2017东莞楼市关键词：调控年深圳客退潮 房贷还要补刀

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土地荒

商住地断供8个月 年底放闸遭抢

2016年，东莞一级土地市场几乎是“逢拍必火”，全年土地成交金额达到225亿元；各镇街地价成交记录也一再被刷新，东莞楼面单价首次突破2.5万/㎡。然而，乐极生悲，进入2017年，东莞土地市场却面临着“断供”的尴尬。

据房掌柜监测，2017年全年东莞共计有20宗商住地供应（终止拍卖不计入内）。其中，前三季度仅2宗。一宗为1月拍卖的凤岗官井头7.3万㎡商住地，为东莞首宗首宗限价竞配建商住地，最终被中海地产收入囊中；另一宗是东莞首宗“限价熔断”地块——东城八一路商住地，在9月5日再次被中海地产斩获。

从1月的凤岗官井头商住地到9月的东城八一路商住地，东莞土拍市场经历了长达8个月的“断供期”。此后，东莞商住地供应陆续放量。10-12月，东莞共计供应18宗商住地，其中，成交17宗，破顶价熔断1宗。

值得一提的是，今年来出让地块大多采用了“限价+竞自持”或“限价+终止”的拍地模式。当土拍竞价达到最高限价后，不再接受更高报价，转而竞自持和竞自持年限；或当土拍竞价达到最高限价后直接“熔断”，终止出让。

在新型土拍模式下，土拍市场明显有回归理性的迹象。一方面，具体表现为拍卖过程中房企们出价时间的延长，土拍越来越往“拉锯战”方向发展。另一方面，在“竞自持”下，开发商一贯快速拿地、快速开发、快速回笼资金的“快模式”受到了极大影响，这也使得开发商在拿地上更加理性。

不过，由于当前东莞楼市前景普遍看好，且缺地房企众多，房企们拿地热情依然不减。除了碧桂园、保利等品牌房企继续深耕东莞以外，出现了不少外来房企如华润置地、招商蛇口、平安不动产等首进东莞拿地的现象。同时地价虽回归理性，但整体仍处于高位，支撑了一手新房价格的坚挺。

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量跌价升

供需双降 房价稳中有升低速增长

2017年对于东莞楼市而言是较为“动荡”的一年。政策层面的大力调控有效地抑制了楼市过热，开发商相应放慢入市节奏；而房贷利率的上浮，又使得市场观望情绪浓厚；各种因素下全年供应量和成交量同比均出现下降情况，东莞楼市降温明显。

东莞合富辉煌研究院根据1-12月中旬数据预估2017年全年数据，预计今年东莞商品住宅供应约660万㎡，成交约560万㎡，供需双双下滑，尤其是成交量，下滑预计达38%；库存方面，受降温影响成交放缓，库存累计约475万㎡，上浮约27%。

尽管市场相对而言略现低迷，但房价则因开发商坚持，预计全年成交均价约16500元/㎡，同比上涨20%。不过，与2016年上涨近4成相比，涨幅回落较大，房价过快上涨的势头得到有效的控制，房价整体处于稳定水平。

2017年，东莞整体房价呈现稳中有涨的状态。一方面，是近两年的高价地项目、知名品牌或轨道交通沿线等“高配”项目相继入市推高房价，带动区域房价跟涨；另一方面，东莞本土需求，在看好东莞前景、担心政策放闸后反弹等心理作用下集中入市，也在一定程度上刺激了房价稳中有涨。不过与2016年相比，2017年同比涨幅明显收窄，临深片区局部房价甚至有小幅松动。

业内人士表示，东莞作为全国唯一处于两大一线城市中间的城市，独特的区位优势，吸引了众多全国20强房企抢滩东莞；加之近期将迎来众多城市规划及交通利好，土地市场及区域楼市价值被普遍看好。故在大方向上，2018年东莞房价向上大势所趋，不过楼市利好和利空参半，预计房价涨幅暂缓。