2017东莞楼市关键词：调控年深圳客退潮 房贷还要补刀

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公寓爆发

限购令下公寓热卖 “商改住”禁令出手调控

自东莞限购政策出台，一方面，由于不受限购影响，商业公寓较高的性价比使其成为不少投资客的选择；另一方面为了快速回笼资金,开发商加大开发商业公寓力度以吸引投资客；因而今年来东莞公寓市场供需维持在高位。

举个例子，8月在寰宇汇金中心、阳光城MODO、漾城等项目公寓新品入市下，东莞第三季度公寓新增供应量达到23万平方米；成交更是创下历史单季度高位，达到24万平方米，整体网签均价15721元/平方米。

供需两旺的市场下，东莞公寓的售价也见风涨。今年商住公寓供应的主力军是主城区,在售项目有卓越中寰、泰禾新天地、寰宇汇金大厦、阳光城MODO、碧桂园东江月、漾城等，在售的产品主要为30-70㎡的平层和loft带装修公寓，售价多数在1.8-2.6万元/㎡之间，已经追平同区域洋房的在售均价，甚至超过了洋房售价。

公寓市场的持续火热明显与政府稳定房价的调控目标相悖，为此，10月20日，东莞市规划局发布了一则《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知(试行)》，明确要求今年3月21日之后出让的商业金融地块都不能采用住宅套型式设计等。

不过，由于新政对在建在售的公寓项目影响不大，因而并没有让公寓市场“降温”。甚至，“商改住”禁令一出,就有中介趁机促销公寓。房掌柜在政策出台后马上踩盘，发现当时公寓销售情况并未受太大影响，还有不少销售人员借机宣传“且买且珍惜”、“户型绝版，买一套少一套”，公寓产品去货率依然取得了不错的成绩。

临近年底，禁令已出台2个多月，而公寓的热度依然不减。如12月10日开盘的碧桂园苹果，根据近期网签数据显示，自12月19日起，一直占据着销售排行榜第一位，个别天数成交量有所下滑但稳居前三。此外，大朗的碧桂园首座、茶山时代天荟等项目的公寓产品成交也较为出色。

业内表示，由于东莞公寓多为商业性质公寓，不受限购限贷条件约束，且新政对在售的公寓项目影响不大，因而目前仍是投资热点，持续吸引市民入市置业。但预计未未来商业洋房、商业别墅及商业公寓等产品供应将减少。

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楼市格局分化

区域分化严重  临广上升临深普降

“限外”作为今年东莞楼市调控的主流政策，贯穿了整个2017年，也最大限度地影响了东莞楼市的购房群体构成。与此同时，在购买力、房价等因素印象下，楼市格局也发生了明显的分化。

冷热不均，是今年新房成交市场的一大特征。自今年4.11调控以来，东莞购房门槛提高，投资成分被挤压，使得以深圳客为主导的临深片区楼市迅速萎缩，三分之二区域供应量及成交量均直线下降，其中塘厦、黄江、樟木头、横沥等镇街供过于求。

同时，在市场回归本地的情况下，泛市区以及水乡片区成为今年的“销售冠军”。一方面泛市区由于配套成熟等优势，一向为置业热门区域；另一方面，主城区多个三旧改造以及并购项目入市，供应猛增刺激成交，本地客源入市积极。此外，随着临广水乡片区的规划陆续出台，发展潜力被普遍看好，加之品牌房企云集，凭其价格及规划优势取胜，也取得了极高的去货率，市场持续活跃。

楼市格局分化的另一个表现为，购房群体也发生了结构性变化。今年，好不容易在近两年当上了“主角”的深圳客，在限外大山压力下，再次沦为“配角”，深圳客的比例从去年的50%左右，已经回落到了近期的10%左右；而本地客户则逐渐成为市场主流，成交占比达到了70%以上。

不过，尽管成交数据下滑，购房主力也发生转变，但2017年东莞整体房价还是稳中有涨。东莞中原战略发展中心总经理车德锐表示，区域上，城区保持稳定，滨海片区、水乡片区、松山湖片区稳中有升，东部产业园区以及东南临深片区则稳中有所松动；他认为，在房价方面，格局分化的情况还会继续。