追溯东莞公寓变迁史：原来是被逼的！

　　延伸：

　　住宅公寓与商业公寓

　　一般来说，公寓分为住宅性公寓和商业性公寓，主要区别在于土地性质不同，因而产权有着70年和40年之分。住宅公寓实际上也是洋房产品，水电费、契税等均以住宅标准来缴纳，而商业公寓则完全是商业性质，除了水电费、契税等缴纳标准高于住宅公寓外，还需要交土地增值税。

　　现在东莞实行限购限贷政策，住宅公寓会占用购房者的购房名额，如果算作首套房，最低首付可做到3成，但如果是商业公寓则不受限购的影响，只不过首付至少需要5成，这对前期资金紧缺的人来说是一笔不小的负担。

　　需要注意的是，目前市面上大部分的公寓都是商业公寓，如碧桂园帕克诺雅、德洲城等，有的更是由写字楼改公寓的商住两用产品，如星河城市广场、万达广场等。

　　真正的住宅性质公寓多数只在二手市场上见到，而早期的住宅公寓很多都是学区房，比如万科运河东一号、尚书银座等，这些房源远比商业公寓要受到市场欢迎。

　　买公寓投资回本慢啊！

　　很多人买公寓，要么就是资金不够买洋房，只能先买价格稍低的公寓作为过渡，要么就是为了投资，幻想着以租金抵月供。随着东莞房价的上涨，加上公寓的供应量在增大，今时今日投资公寓的回报率正在走低。

　　谭小姐向房掌柜透露，她在去年4月买入了厚街汇展中央一套公寓用作投资，9月份收楼后便收拾了一下准备放租，但是直到今年3月中旬才得以租出去。“现在的公寓量太多了，市场上供过于求，不好出租。”谭小姐说，房子的租金是1300元，比周边同类型的产品高100元左右，不过租金并不能抵月供，她每个月的月供大概要1600元。

　　而在2013年买入鸿福广场一套62㎡公寓的章先生则在去年转手卖掉了这套房源，据他透露，当年买入的时候是37万元，去年才卖出50多万，算下来回报率并不高。与此有着相同情况的在东莞比比皆是，有人花了40万买天诚康桥、晶城花园等公寓，至今50万元都难以脱手，并不像当初销售员描绘的那般投资回报率高。

　　“在2015年、2016年的时候，投资公寓的回报率一般在4%，属于不高不低，但自去年下半年房价暴涨后，现在公寓的投资回报率只有3%左右。”在李兴旺看来，虽然房屋的租金会逐年上涨，但这个涨幅远不及房价，在这种情况下，投资公寓需要慎重。

　　以一套50㎡的公寓为例，假设售价是18000元/㎡，总价就得要90万，首付5成则需要向银行借贷45万，总利息约41万，按平均月租金2500元算。根据“投资回本年限=(购买总价+商贷部分)÷年租金收入”计算，除去各种税费，这套公寓大概要43年才能回本，就算租金逐年上涨，最快也不会少于20年。

　　因此，单靠公寓出租，投资公寓的致富路真是路漫漫其修远兮，不过如果是地铁物业，或者是其他生活配套成熟的地段，这种类型的公寓还是有升值潜力在，将来进入二手市场流通，转手速度也会相对较快。