合富李兴旺：金九银十至年底 都是买家入市的好时机

一直以来，房地产市场都流传着金九银十的说法，意指每年九月和十月都是房产交易的黄金时间。随着2017年金九银十销售节点的接近，东莞楼市也越来越热闹，实际市场出现大幅回暖迹象。

借着金九节点，房掌柜特别启动“冲刺金九银十，地产人你怎么做？”专题策划，通过他们的实际经历，反映楼市的实际走势，通过他们的心得和体会，反映他们对当下楼市的切身感受。因此，房掌柜对合富研究院高级分析师李兴旺进行了专访。

谈预期

金九银十至年底 买家入市时机到

2015年，楼市一片繁荣,各大开发商的业绩都是大幅增长,创造N个新高。2016年上半程，市场再次上演疯狂一幕，让开发商、购房者都有点看不清楼市的走势。2016年10月起至今，楼市再次进入调控周期，市场时热时冷。

李兴旺认为，与去年相比，从价格预期来对比，刚好一个是高峰一个是低谷。去年9月、国庆正逢2016年以来第一轮调控期，房价处于最高位。今年金九银十，是经历2轮高压调控后，房价稳中有松。与上半年相比，今年金九银十在成交量上将出现明显的反弹，一方面因为政策已消化数月，观望减弱，另一方面房企在房价做让利，达到置业者预期。

进入8月下半段，房企入市节奏明显加快，供应量增多，多个项目以低于周边的价格，吸引了大量购房者。上两周，还曾出现东莞住宅网签突然暴增的情况，最高记录一天网签量达平时近10倍！经房掌柜调查，获知网签暴增都是纯新楼盘集中开盘后，集中网签的结果。

接下来，金九银十的东莞楼市到底会怎么走？

李兴旺表示：“今年金九银十，总体态势为：量升价稳。这里的稳是指稳中有松。一方面，处于政策稳定期，持续加码的可能性趋小，同时放松亦不大可能，市场信心在逐渐恢复。另一方面，产品选择面增多，竞争加大，新房价格预期回落，刺激需求。金九银十至年底，是买家入市时机。”

谈政策

政策趋于收紧 房价稳中有松

自2016年10月以来，东莞官方对楼市走势都非常关切，不时都会出台关于楼市调控类的文件，宏观政策不断收紧。2017年8月，东莞官方再次出台最新的楼市调控——《关于进一步加强新建商品住房销售价格备案管理的通知》。

除楼市政策外，货币政策也持续收紧，东莞房贷利率实现半年“三级跳”，8月中旬，工、农、中、建、交五大行首套房房贷利率至少要上浮5%。而一些商业银行上浮的幅度更高一些，个别商业银行首套房房贷利率在基准的基础上上浮15%，甚至还有部分商业银行处于“停贷”状况。这种状态还会持续多久？

李兴旺表示：“货币政策是中央制定的，属于全国性，贷款利率叠加，会增加购房者的购房成本，从而影响成交量。目前的趋势是收紧，货币政策不可能放松，甚至还有加码的可能，东莞也不例外。货币政策是众多收紧政策的其中一种，贷款成本会更高，同时贷款难度也更高，构成了房价稳中有松的因素之一。”

在货币政策持续收紧，调控不放松的当下，李兴旺认为开发商理性定价，做好内功（品质），做适合市场需求的产品（如90-120平米三至四房），才能顺利在众多房企中脱颖而出。

谈土地

土地供不应求 地价保持高位

近两个月以来，东莞土拍市场相继新出现“限价熔断”、“限价摇号”、“限价竞自持”3种新型拍地模式，加上1月实施的“限价竞配建”，2017年东莞土地市场已经出现4种拍地模式。这些拍地新模式足见政府为稳定土地市场，从根源上规范楼市的决心。

虽然土地市场拍地模式频出，房企拿地存在一定的困难，但是不少房企都非常看好东莞未来市场前景，私下表示要拿地，仅近期就有数家全国百强房企通过收购等曲线拿地方式，已经进入东莞市场。随着东莞下半年土地供应高峰的到来，会再现2016年土拍疯狂的一幕，地价依旧居高不下？

李兴旺认为：“东莞在粤港澳大湾区区位优势较明显，城市发展潜力巨大，过去，现在包括将来一直是兵家必争之地，全国品牌房企云集东莞，并且把东莞作为战略要地，因此土地市场仍然是供不应求。在这种态势下，地价将保持高位。”