瑞峰置业研究报告：高端产品拉动整体均价（1月）

供应增量市场供需平衡 高端产品拉动整体均价飙升

——瑞峰置业1月东莞楼市报告

一、重要新闻回顾

——2009年全国财政收入增11.7%

1月10日，财政部部长谢旭人在全国财政工作会议上说，2009年，各级财政部门扎实实施积极财政政策，狠抓收支管理，圆满完成全年财政收支预算目标。全国财政收入预计达到68477亿元，增长11.7%。财政赤字在人大批准的预算之内。

——央行上调存款准备金率 远快于市场预期

1月12日，中国人民银行决定从1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为增强支农资金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构暂不上调。这是自2008年10月以来央行首次调整存款准备金率，此次调整远快于市场预期。

——2009年广东人均GDP接近6000美元

1月25日，广东省统计局发布的资料显示，在投资和消费这两驾马车的强力拉动下，广东去年经济增长走出一条强劲回升的“V”字形曲线。去年一季度，全省GDP增速为5.8%，低于全国0.3个百分点。之后，广东经济增速逐季加快，到二季度增长7.1%，与全国持平；三季度增长8.6%，再到全年增速高出全国0.8个百分点。经国家统计局核定，2009年广东地区生产总值39081.59亿元，人均GDP40748元，折合接近6000美元，达到5965美元。按可比价格计算，同比增长9.5%。

——住建部：清理各地房产政策 遏制房价过快上涨

1月5日，住房和城乡建设部在北京召开全国住房城乡建设工作会议。会议指出，要继续综合运用土地、信贷、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。同时，要对去年以来新出台的不符合调控要求的地方性房地产政策及时进行清理和调整，采取针对性措施，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。

——国务院“十一条”：二套房贷首付不得低于40%

1月7日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，共11条（简称“国十一条”）。通知称随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视，并要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求等。特别值得关注的是，该通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

——国务院：房企须一次性公开全部房源明码标价

1月10日，国务院办公厅发布通知要求，已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。

——物业税拟定基点按面积征收 首套房不征物业税

1月28日，国家税务局财产行为税司副司长杨遂周披露，物业税与环境税目前还处在研究阶段。中国农业银行高级经济学家何志成表示，目前税务总局研究的初步意见是第一套房子不征物业税。何志成进一步透露，据他了解到的可靠消息，物业税将于2010年开始实施，并将采取渐进的方式逐步展开，初步先在商业用房范围开始征收，其后再开始在新房范围征收，先期是在一些地区试点，把土地出让金转化成物业税，并采取新老划断的办法。

——1月1日起“退保”成为历史，可办理养老保险转移

从2010年1月1日开始，农民工“退保”退出历史舞台。元旦假期后，东莞市社保部门就可以办理养老保险转移的相关业务了。按照《城镇企业职工基本养老保险关系转移接续暂行办法》规定，达到领取基本养老待遇条件时，按基本养老保险关系是否在户籍所在地、或本地缴费年限是否满10年比较，确定待遇领取地。

——东莞连续5年提供贷款 每年10亿支持"三旧"改造

1月6日，市政府组织召开2009年度全市国土资源管理工作总结表彰大会，总结2009年全市国土资源管理工作情况，部署2010年有关工作。备受关注的“三旧”改造除了有政策支持，还有专项资金扶持。我市计划与部分镇街共同分类打造“三旧”改造示范点，并由市财政准备每年10亿元、连续五年的专项资金，对各镇、村给予借款支持。

——实现珠三角一体化 东莞今年交通投资将超百亿

1月8日，市交通2009年全年工作分析座谈会举行。会议除总结分析2009年的总体情况外，还对今年的工作进行部署：加大投资推进我市路网建设，实现珠三角交通一体化；加快市属重点公路建设，推进镇村联网路升级改造，提高路网总规模和服务水平；优先优化公交线网，提升公共交通服务质量等。据悉，今年全市交通设施建设投资将超过100亿元。

——莞惠高速全线贯通 东莞到惠州1小时内可到

作为首条连接莞惠的高速路，莞惠高速于1月26日全线贯通，同时与去年9月通车的虎岗高速贯通，全线贯通后从东莞至惠州不到一小时可到。莞惠高速是连接东莞和惠州的首条高速路，东莞段又叫虎岗高速,已于去年9月28日通车,共设10个出入口收费站，计算行车速度每小时120公里，主线路基宽35米。惠州段全长49.08公里。据了解，目前粤东粤西之间的通道比较少，都要通过广深转道。惠常高速贯通后，将直接拉近东至潮州、西至江门的粤东粤西的距离。

