推货。

2月，大连、天津、青岛、珠海、佛山等全国多个城市跟进北京相继收紧房贷政策，多家银行首套房贷利率上调至9折，楼市调控升级，市场形势逐显严峻。由于开发商对后市判断尚不明朗，暂且观望、谨慎推货，2月东莞住宅新增供应23.10万㎡(合计2132套)，按面积环比下降38.76%，按套数环比同比降幅分别为44.23%、14.55%。

节后碧桂园和万科反应较快，“抢跑”姿态明显。

鸡年春节过后，许多房企的营销计划还没开启，大部分项目以顺卖为主。相比之下，知名品牌房企碧桂园和万科反应速度较快，积极推货，“抢跑”姿态十分明显。尤其碧桂园旗下的碧桂园城央壹品、碧桂园帕克诺雅和虎门碧桂园相继推新入市，同时还启动三级转介深挖客户，提高库存去化速度。

滨海片区连打头阵，中心城、水乡和大石龙三大片区供应断档。

2017年开始临深退居，滨海片区供应连续两个月打头阵，其中2月滨海片区供应住宅11.03万㎡，占全市总供应的47.74%。松山湖片区由万科金域缇香和万科中央公园、海伦国际共供应7.53万㎡，占全市的32.60%。由于市场低迷，许多开发商推货谨慎，大部分项目主要消化库存为主，中心城区、水乡片区和大石龙片区出现供应断档。

洋房供应占比超95%，公寓近两年半首现零供应。

据东莞中原研究部监测数据显示，2月洋房供应22.02万㎡，环比下降35.41%，同比上升35.53%；别墅供应1.08万㎡，环比上升90.92%，同比下降49.38%；2月公寓出现零供应，上一次零供应是在2014年5月。2月洋房供应量占比全市的95.3%，自去年10.6新政后，别墅供应大幅萎缩，于今年1月创近两年新低，2月别墅供应持续低迷，反映受别墅受限政策调控出货艰难，开发商明显减少别墅产品的推售比例。

（二）新开工状况

春节因素，2月住宅新开工低位放量。

受春节因素影响大，2月大部分房企春节收假较迟，暂缓报建开工，仅有融创晨熙花园、鲁能公馆、保利紫岸花城和盈滨绿领花园共4个项目新开工住宅32.86万㎡，环比下降59.23%。另外，许多房企已提前抢在1月份春节前办理开工，也造成了2月新开工低位放量。从近半年的报建项目看，碧桂园、保利、时代、万科、融创、星河等品牌房企项目明显增多，东莞住宅品质明显提升。

（三）市场成交状况

2017年2月东莞市商品房成交总体情况：(含厂房数据)

受春节因素及供应低迷影响，2月住宅网签成交跌入低谷。

相比春节前，2月春节后楼市成交有所回暖，但由于大部分市民在元宵节（2月11日）过后才逐渐返莞，回暖速度较为缓慢。受春节因素、供应低迷影响，市场观望氛围仍浓，加上又受特殊因素制约，部分高价项目延后网签，共同造成2月东莞住宅楼市网签成交跌入低谷。据东莞中原研究部监测数据显示，2月东莞住宅网签成交20.56万㎡（合计2179套），无论按面积还是套数环比同比均大幅下降，降幅在34%-52%间。

各区成交跌至低位，临深、水乡和松湖片区跌幅较大。

2月，东莞七大片区住宅成交尤为低迷，从大到小依次分别是松湖4.12万㎡、滨海4.03万㎡、东北3.15万㎡、水乡2.60万㎡、中心城2.52万㎡、临深2.21万㎡、大石龙1.93万㎡，其中临深、水乡和松湖片区网签成交环比跌幅最大，分别为59.13%、47.82%、46.41%。

住宅限购下商务公寓迎出货良机，成交比例明显上升。

东莞住宅限购下，商业公寓由于不限购不限贷成投资客关注新热点，东莞公寓市场又以商业性公寓为主导，东莞公寓市场迎来出货良机，尤其具有地段、价格、交通优势的公寓项目更为抢手。据东莞中原研究部监测数据显示，近几个月公寓成交比例明显上升，本月公寓成交737套，占全市比重创2014年以来最高，为34%。

