房价疯涨必回调 盘点东莞楼市发展上的那些抄底时机

十余年，东莞城区房价已经从2千起，变成了2万+，一直保持着上涨趋势。

房价就从没下降过？回顾过去，从2003年的“18号文”，到2007年的927新政……东莞先后执行的楼市政策数不胜数，不少政策卓有成效，不仅有效抑制了东莞房价的快涨，甚至让房价短暂回调。

而政策消化期内，购房者最关注的一个话题，莫过于“抄底”。房掌柜发现，多年来，东莞确实出现过不少“抄底”机会，比如说下面几个典型的时机。

2005政策年：房价暴涨前的机遇

抄底时机年年有，为什么最先举例2005年？不是因为它降幅大，而在于它的“稳”。

由于2004年全国房价不断上涨，引起了中央政府部门重视，2005年各级政府政策频出，这一年也成了名副其实的“政策年”。

2004年1月1日东莞楼市开始执行上调利率的房贷新政，3月27日个人房贷利率再次调高，3月26日国务院办公厅发出《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，提出抑制房价过快增长的八大措施。

同年5月初，国务院办公厅转发3月26日国家建设部、发改委等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。东莞市政府也在8月下发了《关于稳定东莞市住房价格工作意见的相关通知》。

在系列楼市政策和南方暴雨灾害影响下，东莞楼盘进入了长达半年的观望期，2005年上半年均放缓开发脚步，以致多数楼盘房价半年未作大调整。东莞楼市被广泛认可、也被验证了的第一个“抄底时机”，也出现在此时。

2005年下半年，东莞受土地出让金上调及“国八条”等政策影响，东莞房价触底反弹，以星河传说为例，在封盘8个月后，2005年11月底聚星岛组团再次开盘亮相，均价逼近7000元/㎡，而当年东莞住宅均价才2771元/㎡。

另外还有中信凯旋城二期、金地格林小城二期、万科城市高尔夫二期、第一国际二期、盛世华庭二期、理想0769二期等项目纷纷跟进，个别楼盘2005年12月涨价幅度达1000元/㎡。

东莞房价还以2005年底为基点，开启了长达2年多的大跃迁时代，最终实现房价翻倍，站上“7字头”。

2007年927新政：刹住疯涨 开启东莞楼市首次下跌之路

而纵观以往的抄底时机，2007年底2008年初入市的购房者则可能是最幸福的。在2007年持续加息前提下，当年出台的“927新政”，成为了压死骆驼的最后一根稻草，刹住了东莞2年多的房价疯涨，也开启了东莞楼市首次下跌之路。

进入2008年，“927新政”持续发酵，东莞流失延续了2007年末一样的降温行情，成交降至冰点。

为了打开市场，2008年1月20日，南城金色华庭以4680元的低价投入市场，降价达2000元。开启了2008年东莞楼市第一波降价潮。随后，万科运河东1号以7折跳水，光大、新世纪，还有田禾、高田、富通、联华等开发商纷纷跟风降价。

同年7月，万科城市高尔夫情景美墅清货价3500元/平方米起，一周后，该楼盘以“起价3799元+1元送8万元装修”的价格，发售黄旗山景观洋房单位，掀起东莞楼市第二波降价潮。中惠沁林山庄推出“双限单位”，限制最低价和最高价，几乎是该盘高位时房价的一半。

经历了2008年的楼市低潮后，受积极财政政策和宽松货币政策影响，2008年底东莞楼市再次触底反弹，进入2009年之后便是一路高歌，峰值时房价接近2007年巅峰。

而从降价幅度来看，在房价反弹之前的2008年，也是至今为止，东莞楼市历史上房价回调最佳的抄底时机！

410新政后：纯新楼盘低价亮相频现

回到现在，在“410新政”影响下，东莞持续上涨的房价也终于得到抑制，随着政策的发力，新一轮的“抄底时机”已悄然降临。

经历了一段时间的观望期。5月后，部分东莞开发商开始转变营销重心，将东莞本地客重新定位为主要客户，不少楼盘针对本地客消费能力推出了特价房，甚至数个纯新楼盘低价亮相，刺激购房者入市。

2017年6月25日，东莞又一新盘恒大江湾低价入市，带装修洋房售价约9000-11600元/㎡，个别房源“8字头”遭到东莞市民热捧，首推600余套76-147㎡洋房仍供不应求，不少市民空手而回。

此前，还有横沥的时代倾城首次推出带装修98-128㎡3-4房，开盘价格也在12700-13700之间，低于周边镇区房价，受到众多本地客户的追捧，去化率达到8成。

而即将开盘的黄江中泰峰景项目，也在营销中心开放时放出风声，表示洋房区间单价是14500-15800元/㎡，还会送全屋智能精装。相对于区域内动辄2万/㎡以上的洋房均价，该楼盘几乎便宜近5千元。

同处临深腹地的卓越蔚蓝岸，首批将推98-117㎡带装修洋房，已启动2万抵10万认购优惠，据悉开盘时也有惊喜，加之该项目不仅处于塘厦、凤岗两地中心区的核心交汇点，还是离在建的深圳外环高速塘厦桥陇出入口最近的项目，地段价值突出，同样受到不少市民关注。

另外，房掌柜发现近期不少楼盘备案价格也有“惊喜”，如麻涌金河湾水岸苑，洋房产品在首次备案时价格在8000-9500元/㎡之间，而当前麻涌市场的住宅价格区间为13000-14000元/㎡，金河湾水岸苑的备案价格要比区域均价还要低数千元。

……

东莞楼市纯新楼盘频频低价亮相，给刚需市民带来了不少买房的机会，又一个楼市“抄底时机”到来，部分楼盘、机构都也吹响了“抄底”号角，建议购房者抓紧买房机遇。

瑞峰瑞城搜总经理李玲玲也表示，当前楼市确实存在抄底机会：“除恒大江湾外，临深也有个别盘大幅让利购房者。但是房价也不会持续降，只要价格合适，楼盘还是很畅销的，目前多个项目销售达到80%以上的，这跟地段，产品，价格直接相关。”

注：文中政策、房价下跌数据来源于东莞地产风云录《大时代》