合富辉煌：供求量大幅萎缩 价格维持高位（2月）

土地市场分析【数据来源：东莞市国土资源局】

1、本月地块供应情况

按照地块挂牌交易起始时间进行统计，2010年2月份东莞全市土地总体供应仅5宗，供应面积只有22.5万平方米，环比上月的90.9万平方米的供应急剧减少75%,同比09年2月份的42.5万平方米供应面积大幅下降47%.

本月的土地供应中仅供应了1宗商住用地，地块位于寮步镇横坑村，面积只有3.9万平方米，占整体供应的17.5%，值得关注的是此地块地理位置相当优越，邻近水叮当温泉乐园，与1月底鼎峰地产拿的地块和鼎峰尚境项目相近，所以此地块的起叫楼面地价高达1502元/平方米。本月供应了2宗工业用地，位于寮步镇西溪村和清溪镇浮岗村，总面积是2.5万平方米，占整体供应的11.1%，均为二级土地交易；本月供应总面积最多的是电器机械及器材制造用地，共1宗，位于麻涌镇新基村，面积将近9万平方米，占整体供应的39.8%；其二是科研设计用地，也只有1宗，位于松山湖西部研发区，面积是7.1万平方米，占整体供应的31.5%。

本月商住地供应土地细目表

挂牌出让

2、本月地块成交情况

2010年2月份东莞市土地总体成交总共2宗，成交面积为17.5万平方米，成交总金额为2.3亿元。成交面积环比上个月的73.3万平方米大幅下降76.1%，；成交金额环比上个月的17亿元锐减86%。按成交宗数来算，本月是去年以来成交量最少的月份。

本月成交的2宗地块中，其中1宗是商业金融用地，位于南城街道办蛤地东莞植物园南端，面积高达16.7万平方米，容积率是0.563，土地使用年限只有40年，起叫价是1.673亿元，是世纪城集团有限公司以1.7亿元拍下此地块，折合楼面地价为1805元/平方米，地块要求竞得人必须按照五星级酒店标准建设经营。而该地块早在2008年10月29日和2009年6月26日曾经遭遇2次流拍，当时的2次起拍价都是5.154亿元。价格与当时的2次相比，这次是大幅降价出让，因而能顺利拍出。

本月商住用地成交情况

本月成交1宗商住用地，地块面积仅为7560平方米，环比上个月的40.3万平方米急剧下降98.1%；成交金额环比上个月的15.3亿元下降96%,而本月成交金额仅为6100万元；楼面地价环比上个月的1580元/平方米上涨70.2%，2010年2月份的成交楼面地价为2689元/平方米。该地块面积虽然较小，但也吸引了12家竞拍者之多。

本月商住地成交土地细目表

挂牌出让

楼市动态总述

传统淡季  市场观望 供应短缺

供求量大幅萎缩 价格维持高位

楼市进入传统楼市淡季，与往年相比，今年春节楼市略显低迷。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年2月全市新增一手住宅面积仅约4.4万平方米，同比和环比均大幅萎缩八至九成，达07年以来历史新低；全市一手住宅签约面积仅约11.9万平方米,同比大幅减少64%,环比大幅减少75%; 全市一手住宅签约均价约7630元/平方米,维持1月的高位水平,处于历史最高位.但同比大幅上涨42.6%,涨幅亦创07年以来历史最大.

2010年2月供求大幅萎缩原因有多方面.一方面,2月属于传统的楼市淡季,”春节不买楼”现象较为普遍,春节前后无论是楼市推广还是看房热情均较平淡,今年春节更加如此,春节返乡过年现象更严重,楼市氛围较平淡.

另外一方面,09年底政策收紧的消息频传,2010年银根收紧已成趋势,2010年政策变动因素仍存在,当前市场仍然不明朗,导致购房者持币观望.同时,开发商经历09年丰厚的资金回笼,促销意愿较少,这一因素加剧成交萎缩.

此外,09年东莞楼市的强劲回暖导致存货迅速被消化,截至2010年3月1日全市住宅存货面积仅约430万平方米,不足楼市低迷的08年一年的消化量.其中城区存货仅140万平方米.市场存货较少,加之新增供应节奏跟不上,市场可售货量较少,市场存在较明显的供应短缺陷现象,也是2月成交低迷的因素之一.

2010年1-2月东莞一手住宅签约均价维持7400元上下的历史最高位,主要原因为当前市场楼市推广以中高端项目为主,如万科虹溪诺雅等.市场消化以存货为主,且存在一定的惜售现象,价格相对较高.市场中端产品较少,在售产品整体质素较高,故1-2月全市整体价格较高.