春节后人气稳步回升，不少项目认购成交比春节前有所好转。

据东莞中原CCES系统统计显示，2017年春节后东莞楼市人气回升速度缓慢，整体人气明显低于前三年同期水平，反映在政策调控下市场观望氛围较为浓厚，现场人气冷淡难免项目成交低迷。但2017年春节后人气呈现稳步回升态势，也反映出市场需求稳健，换房需求及首置需求依然旺盛，2月不少项目认购成交比春节前有所好转。

限购及房价高企导致新房需求分流入二手市场，二手房市场交投活跃。

自去年10月东莞实行限购限贷后，投资需求大幅退潮，又遇上春节假期，东莞新房住宅市场交易整体呈现跌跌不休的走势。由于新房市场政策严控，一手房价高位企稳，加上随着楼盘收楼完毕，前期投资客通过抛售房源套利现象增多，二手房新上房源明显增多，且价格相比一手房更有优势，改善型换房及首置需求释放，从新房市场分流到二手房，推动二手房市场持续交投活跃。2月东莞二手房住宅成交2689套，明显高于一手房。

（四）价格分析

节后项目顺卖居多，调价动作少，整体房价僵持平稳。

据东莞中原研究部监测数据显示，2017年2月东莞住宅成交均价为15463元/㎡，环比1月微幅上升0.55%，同比上升37.47%。其中普通住宅均价为14850元/㎡，环比上升1.74%，同比上升49.20%。春节后，大部分开发商对市场走势判断不明朗，多持观望，项目以顺卖居多，调价动作少，房价水平与春节前基本保持一致，整体房价僵持平稳。

房价稳中有松，项目多以特价房方式促销。

2月份市场低迷，出现部分开发商推出特价房或一口价房促销，据东莞中原研究部不完全统计显示，2月份推出特价房的项目分别有碧桂园天誉、松湖云樾、丰泰观山碧水、安华香蜜松湖、星城翠珑湾、嘉宏锦城、万润广场、格兰名筑、中天悦府等项目。一方面是为了冲高现场人气，拉动现场正常单位成交；另一方面是加快消化库存，回笼部分资金缓解现金流压力。从价格优惠的幅度看，市场分化明显，部分项目特价促销为噱头，部分项目降价幅度大小不一，其中有个别项目促销力度较大，降价幅度高达16%。从促销效果看，特价房对客户吸引力度高于开发商预期，中介带客积极，人气回升很快，库存消化速度也有所加快，大部分项目特价促销效果相当不错。

中东部网签房价回调，西北洼地房价仍呈上扬趋势。

受特殊原因制约，2月许多单价超过2万的住宅项目网签延后，东莞中东部包括临深片区、松山湖片区和中心城区洋房网签均价纷纷回调。首置需求持续释放，“房价洼地”西北区域迎来出货机会点，房价仍呈上扬趋势。据东莞中原研究部监测数据显示，2月大石龙片区、东北片区和水乡片区的洋房网签均价环比涨幅分别为4.34%、10.09%、11.36%。

洋房和别墅价格高位企稳，公寓价格逐步攀高。

据东莞中原研究部监测数据显示，2月东莞洋房价格高位企稳，别墅网签均价之所以环比大幅下降，主要是因为单价超过2万的别墅网签大幅萎缩迅速拉低全市均价，实际上别墅市场价格整体依然走稳。另外，东莞住宅限购，商业公寓成投资新热点，市场价格逐步攀高。

（五）东莞房企及住宅销售情况

前两个月碧桂园业绩反超万科7.72亿元，万科压力重重。

2月市场成交低迷，大部分房企业绩大幅萎缩，全市仅有4个房企业绩过亿，万科也仅以2亿元位居全市第三名。2月碧桂园可谓“春节不打烊”，出货积极，尤其春节后旗下多盘持续加推并启动二三级联动，碧桂园总收金破10亿反超万科，业绩收金占全市比重高达28.44%，成为2月东莞楼市霸主。其中，沙田碧桂园、碧桂园帕克诺雅、虎门碧桂园和茶山碧桂园分别创收2.66亿元、2.13亿元、1.71亿元、1.10亿元。2017年碧桂园抢跑太猛，前两个月碧桂园已斩获23.28亿元，比万科多出7.72亿元，3月碧桂园将推出新盘长安碧桂园和大朗碧桂园首座，万科压力重重。