——R2线工程3月底前动工 虎门二桥有望今年开建

1月29日，省政府公布2010年全省300项重点工程项目清单，其中东莞有12个项目入围。总投资达到168亿元的东莞轨道交通R2线工程，此番被列入了省重点建设前期预备项目，这项工程预计今年3月底前动工。目前，东莞已经对外发布了城市快速轨道交通R2线土建工程（东莞火车站-东莞虎门站段）施工资格预审公告。此外，虎门二桥的建设在报告中得到了最终确认。广东计划总投资120亿元建虎门二桥，长度达到20.9公里。据交通部门介绍，虎门二桥的兴建已进入勘察设计阶段，近期将启动设计招标。规划部门表示，这项工程争取今年开工，预计4年后建成，届时将有效舒缓现时虎门大桥的巨大运营压力。

二、土地市场

1．新增供应量

——新年土地总供应及商住供应量双双迎来“开门红”

2010年伊始，东莞土地市场首月大幅放量。全月挂牌出让土地共20宗，供应总面积达87.72万㎡，环比上月大幅上升146%。其中商住用地12宗，面积共计48.82万㎡，增幅达6成。新的一年，东莞土地市场的总供应及商住供应量双双迎来了“开门红”。

2．商住用地交易

——优质地块受热捧，虎门刷新“新高价地”

据东莞市瑞峰置业市场研究部数据统计显示，1月东莞土地市场共计成交商住用地11宗，商业用地1宗。全部位于镇区，分布在樟木头、凤岗、东坑、企石、桥头、寮步、虎门、中堂和清溪。成交总价为15.18亿元，平均楼面地价为1673元/㎡，与09年的全年楼面均价基本持平。

1月份的成交总价虽高，但其中也有两宗土地因无人报价而遭到流拍，分别位于樟木头镇樟罗村和东坑镇坑美村。从总体的成交情况来看，开发商对优质的地块表现出极高的热情，特别值得一提的是虎门镇金州村的两宗捆绑出让的地块，当天出让现场吸引了来自广州、深圳、佛山和东莞等众多开发商到场激烈竞投，最终以7.9亿元被东莞市万科房地产开发有限公司收入囊中，折合楼面地价5217元/㎡，成功刷新成为虎门的“新高价地”。而位于寮步镇的地块亦以2.07亿元被东莞市鼎峰房地产开发有限公司斩获，折合楼面地价3286元/㎡。

综上所述，优质地块依然受到开发商的热捧，开发商看准优质地块大胆出手，而一些较为低端的地块则无人问津或以底价成交，1月份的土地市场表现较为极端。

3．土地出让预告

总结：

1月份的东莞土地市场，总体供应量充裕，商住用地比率超半。土地出让金首付50%政策并没有对优质地块的出让造成太大影响，开发商出手依然高调。另外，位于虎门和寮步的两块“靓地”成为本月亮点，分别以7.9亿元和2.07亿元成功拍出，虎门地块更刷新为虎门“新高价地”，对周边楼盘价格带来拉动作用。

三、房地产市场

1．商品房新增供应分析

——新增供应放量，紧凑型产品供需得到缓解，整体吸化周期趋缓

商品房总体供应情况

根据东莞市瑞峰置业市场研究部数据统计显示，1月整体供应商品房面积63.77万㎡，其中商品住宅新增供应58.4万㎡，环比升幅33%。

新增供应明细

1月份东莞新增供应放量明显，别墅供应增多，分别有：碧水天源四期•星湖岸、达鑫•江滨新城、万科城五期、誉景名居、中信•森林湖三期、中央公馆•蟠龙，合计供应278套。新增供应公寓项目1个，星河传说的迪纳酒店公寓项目，体量比较大，供应量达到732套；其余均为洋房项目，其中位于莞深交界处附近的益田•大运城邦和松山湖锦绣山河二期•鹭栖湖以及大朗凯悦美景花园等3个项目大体量的备案预售大大支撑了本月的供应量。