供求比仍处减小趋势,短期内东莞楼市仍维持”供应短缺”状况

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,截至2月底,东莞一手住宅供求比仅约1.08:1(市场整体供应除以整体销售),达到07年12月以来最低的水平,楼市供求基本平衡.08年11始,东莞楼市供求比整体处于减小轨道,楼市从供求严重失衡发展为供求基本平衡.从发展趋势可以看出,在短期内,东莞楼市仍将维持”供应短缺”的状况,预计在5月始供应量会明显增加,供求关系将会改善.随着供应量的增加,在政策未大幅收紧的环境下,预计下半年东莞楼市成交量会有较大提升.

一.东莞大市整体供求特征

供求量大幅萎缩  价格环比平稳，同比大涨

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年2月全市住宅供应面积约为仅4.4万平方米，约540套，供应面积环比大幅减少93.5%，同比减少86.7%.2月全市住宅签约共1048套，签约面积约为11.9万平米，环比1月的48.9万平米大幅减少75.7%.传统楼市淡季,市场观望,供应短缺等因素导致2月。2010年1-2月份成交的住宅也是以中高端以上项目为主,故整体价格较高.

二．东莞城区整体供求特征 

（一）整体特征

城区在售以中高端项目为主  整体价格较高  同比大涨五成

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年2月东莞四城区新增住宅面积为3万平方米，3392套,同比及环比均萎缩七至八成。签约面积仅约4.2万平方米，同比及环比均萎缩七至八成；城区住宅签约均价约8654元/平方米，环比略有下降，同比大幅上涨五成。城区存货较少,在售以中高端以上项目居多,故价格同比涨幅较大.

三．各类型商品房供求分析  

（一）别墅 消化存货为主 价格同比涨两成

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，10年2月全市新增别墅约仅0.03万平方米，仅1套，同比及环比大幅减少九成以上；签约面积约1.44万平方米，约37套，同比下跌46.4%，环比大幅下跌83.8%；签约均价约14861元/平方米，同比上涨约两成，环比略降6.6%。11月新增别墅供应项目仅1个且只有1套，为企石镇金椅豪园，供应产品为独栋别墅，均价约11000元/平方米。

（二）公寓 高端公寓入市 拉升公寓整体均价

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，10年2月无新增公寓。签约面积约0.87万平方米，同比大幅下跌63.5%，环比大幅下跌54.8%。签约均价约7294元/平方米，同比上涨26.4%，环比上涨25.2%。迪纳酒店公寓的大量签约提高了本月公寓的均价。总体来讲，东莞公寓价格稳定，并无明显涨跌

（三）洋房 中高端洋房拉高全市均价

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年2月全市洋房新增面积4.41万平方米，约539套，面积同比大幅减少87.5%，环比减少91.5%；其中城区新增3万平方米，329套，供应楼盘——南城景湖时代城，产品为76-114㎡的两房及三房；莞城西城楼大街，29-36平方米的单身公寓、79—90平方米的两房、130平方米的三房。全市洋房签约面积约12.4万平方米，同比大幅下跌近六成，环比减少近七成。其中城区签约面积约2.97万平方米，同比及环比均减少6-7成。

从价格来看，全市洋房均价约6097元/平方米，同比上涨约22.9%，环比1月小幅上涨约2.3%.2月全市洋房均价环比上涨主要原因是中高价位普通洋房成交比重上升。如万科虹溪诺雅、益田大运城邦、天骄峰景等项目热销，其价格均在8000元以上。从全市洋房签约面积前10看出，7000元以上或接近7000元楼盘占五席，其中8000元以上或接近8000元楼盘占三席。

2月全市新增洋房分布

新增洋房主要分布于城区

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2月全市新增洋房供应539套，城区供应339套，镇区供应200套。

（四）办公 2月签约均价7526元/平方米

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年2月全市办公类商品房签约面积仅969平方米，环比1月21100平方米大幅减少。签约均价约7526元/平方米，环比2月7954元/平方米小幅下跌。 2月新增办公项目大岭山镇新世纪领居，供应面积约0.53万平方米。2月办公主要签约楼盘中信为德方斯、鼎丰卡布斯等项目

（五）车库 2月签约均价8934元/平方米

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年2月无车库供应；签约面积约893平方米，较1月3451平方米大幅减少。成交主要集中在景湖名郡、万科运河东1号等项目。2月全市车库销售均价约8934元/平方米

（六）商铺 2月签约均价9256元/平方米

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年2月全市新增商铺面积约1.17万平方米，较1月2.98万平方米大幅减少，主要来自西城楼大街、新世纪领居等项目。2月签约面积约3.36万平方米，较1月2.25万平方米小幅增加，主要来万科金域华府、中信风云汇等项目；2月全市商铺销售均价约9256元/平方米基本持平.