东莞楼市新政满月：成交下滑观望蔓延开发商急了

5月10日，东莞楼市调控新政满月，我们聊点“老土”的吧：在“五限”组合拳下，东莞楼市这一个月都经历了什么？

在总结之前，我们先来重温一下当前东莞楼市入市门槛：

1.限购：莞籍家庭限购2套，无社保要求；非莞籍家庭买首套，1年社保要求（本科或初级职称以上半年），买二套2年社保要求。（本条款只针对新建商品房，二手房不限）

2.限贷：首次购房、首套房，首付3成；二套房，首付4成利率上浮10%；三套及以上，停贷。（购买144平米以上户型，非首次购房都要首付6成，三套及以上停贷）

3.限价：新房备案价每次上调幅度不高于5%，不得超过同区竞品前三个月售价20%。

4.限售：新政后购房，再次转让需“证满2年”。

5.限赠：赠予房产方，2年后才有新房购房资格。

看成交：新房成交萎缩二手持平

从购房资格到卖房资格，从贷款额度到调价幅度，连月来东莞楼市政策一收再收，造成最直接的影响，便是观望情绪蔓延，市场成交下滑。

作为本轮调控的重点“关照”对象，新建商品房市场受政策影响也是最大的。据东莞中原研究部数据监测，4月东莞住宅网签6451套，面积约62.9万㎡，金额101.8亿元，环比3月下跌幅度均在10%以内，看似影响不大。但业内却透露，这个网签数据却是有“水分”的。

据东莞中原研究部对东莞在售的155个住宅项目认购套数统计显示，新政前三周平均每周成交住宅1480套，而新政后三周平均值仅为579套，比新政前的大幅萎缩61%。“东莞4.10新政出台后，具有购房资格的客户量大幅缩减，市场观望升级，客户来访量下降4成，实际市场成交比新政前严重萎缩六成。”

与新房相比，被特别“关照”的二手房市场，则比较乐观。据金信联行市场研究部监测， 4月东莞二手房住宅网签面积约59.28万㎡，环比上涨28.74%，网签套数、金额与3月基本持平，刚需入市相对积极。

看房价：房价走势依然平稳

调控后，东莞房价有降吗？深圳客被限，东莞高房价还能撑多久？这些，都是购房者最关心的。从4月网签数据看，目前东莞房价走势依然较为平稳。

据东莞中原研究部监测数据显示，4月东莞住宅成交均价为16201元/㎡，环比小幅上升0.60%，同比上升29.56%。虽然说，4月签约房价略有上涨，其中有限签放宽后部分高价项目签约拉高的“功劳”，但整体看目前东莞房价走势仍然较为平稳，未出现大幅“跳水”情况。

不过，深圳客受限成交回归本土后的东莞，房价的市场接受度已不比从前，这从新政后入市项目的去化率有所体现，定价基本持平的项目去化率可达50%以上，价格出现明显上涨的多以惨淡收场。

另外，二手房方面，受新房限购客户回流影响，业主心态都比较乐观，局部出现捂盘现象，大多心态长期看涨。