石碣承接城区外溢需求 新房成交活跃二手房却卖不动？

　　石碣是东莞有名的“电子信息产业名镇”，也是目前东莞住宅供应量最多的区域之一，由于位置临近城区，但房价却低于城区而受到众多购房者的欢迎。石碣的房地产市场究竟如何，房掌柜为此特意走访调查了一番。

　　石碣楼市发展历程

　　有业内人士表示，早期石碣楼市开发节奏较缓慢，在2000年之前，石碣只有一家房地产公司，2000年后才陆续有富盈、达鑫、中熙等房企进驻，那个时候的石碣难以吸引石碣以外的购房者。

　　到了2010年，达鑫推出一个百万平的滨江大盘——达鑫江滨新城，这使得石碣终于摆脱了无大型房地产项目开发的局面。随着东莞主城区可开发土地紧缺，新项目供应跟不上，主城区的购房需求逐渐外溢到周边镇街。石碣作为临近东城的区域，便顺势扮演了承接城区外溢的角色。

　　不过，真正让石碣“火”起来的还是出现在供应量增多的近两年，随着今年碧桂园、中惠、中熙几个品牌房企的项目陆续入市，再给石碣楼市打了一剂强心针，一下将石碣推上了目前全市住宅供应量的前三名。

　　据瑞峰数据显示，2017年石碣全年住宅供应量约有15万平，多在下半年爆发供应热潮。当前，石碣在售的就有中熙玖颂江湾、碧桂园珑远紫宸府、中惠悦湾、中熙君墅湾、王洲湾1号、达鑫江滨新城、合信地王广场、盈拓御江等多个楼盘，除了中熙玖颂江湾、碧桂园珑远紫宸府、中惠悦湾、东江悦府和达鑫江滨新城外，其他项目基本处于去库存状态。

　　石碣新房价格分化明显

　　伴随着石碣楼市的发展，石碣的房价也日新月异。在2012至2015年，由于石碣住宅供应量少，石碣的均价维稳在5500-6000元/平左右。到了2016年，顺应市场的变化，石碣的房价也出现了补涨，整体均价超过12000元/平，但仍处于三线房价的水平。

　　今年来，石碣房价涨幅明显。据东莞中原数据显示，上半年石碣一手住宅成交价为15154元/平，同比去年同期涨幅在70%以上，在全市各个镇街中，房价上涨幅度排名第二。然而，15154元/平的价格是整个石碣的住宅均价，实际上石碣楼市的房价呈现两极分化的局面，部分项目的售价早已超过17000元/平。

　　瑞峰瑞城搜总经理李玲玲曾向媒体表示，目前石碣近城区的板块房地产市场发展较为成熟，这一板块是以达鑫江滨新城为代表的楼盘所在区域，已经形成生活氛围较为浓郁的居住区;以中惠悦湾与碧桂园珑远紫宸府为代表的楼盘所在片区为新中心区，现在仍处于起步发展阶段。

　　“我们的客户除了少部分石碣本地客户之外，多数是来自东城、南城、莞城、万江的客户，更受到了众多公务员、白领阶层等群体的青睐。”石碣王洲湾1号的销售员表示。

　　大王洲桥与东城中路相接，一桥连通东城石碣，由于只是咫尺之隔，石碣大王洲片已经成为承接东城、南城、莞城等城区外溢客户的最主要承接地。在受到客户青睐的同时，该片房价也在不断攀升。

　　当前该片区仅有达鑫江滨新城、王洲湾1号、中熙君墅湾等三楼盘在售。其中，达鑫江滨新城洋房价格17000-18000元/平、王洲湾1号公寓均价13000元/平，而中熙君墅湾的洋房均价在15000-17000元/平、别墅价格去到20000元/平。

　　中惠悦湾与碧桂园珑远紫宸府附近多以民居为主，配套欠缺

　　与大王洲桥周边项目相对的，是以中惠悦湾、碧桂园珑远紫宸府等为代表的新秀项目，由于所处片区还在起步阶段，周边多以快速路、高速路等交通主干道为主，居住氛围较欠缺，要吸引城区客最主要也是靠价格，中惠悦湾和碧桂园珑远紫宸府开盘首推带装修洋房售价均在12000-13000元/平。而同样是新秀盘，位于石碣中心附近的生活氛围较为浓郁的玖颂江湾，同样是城区客关注主力，目前中熙玖颂江湾的均价约13000元/平。

　　据房掌柜走访了解，中惠悦湾前期推出的3/4栋产品所剩不多，预计9月底还将加推1/2栋新品，而碧桂园珑远紫宸府一期产品已售罄，二期将在10月加推，中熙玖颂江湾目前已经加推，三个楼盘的客户群均以东莞客为主。

　　石碣部分二手房报价高于一手房

　　2017年3月，东莞召开园区统筹片区联动协调发展工作推进会，将全市新划分为6大片区，石碣、高埗都被纳入了城区片区。此后，业主出于对石碣和东莞楼市未来的美好预期，石碣二手房出售报价时多高于当地一手房。一二手房价格倒挂，甚至导致新楼盘一房难求。

　　例如，目前石碣镇中心的盈翠曦园、富盈花园等二手房报价已经普遍在13000元/平以上，如果算上各种交易费用就更贵。而石碣近期入市的中惠悦湾、碧桂园珑远紫宸府带装修开盘价格在12000-13000元/平，首推数百套房源均供不应求。

　　还有当地中介告诉房掌柜：“石碣纳入城区后，镇中心附近的小区放盘量都比此前少了很多，房子即使挂出来卖，也挂了比较高的价格。由于税费等原因，符合满五唯一这一标准的房子更是凤毛麟角，几乎每一个买家都想找这种少税的房子，而卖家根本就不急着卖……”

　　据房掌柜调查，石碣大王洲片的二手情况也与石碣镇中心相似，二手房真正的房源量不大，且二手房报价往往要比一手房高，当前成交不活跃。

　　石碣配套有待完善

　　对于石碣的房地产市场而言，区位、房价和交通是石碣最吸引购房者的重要因素，而城市生活和商业配套则是困扰区域内楼盘的主要问题。

　　石碣镇内随处可见电子、五金、物流等工厂

　　石碣是东莞有名的“电子信息产业名镇”，电子企业达500多家，占全市30%以上，走在镇内的道路上，随处可见电子和五金工厂，而大型的商场、超市等较为少见。特别是在新开发区域，多以本地村屋为主，缺乏其他生活配套，只能依靠楼盘自身建设的配套。

　　石碣大型商业配套较少且分散

　　据东莞市住建局副局长黄伟在今年6月1日的石碣座谈会上透露，石碣总面积只有36平方公里，过去粗放式的发展造成石碣的土地开发强度超过68 .8%，远超东莞43%的平均水平，目前石碣已没有大面积连片可以发展利用的土地，招商的载体非常有限，因而石碣要整合先天的资源条件，改善城市的基础设施，提升居住生活环境。

　　随着石碣被纳入城区片区，政府有意促使石碣共享中心城区成熟的生活配套、商圈配套、教育以及医疗资源的同时，也组建“智慧石碣”项目规划团队对石碣进行精细化和智能化管理，推动石碣进一步完善区域城市配套，让石碣的居住氛围更加浓郁。