新增供应区间比例

据东莞市瑞峰置业市场研究部监测数据显示，2010年1月份东莞普通住宅市场供应面积区间以70-90㎡、90-110㎡供应为主，占总供应量的63%，进一步缓解近来供需结构性失衡状况。值得注意的是，110-130㎡舒适型自住需求产品近几个月来供应相对不足，仅占总供应量的5%。而150㎡以上的改善型住宅供应比例在加大。

商品房累计存量

根据东莞市瑞峰置业市场研究部的数据统计显示，东莞商品住宅存量小幅上升，当前存量约为458万平方米，按照09年全年的月平均消化速度计算，吸化周期走势在上年迅速下滑后明显放缓，截止至1月31日，连续3个月吸化周期保持在10个月以内，表明当前供需较为平衡。

2．商品房成交分析

——整体成交小幅回落，个盘分化导致价格飙升

商品房成交总体情况

1月市场受政策从紧的影响，整体成交小幅回落，商品住宅签约面积48.29万平方米，环比回落8%。本月个别项目表现突出，市场关注度向新增项目集中，支撑了整体成交量的持续平稳运行，其余存量项目成交量已现下降迹象。

受前段时间供需结构性失衡状况影响，积压的刚性需求在上年10月后，持续稳定释放，近几月商品住宅成交平稳，近4个月平均月消化50万平方米，年底以来，新增供应项目逐渐增加，供应量也随之上升，剔除开发商去年集中在国庆前推货因素的影响导致9月成交放量，1月新增供应量实在为近一年以来首度超过月份成交量，供求比有明显的上升趋势。

整体供需价格走势

——高端产品拉动，整体签约均价飙升

1月整体成交价格继续飙升，受高端项目签约拉升影响，普通住宅成交均价达到6791元/平方米，环比上升11.8%。从上表可以看出，本月均价突升主要来源于松山湖区的高端项目签约影响，光大的锦绣山河二期•鹭栖湖和万科虹溪诺雅洋房签约均价上万元，导致城区价格飙升，7922元/平方米，接近8000大关。而镇区整体签约价格与上月基本持平，与上月塘厦万科棠樾项目洋房签约拉升价格的原因相同，本月镇区签约均格依然走高来自于莞深交界附近的益田大运城绑项目的影响。若剔除这几个项目的影响因素，其余项目价格相对平稳。

各区域主要在售项目签约情况

城区和泛城区

南城

东城

万江

松山湖

寮步

八大中心镇

长安

常平

大朗

虎门

厚街

麻涌

石龙

塘厦

各物业类型成交情况

——普通住宅签约均价创新高，别墅类别墅市场平稳

洋房

公寓

别墅

签约排名

3．潜在供应分析

——新开工面积持续放量，后市供应压力加大

据东莞市瑞峰置业市场研究部数据统计显示，1月份东莞市商品房新开工面积为72.32万㎡，环比去年12月增幅19.56% 。得益于09年房地产市场的兴旺境况，开发商资金充裕，个盘开工情况持续火热。1月新开工的项目分别是：长安新世纪宜居、万科•虹溪诺雅、现代印象华庭、益田•大运城邦、光大•高价地广场、洪梅丰泽园、骏隆豪景花园、莲湖四季豪园、卓越•蔚蓝城邦。去年11月以来，商品房新开工量均维持在60万㎡以上的较高水平，后市供应量相对充足。加之近期国务院及相关部委出台的收紧政策导致市场观望气氛渐浓，后市供应压力逐渐加大。

4．楼盘活动

四、总结

1、国家从紧政策信号频出，各重点城市房地产成交量萎缩明显，以刚性需求为主的东莞市场影响相对较少，预期货币政策的收紧相对于东莞来说影响较为明显。

2、土地出让金首付50%政策并没有对优质地块的出让造成太大影响，东莞商住土地供应量依然充足，刷新的“虎门高价地”造成对后市更多的观望预期。

3、新增供应在逐步放量，供需结构性失衡状况在弱化，供求趋向平衡，但资源优势的高端项目以及新上市项目造成的个盘成交分化明显，导致成交均价飙升，掩盖了整体市场逐现平淡的状况。

4、在部分政策未明朗化，加之元旦期间市场活动表现相对频繁，消费者在折扣优惠等促成下抢在政策前入市，支撑楼市成交的平稳走向。

5．政策从紧带来的是观望情绪的加深，刚性需求在近期持续释放状况下，或进入新一轮的积聚期，预计后市平淡表现持续，整体成交价格依然平稳。

东莞瑞峰置业市场研究中心

2010年2月6日