瑞峰李玲玲：金九银十有望回暖 下半年房价相对明年是谷底

　　金九银十这个传统节点即将到来，房地产市场渐渐热闹起来。今年，地产人又有怎样的常态？被调控压抑了大半年，对于这个金九银十，他们又有怎样的看法？

　　借着金九节点，房掌柜特别启动“冲刺金九银十，地产人你怎么做？”专题策划，特约瑞峰瑞城搜总经理李玲玲进行访谈，聊聊她眼中的金九银十，以还原东莞楼市这一年来的变化轨迹，并预测未来东莞楼市的走向。

　　精彩语录：

　　新增供应的井喷、购房需求释放势必将带来成交量的上涨，预计金九银十楼市成交有望回暖，月成交量或将是今年的新高。

　　下半年相对明年来说是房价的谷底，“金九银十”的营销旺季是最佳的入市时机。

　　本轮调控“强调居住属性”，放松概率较低，预计会持续到2018年下半年或2019年。

　　要想在下半年的竞争中突围而出，开发商首先需做好土地储备，有足够的土地储备，开发商才能持续化、规模化发展。

　　金九银十有望回暖，下半年房价相对明年是谷底

　　房掌柜：近来，东莞楼市回暖迹象明显，您了解到的东莞市场在成交和客户占比方面都有怎样的表现？

　　李玲玲：今年的东莞楼市利好规划与调控升级并存，从第三季度开始，房企推货节奏加快。由于万科中天城市花园、凯晟景园等多个纯新项目集中入市，住宅较2017上半年成交有所回暖，房企理性定价，刺激楼市成交上行;而非住宅则因商务公寓集中网签，助力成交量持续火热，同期亦处高位。

　　从客户结构层面来看，深圳客占比略有提高，购买住宅的深圳客整体从5%上升为10%左右，个别主打深圳客户的项目深圳客比例会比较高，而商务公寓的深圳客占比达50%，松山湖片区、临深片区等临近深圳，经济基础好或受规划利好的区域持续性吸附深圳客。

　　房掌柜：近期房企入市节奏明显加快，供应量增多，让利幅度放宽，您对金九银十的市场预判怎样？

　　李玲玲：今年上半年频繁出台的各类细则政策，房企需要时间来适应政策和调整营销策略，延迟推货节奏在所难免。近期随着观望情绪的减退，客户入市量有所增加，入市项目销售成绩好于上半年，将刺激更多房企加快推货步奏。

　　供应井喷，市场蛋糕争夺战将加剧，在信贷收紧下，资金流、销售业绩压力、以及限价政策等多重因素影响，合理定价是主旋律，部分房企会采取以价换量策略，但让利幅度不大。有的品牌房企趁热揽客，通过价格拉差吸引高房价区域购房者外溢，继续加大水乡片区、东部产业园片区推货。

　　新增供应的井喷、购房需求释放势必将带来成交量的上涨，预计金九银十楼市成交有望回暖，月成交量或将是今年的新高。

　　房掌柜：您觉得金九银十是买家入市的好时机吗？

　　李玲玲：经过近一年的限购，东莞的房价虽然缺少深圳客的支撑，但房价表现依然坚挺，保持着平稳状态运行，期待房价回落的观望心态出现松动，而在莞深融城、粤港澳湾区等的利好下，东莞楼市看涨形势相对明朗。

　　另外，面临着深圳客即将拥有购房资格的趋势，本地客户恐慌房价再涨，有加快入市的趋向。下半年相对明年房价来说谷底，“金九银十”的营销旺季是最佳的入市时机。

　　调控常态性 2018下半年或阶段性放松

　　房掌柜：从目前情况来看，货币政策持续收紧，调控不放松，按照东莞以往的规律，您觉得这种状态会持续多久？

　　李玲玲：按以往调控周期来看，基本维持2年左右。本轮调控“强调居住属性”，中央政府更注重成效，调控成效不到位，房价不回归理性，放松概率较低，预计会持续到2018年下半年或2019年，东莞跟随全国步伐，领先放松的可能性不大。

　　因为去年房价暴涨冲击过大，热点城市基本环比上涨50%，全民炒房，一旦放松调控，房价飙涨的可能性仍存在;同时双合同屡禁不止、行政手段干预明显、房贷政策一刀切、限购放松传闻盛传等调控高压之下乱象频出，仍需调控政策来进行把控。

　　回归东莞层面，控投机、控房价增速，是本轮东莞调控目的。正是在东莞政府严厉执行和限价限签行政手段相配合下，房价回归理性，增速放缓，连续9个月保持平稳运行。但市场若发现明显过热的苗头，调控加码利剑再出，如“8.11限价政策升级”则是警醒。

　　开发商要突围先做好土地储备

　　房掌柜：面对此形势，下半年开发商该如何突围？

　　李玲玲：楼市维稳不仅仅是中央政府的定调，更是东莞政府今年调控的目标，所以不管是几次限购细则、限价政策的出台，还是限价网签等行政手段，都是明确打击投机需求确保房价平稳，很明显东莞楼市限购放松的可能性很低，楼市政策环境依然从严。

　　开发商应理性看待局势。在全国楼市从严的大环境下，商品房成交不算太差，投机被抑制，但刚需尚存，开发商需要做的是在黑暗中寻找光明，做好产品做好服务。

　　要想在下半年的竞争中突围而出，开发商首先需做好土地储备，有足够的土地储备，开发商才能持续化、规模化发展。其次，在市场去货较难的困境下，合理定价、通过降低价格吸引客户购房、以价换量等成为开发商快速回笼资金的渠道。

　　除了上述两点外，开发商还可以考虑寻找适合自己进入的国家重点扶植和发展的新兴产业转型升级，例如以自持土地探索、发展长租公寓、养老等新业务;或将物业与其他产业链相融合，找寻新的市场机遇、可观的收益，实现“1+1>2”，完成战略转型或延伸。

　　不过在转型的过程中，也要注意控成本。“此次是房地产市场第二轮的洗牌年，因此，房企不宜盲目扩张，更需要静下心来做一次全面的经营复盘，为未来3-5年的谋求寻求发展之路。”

　　房掌柜：东莞土地供应是市场关注热点，已有不少房企表示看好东莞前景并积极拿地开发，对此现象，您怎么看？

　　李玲玲：土地调控政策频出、房企的拿地门槛提高，使得本土的中小房企难以招架，或将转向三旧改造项目。而随着粤港澳大湾区成为现阶段房企战略布局的重要一环，越来越多的外来品牌房企看好并入驻东莞。这无疑会加剧东莞的拿地竞争、推升地价，未来的土地招拍挂市场将成为品牌房企的主战场。

　　房企之所以在土地市场展开激烈竞争，根本原因是看好东莞楼市的发展前景。东莞的人口吸引力指数排名全国第4，仅次于北上广深;人口密度排名全国第3，仅次于深圳、上海。

　　随着粤港澳大湾区的建设，东莞将以松山湖为核心，滨海、临深片区为驱动，全面对接深圳，与深圳的交通融城、人口融城、产业融城，将带来交通规划、人口结构、产业结构的优化，房地产升值空间广阔。