品牌集中度明显提高，市场分化明显。

据东莞中原研究部监测数据显示，2月东莞住宅成交套数排名TOP10中，有7个项目为一线品牌开发商项目，其中碧桂园全揽前三名。市场品牌集中度大幅提高，市场购房回归理性后，购房需求进一步向品牌房企项目集中，市场分化明显。

（六）库存供应状况

住宅库存稳步上升，市场供求关系从基本平衡朝“供过于求”方向转变。

据东莞中原研究部数据监测，2017年2月份全市住宅库存面积约432万㎡（合计37197套），与1月份保持平稳。按照过去一年的消化速度计算，目前东莞住宅存量消化周期稳步拉长至6.2个月，创15年10月份以来的最高位，市场供求趋于平衡。2月份受春节因素影响大，楼市供需处于低位，3月随着许多开发商大量推新，楼市供应量大增，又因政策调控下观望持续，预计库存量逐渐积压走高，市场供求关系将从基本平衡逐步朝“供过于求”方向转变。

商业公寓去化加快，消化周期迅速缩短。

从物业分类来看，2月底洋房、公寓和别墅的库存量分别为293.90万㎡、53.21万㎡、84.68万㎡，消化周期分别为5.6个月、8.6个月、8.3个月。市场低迷，洋房供求逐步趋于平衡。由于住宅限购，商业公寓成投资新热点，消化速度加快，消化周期迅速缩短。

（七）后市展望

● 经济：国内和出口需求增加，经济继续趋稳回暖。

国家统计局3月1日公布数据显示，2月官方制造业PMI回升至近三个月新高51.6，为2012年以来第三高，且为2011年以来首次连续5个月高于51。同时发布的2月财新制造业PMI也较1月回升0.7个百分点至51.7，创下四年以来次高位。对于两大指标的回升，2017年经济开局表现强劲，反映国内外需求有所改善，制造业需求回升，生产趋于活跃。2月PMI增长超预期，说明制造业企业对经济预期明显乐观、生产积极性提高、融资意愿增强，制造业投资有望延续2016年下半年以来的好转趋势，中国经济继续趋稳回暖。

● 政策：中央多次强调严控房价目标和决心，预计政策调控升级。

早在去年年底的中央经济工作会议就已强调着力防控资产泡沫，又在今年2月23日住建部部长陈政高在发布会上表示，2017年住建部将认真贯彻落实中央经济工作会议精神，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，努力促进房地产市场平稳健康发展。3月1日，国务院新闻办公室在北京举行新闻发布会，新闻发布会上，住建部部长陈政高为当前的楼市直接抛出“定心丸”：不论是从环比看，还是从同比看，预计今年一季度房地产价格会继续趋于稳定。对于2017年的中国楼市，发布会上，陈政高说，“我们有能力、有办法来保持房地产市场平稳健康的发展。”表明今年中央调控的目标已非常明确，就是抑制投资投机购房行为，不让房价继续上涨，保持房价平稳或适度回落。因此预计政策调控不断升级，各地调控也会有所分化。

● 两会：两会期间楼市政策走向基本明朗，开发商将加速加量出货。

2017年全国两会已于3月3日召开，会期持续到3月中旬左右，两会将有民法总则草案、供给侧结构性改革、一带一路、互联网+、医保整合、脱贫攻坚、环境保护、房地产税等等多个热点话题。但由于中央早在两会前已多次强调严厉抑制投资投机需求，促进房地产平稳健康发展，楼市政策走向已基本明朗，预计3月开发商不再观望，将加速加量出货。

● 资金：热钱外流、信贷收紧，资金流动性收紧。

中国人民银行公布的最新外汇储备规模数据显示，截至2017年1月底，中国外汇储备规模为29982亿美元，创近6年新低，较2016年12月底下降123亿美元，降幅为0.4%，并且也是自2011年2月以来首次低于3万亿美元。值得注意的是，此前对于1月份的外汇储备预期值为30035亿美元。受美元强势，人民币对美元大幅贬值，热钱外流明显，将造成房企融资收紧。

