东莞拍卖房热度上升 首次纳入限售范畴影响有限

　　“个人、企事业单位、社会组织于2017年4月11日零时后通过拍卖所得的住房，须在取得《不动产权证书》满2年后方可进行网上签约交易。”2017年7月4日，东莞又炸出一则楼市新政细则，司法拍卖房正式被限售，这是否会给拍卖房市场带来影响呢？

　　拍卖房成买房新“捷径”

　　近两年来，“拍卖房”开始在东莞被购房者关注起来，并逐渐得到他们的认可。自去年东莞房价暴涨和限购后，不少购房者盯上了拍卖房，通过淘宝平台上的司法拍卖“淘房”成为了买房的一条“捷径”。

　　房掌柜查询淘宝司法拍卖平台，发现挂牌的房源还真不少。除了东莞市第二人民法院外，市中级人民法院、市第一人民法院和第三法院均有房产拍卖，其中市第一法院挂出的拍卖房源数量最多。

　　资料显示，自4月10日新政后，截至7月6日，东莞4所法院在淘宝平台上共挂出有553个房源，其中有398个房源已结束拍卖，有155个房源待拍。而在已结束拍卖的398个房源当中，成功拍出的房源有279个，多数是住宅或写字楼，且大多一拍成交，而商铺的拍卖成功率较低，多数都是流拍。

　　无论是成功拍出的住宅、写字楼，还是流拍的商铺，相对于市场价，这些房源的起拍价格都比较低，而一些热门板块房源的最终成交价更是远远超过起拍价和评估价。

　　例如，南城世纪城国际公馆一套54平的房源评估价约87万，起拍价却不到61万，折算下来每平仅1.13万，而该楼盘的二手房源均价多数在每平2万左右。低于市场价的优势让该房源得到了19人报名竞拍，经过288次竞拍后以近98万的总价成交，折合成交单价约1.8万，仍低于市场价。

　　又比如，天骄峰景之前放出一套建面约183平的洋房，评估价和起拍价为313万，但成交价去到391万以上。而南城百悦尚城一套117平、起拍价约160万的洋房，最终也被21个人推高至242万成交……诸如此类的拍卖房在司法拍卖网上还有很多，受热捧的房源基本上都集中在城区。

　　总的来看，面积段在50~120㎡、总价100万~300万的房源最为抢手，如果是品牌开发商的房子，一般都会拍出高价，其成交均价甚至可能接近同区域内豪宅的均价。

　　东莞拍卖房被要求2年后才能交易

　　对于很多购房者而言，购买拍卖房，是看中了其起拍价格相对较低，而且有部分房源位置好，房型端正，看起来确实是物美价廉，说不定能够碰上好运气“捡漏”。

　　由于部分拍卖房与银行有合作关系，购房者可申请贷款，无需购房者自己承担全款，加上当前二手房价随之新房水涨船高，很多购房者都会抱着“捡漏”的心态投入到拍卖房当中，致使东莞拍卖房的热度一直在上升，然而往后买拍卖房也不是那么容易了。

　　2017年7月4日，东莞政府出台楼市调控细则，进一步细化了在莞的购房资格，并把企业购房、拍卖房也纳入“限售”范畴，这是东莞首次对拍卖房交易进行了限制。

　　按照最新政策，东莞的个人、企事业单位、社会组织于2017年4月11日零时后通过拍卖所得的住房，须在取得《不动产权证书》满2年后方可进行网上签约交易。该政策的细化对拍卖房会造成什么影响呢？

　　“7月4日发布的政策是对4月10日政策的补充，或者说弥补原政策的漏洞，使实施更加顺利和全面。”东莞合富研究院高级分析师李兴旺透露，由于拍卖房是特殊交易，量不会太大，所以可以忽略该政策对其市场情况的影响。

　　中原市场研究部总监车德锐也同样认为，这次的政策是没想到的领域出个补充细则补上，“虽然不排除有人炒房的嫌疑，但拍卖房在东莞楼市中的占比非常少，政策将限购限售范围说清楚，下面部门会比较好执行。”

　　事实上，以往的拍卖房在国内是不受到楼市调控政策限制的。首次将司法拍卖纳入限购限售管理中的是在今年4月27日，北京出台了司法拍卖房产相关政策，将住建部门对竞拍人购房资格审查纳入北京市司法竞拍流程，而后嘉兴、南京等也纷纷站队北京。

　　东莞此次跟进拍卖房也正是由于这段时间拍卖房市场的兴盛，容易给受限的购房者“钻空子”，加上其他城市将拍卖房划入限购范围逐渐成为主流，东莞便紧随。

　　拍卖房暗藏的风险

　　有业内人士提醒，拍卖房虽然看起来起拍价低，但背后隐藏的风险也不少，购房者一定要谨慎对待，否则“馅饼”容易变成“陷阱”。

　　据房掌柜了解，淘宝挂牌的拍卖房有四个主要来源，一是按揭违约产生，二是民间借贷违约产生，三是司法没收，四是无主房产，而东莞挂牌的拍卖房大多是因按揭违约产生的。

　　曾有负责处理银行不良资产的工作人员告诉房掌柜，当下银行的贷款违约率在上升，“东莞目前的经济情况跟不上楼市的变化，有些贷款买房的人到后期发现还不起贷款或不想还贷了，就不得不把房子抵押给银行，由银行处理掉。”

　　因贷款违约被银行强制拍卖的房源后续容易发生各种纠纷，因而出现“不交吉”房源(指被拍房源有人居住，无法腾空)。若遇上“不交吉”房源，购房者可以会面临“老赖”业主不肯搬走、迁移户口有困难等问题。

　　有媒体报道，在2015年，市第一法院拍卖石龙正龙豪园别墅，在拍卖之前并未得到原业主的同意，原业主在接到执行裁定书后，曾两次到法院，要求若拍卖就要对其补偿20万元，否则就把别墅烧掉。虽然在公安机关的处理下，该业主的家属搬离了别墅，但此前疯狂的行径难免也会让新业主心有不安。

　　此外，据司法拍卖网上客服介绍，拍卖房很多都要求在15个工作日内付清全款，且过户过程中所产生的税费，包括前房主的水、电、物管等欠费均由购房者自行承担。因此，市民买房前要多了解房源的各类信息，准备好充足的预算。

　　“拍卖的房产有一些税费是很高的，有的税比房屋还贵，有些人没弄清楚情况就拍下来，结果无法办证，所以建议买前先找专业人士算一下所有的费税大概要多少。”招行一工作人员透露，如果被拍方是企业，这种房屋基本都是高税费的，这样的话，拍卖款加税费，再加上其他七七八八费用，有可能比买个二手房的费用要高。

　　如果购房者顺利通过以上几个关卡，到了过户阶段也容易被卡住。曾有市民通过法院司法拍卖竞买了南城胜和某大厦的房屋，在办理过户过程中，房管局因该房屋用地为集体性质限制其转移过户。

　　掌柜有话说

　　虽然拍卖房被限售，且自身携带有一定的风险，但对于那些资金有限的购房者而言，依然是一个购房的好渠道。只不过，购房者需要注意的是，在参与拍卖房竞拍之前，一定要做好充分的调查，最好是到房源实地探访，多跑房管局、国税局等相关部门了解清楚即将竞拍房源的详细情况，还要联系好银行申贷问题，保障资金流能及时到位，这样才能在买到性价比高的房子的同时，又避免后期问题的发生。