限价10957元/㎡+熔断 石碣4千平商住地将花落谁家？（附全景航拍）

继上周桥头、道滘拍出两宗商住地迎来一波关注后，这周五，东莞一连推出三宗“靓地”待拍，其中石碣明珠路南的商住地比较特别，与最近几宗“限价竞自持”不一样，其采用的是“限价熔断”的拍卖方式。当最高地价达到1.3亿总价、10957元/㎡楼面价时，该地块就将终止出让。为了更详细了解石碣地块情况，房掌柜进行了实地踩盘。

石碣商住地详情：面积小 起拍价低

据公开资料显示，编号为2017WG023的地块位于石碣镇明珠路南，该地块占地面积仅有3975.08㎡，地块容积率1.0<R≤3.0，建筑密度(%)≤40，总建筑面积为11925.24㎡。由于起始价为3975万元，可计算出该地块的起始楼面价约为3333.27元/㎡，与此同时，地块还设置了最高限价13066万元，折合楼面限价约10957元/㎡。

据悉，这是东莞今年第三宗采取“限价熔断”方式出让的商住地，前两宗分别是东城八一路地块和虎门博涌地块，其中，东城地块被中海以总价4.32亿元、楼面价16218元/㎡夺得；而虎门博涌地块则直接熔断终止出让，直到明年1月11日才重新开拍。  

不过与之前限价熔断地不同的是，此次待拍的石碣地块不仅面积小，相当于前两宗限价熔断地的四分之一或五分之一，极其考验开发商的开发能力，但又由于该地块偏低的起拍价和最高限价，容易刺激开发商大胆拿地。

地块实地探访：交通突出 其他配套有待完善

石碣紧挨着东城，在地理位置上占据着先天优势，向来是城区客外溢的主要镇街之一，也是开发商想攻占的重要区域。从达鑫到中熙，从中惠到碧桂园再到保利，石碣正源源不断地吸引着众多品牌房企进驻，在这背景下，石碣明珠路南这宗商住地又会得到哪些房企的抢夺呢？它又有哪些优势或劣势呢？

石碣明珠路南地块荒草遍地，部分区域暂被明珠酒店用做停车场

2017WG023地块位于石碣明珠西路一侧，在交通方面的优势较突出。明珠西路原是一条双向6车道的马路，不过现在仅有4车道可通车，路上两侧各留了一条车道划分成停车位，不过这并不妨碍车辆的运行。沿着明珠西路向东直走，可以连接石碣的主干道——崇焕东路、崇焕中路等，不过路上红绿灯路口多，所需时间较长，直达市区最少需40分钟以上。

明珠西路

虽然地块位置属于石碣的镇中心区，紧邻着明珠酒店，背靠着丽景花园别墅区，周边还有瑞士花园、骏隆君悦天城、天虹花园等小区，但地块的生活娱乐配套却不够完善。

地块距离繁华地段较远

首先，除了明珠酒店和丽景花园，地块几乎被大型工厂包围，餐饮店、购物广场、其他小区等离地块尚有一段距离。再者，该地块占地面积仅约4千㎡，很难自带购物中心，未来业主吃饭逛街需自走两三个路口，于生活而言不太方便。

区域楼市：新房是“抢手货” 价格多在1.5万-1.6万

石碣是今年楼市的热门区域，中熙玖颂江湾、中惠悦湾、碧桂园珑远紫宸府等都是每月楼盘金额排行榜的“常客”，越来越多本地客户群往石碣外溢，其中最吸引这类群体外溢的亮点在于石碣楼盘的价格。

近一年来，石碣的新楼盘正快速崛起

在石碣最新的几个楼盘中，售价大多在每平1.5万-1.6万，部分还能优惠到1.4万左右，加上距离城区半小时左右车程，这些新盘的性价比较高，去化率都挺不错。与新房价格形成鲜明对比的是居高难下的二手房价，目前石碣的达鑫江滨新城、盈翠曦园、富盈花园等二手房报价已经普遍在13000元/㎡以上，如果算上各种交易费用就更贵。

之前房掌柜踩盘时就有中介透露道：“石碣纳入城区后，镇中心附近的小区放盘量都比此前少了很多，房子即使挂出来卖，也挂了比较高的价格。由于税费等原因，符合满五唯一这一标准的房子更是凤毛麟角，几乎每一个买家都想找这种少税的房子，而卖家根本就不急着卖……