长租公寓短期盈利艰难 “抢滩”战仍被打响

 刚刚踏入长租公寓的龙头房企碧桂园的上海区域总裁高斌向记者算了一笔账，以外环40平方米的一室户为例，承租的成本加上重新装修的费用已经在3000元以上，还有后期的管理、运营、人力等开支，还要考虑租户的租金承受能力和开业后的出租率，初步拟定租金范围在3000-5000元，这样下来，“不亏钱就是赚”。

    而刚刚推出冠寓品牌的龙湖也表示，做长租公寓“三年内不考虑盈利”。上海冠寓负责人徐锋在人民网记者采访时表示：“就目前冠寓来讲，动态投资回收期5~6年，目前轻资产35%以上毛利率。” 但是，龙湖看好未来长租公寓发展的前景。其计划，在未来3-5年的发展过程中，快速突破开业50000 间的临界点，至2020 年，达成行业前三的目标，实现20 亿元的年营业收入。

    作为最先进入长租公寓的房企之一，万科旗下的长租公寓品牌泊寓已在全国22个城市拥有16000间公寓。对于长租公寓目前的回报率，万科董事会主席、总裁、首席执行官郁亮在今年年中的业绩会上表示：“从回报率来说，我们能够达到1%-2%的回报率，就已经很满意了，未来长租公寓回报率6%-8%是正常（水平）的话，我们就往这个方向走。”

    就中介来讲，目前，巨头链家旗下的自如公寓已经完全独立运营，但其盈利与否仍是谜团。就已经公开数据的企业来看，世联行旗下的红璞公寓在今年上半年公寓管理业务收入为0.68亿元，同比增长494.78%，但是成本同比增加1.13亿元，资产服务业务毛利亏损0.33亿元，同比下降211.91%，尚处于亏损状态。

    此外，最先踏入长租公寓领域而且备受资本关注的互联网企业如魔方公寓、青客公寓等虽然在激烈的市场竞争中存活下来，但是也难言盈利，其规模扩张仍然靠着一轮又一轮的融资来支撑。

    前瞻产业研究院认为，运营好的长租公寓，最快能在三年内收回投资；营运能力较差的，则需要个五年八年。

    但资本耐心是有限的，这些企业能否生存还是取决于盈利能力。

    政策先行：REITS放开、租购同权

    针对长租公寓现阶段发展所存在的问题，我国正在从政策端出发，加紧出台相关优惠政策来鼓励租赁市场的发展。

    此前，住房城乡建设部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，其中明确国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。

    对此，高斌建言：“在税收政策方面，我们希望政府能够有一些双向的优惠政策，例如，对于租房者来说，在个人所得税上做调整；对于开发商来说，在营业税上做调整。”

    而这一建言也正在推进当中，在今年的政府工作报告中，明确了“营改增”的时间表，并扩展到生活服务业。公寓企业的税赋有望从以前5.65%的营业税，调整到2.97%的增值税率。

    上海泊寓相关负责人也建言：“以企业为运营主体的长租公寓仍属新生事物，因此在各项政策上需要在行业发展中不断完善，尤其是项目的验收审批、住户的居住证办理以及税收等方面需要得到政府更多的关注和扶持。”

    在金融端口，9月16日，上海市最新出台《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》称，在金融支持方面，针对住房租赁企业出台了五类金融支持政策，包括鼓励商业银行加大信贷支持力度，鼓励开发性金融机构提供长期低息贷款，支持企业发行债券、不动产证券化产品，加快推进房地产投资信托基金（REITs）试点，鼓励保险机构合理运用保险资金等。

    如果REITS得以放开，那么长租公寓的运营者可以借此来募集资金，使得重资产投入变成轻资产运营，同时也为中小投资者开辟了新的投资机会。据了解，国外的公寓运营商基本都是上市的公寓REITs基金，让更多的社会闲置资金进入并有效盘活后，产生利润输出，从而形成闭环。

    此外，今年8月，租购同权的首次提出也更具有破冰意义。此前，北京市住建委、发改委等部门近日联合发布了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》明确了承租者与购房者同样享有公共资源的权利，如享受教育、医疗等公共服务权利，这就意味着租户最关心的落户、教育等问题在政策上有了创新性的进展，也对其他城市起到了示范效应。

    相信随着更多支持政策的推出和租赁市场的快速发展，长租公寓将会突破初期发展的瓶颈，成为人们“住有所居”的重要载体。