另外，信贷收紧的趋势明显，在2月16日至17日召开的2017年人民银行金融市场工作会议上，中国人民银行副行长潘功胜强调，要继续完善差别化住房信贷政策，加强房地产金融宏观审慎管理，促进房地产市场平稳健康发展。央行警示严控信贷流向投机性购房，信贷收紧，除了利率普遍上调至9折外，银行审核难度或加大，放款周期拉长，资金流动性收紧，房企资金回流压力加大。

● 　深圳市场：3月新房预售逐渐开放，成交将有所回升。

2月份，主要受到前期假期及无新项目入市等因素影响，深圳一手房整体成交低迷。但在开发商的积极推销状态下，节后实际推售市场访客量回升，已基本恢复到春节前的水平，实际成交有所好转。3月份新房预售预计将逐渐开放，后期备案成交或将有一定程度的回升。随着市场供需矛盾得到缓解，市场预期逐步稳定，但价格水平受制于政策压力，仍会在下行中趋于平稳。

东莞市场：

● 供应：开发商积极推货备战”小阳春”，3月新增供应量大增。

2月开发商们观望居多，大部分项目以顺卖为主，进入3月，已是一季度的最后一个月，由于前两个月市场低迷，开发商的资金压力逐渐日增，预计3月开发商们将积极推货备战“小阳春”，东莞楼市或上演一波供应热潮。据东莞中原研究部不完全统计显示，万科中央公园、长安碧桂园、南部湾万科城、融创松湖澜园、碧桂园首座、霖峰壹山境等20个左右项目将预计在3月开盘或加推，全市新品供应量约4千套，供应量大增，品牌品质产品尤为增多，将有望打破客户观望，刺激需求加快入市。

● 产品：144方以下洋房为主，刚需产品供应约占八成。

据东莞中原研究部监测数据显示，3月项目推新以洋房为主，且基本全是144方以下的洋房，其中刚需产品供应约占全市的八成。市场少见大户型和别墅产品供应，仅有锦绣山河、金地湖山大境和新盘华安珑廷推出少量别墅，反映新政严控下大户型出货较为艰难，开发商推货放缓且推货体量相对谨慎。

● 人气：供应大放量，推动人气加速回升。

据东莞中原CCES系统显示，2月楼市人气仍处于较低位水平，但稳步回升态势反映市场需求尚在。3月楼市供应大放量将打破部分客户观望，市场人气加速上升。

● 需求：通胀预期增强，推升市场投资需求。

2016年美联储加息后美元走弱，大宗商品房价格飞涨，国内输入性通胀增强。通胀预期增强，有望激发整体市场的投资热情，公寓、豪宅、商铺及写字楼的投资需求或会有所增加，东莞投资性物业将迎来出货良机。顶层财富阶层资产保值增值，投资选择上倾向豪宅大户型洋房、别墅等产品。

● 对开发商建议：合理定价，推特价房冲人气推动正常单位成交。

从2月份的特价房促销效果良好反映出市场需求依然旺盛，以刚需自住需求为主，只要价格达到客户心理价格，去货速度依然很快，因此开发商合理定价对促进成交起着至关重要的作用。由于3月新品供应大增，届时一些顺卖的项目尤其库存不多的项目受到客户的关注度会被分散，建议推特价房或者一口价房吸引客户，同时助冲现场人气推动正常单位的成交。

● 量价：预计成交量大步上升，价格将出现分化。

3月供应放量大增，刚需产品占八成，尤其品牌项目供应明显增多，在市场回归自住、价值的情况下，有利激发市场需求释放，预计成交量会明显上升。另外，由于2月部分项目网签受限制，而3月将解放，预计3月网签成交爆发。价格方面，由于政策持紧，人气不足，大部分开发商在新货定价上趋于谨慎，预计整体房价走势趋稳，但区域上略有分化。临深较冷区域价格明显松动，需求相对较旺区域的价格仍有上升趋势，预计长虎沙房价稳中有升，麻涌、茶山房价受品牌项目推动持续上扬。