杨红旭：中国房地产市场的四大奇观 为何如此强势

　　第二大奇观：违规资金围城房地产

　　房地产是资金密集型产业，离开资金支持就玩不转。从资金的角度来看，哪里有钱赚，就涌向哪里。本轮房地产大牛市，正值中国经济增速下滑与实体经济不振，同时2015年6月后股市走熊，加之多次降准降息之后资金充裕，于是大量资金违规杀入房地产，一度形成“钱多房（地）少”的奇观！

　　各种金融机构，各种违规资金，纷纷涌进房地产市场。比如2016年，商业银行在给开发商的前端购地配资方面，争得头破血流。往往是，一个地王刚产生，一堆银行争着给这块配资，甚至出现9:1的夸张比例，9成资金由银行或其他金融机构（比如险资）提供，开发商只出一成地价款。这属于赤裸裸的违规操作！我国现行法律法规禁止金融机构借贷资金给开发商购地！

　　再如，各种资金纷纷给个人购房者提供杠杆，甚至首付款都是借来的。首付贷是个风险巨大的东西，一旦房价明显下跌，其运行机制就类似美国的次贷危机：房子现值低于贷款余额，购房者丧失还款能力。另外，还有各种消费贷、抵押贷、信用卡透支等违规资金，给投资投机者、炒房者，源源不断地提供弹药。这些行为全部属于违规操作！

　　如果细究，可以发现，大量的网贷P2P产品，各种金融机构的资管产品、银行理财产品等，其中相当多的募集资金，最后都流进了房地产市场，或者贷给了开发商，或者贷给了购房者（其中多是投资者）。

　　大量违规资金的存在，成为威胁中国金融体系稳定的一大隐患。这也是为什么，相关部门近两年一直强调防范金融风险，降低宏观杠杆率，逷制房地产泡沫化。

　　第三大奇观：房企军备竞赛

　　年底前后，各家房企纷纷开年度总结与展望会议，老杨受邀参加了多家房企的会议。总体来看，2017年多数大中型房企的销售业绩大增，关键是2018年，他们的目标定得更高，激情更炽，雄心更大。

　　2017年，全国销售总金额超千亿的企业达17家，相比2016年的12家，大增四成！前十大开发商的市场占有率，由2016年19%，增长至2017年的24%，提高5个百分点（历史最快增速）。

　　2017年，多数大中型开发商都疯掉了！为了业绩、为了排名，每个有追求的开发商，必须打鸡血。疯狂拿地、并购，增加土储，几乎每个大中型开发商都计划在2018年“弯道超车”！

　　这是一个疯狂的年代，恰似历史上大国之间的军备竞赛。如此激烈的排名之争、激进的扩张节奏，肯定是难以持久的，但谁都不愿退缩。

　　那么，在2018年房地产调控不放松、金融强监管升级、全国楼市降温的大背景下，预计全国新房蛋糕难以继续做大，开发商资金链会持续趋紧，哪来那么多钱去购入大量土地？楼市降温之后，销售遇阻，资金回笼变慢，同时遭遇偿债高峰（2015至2016年房企发债很多）。军备竞赛，既是扩张战，又是消耗战，一年或两年后，必有开发商被拖垮！

　　在老杨看来，对于开发商来说，婚姻很长，高潮很短。买房和卖房的就像夫妻，夫妻在一起生活，就形成了房地产市场。

　　新房市场天生供求节奏不匹配、夫妻生活不和谐。市场突然热起来时，货很快卖完；炮弹用完怎么办，急忙购地补货后，火急施工，等到可以卖房时，市场已经降温。有时候还来得及出现第二次高潮，但很有可能在你玩得正嗨的时候，老爷子一脚将门踹开，大喝一声：房地产调控了。着急、无奈、上火，都没用，只能等着下一轮市场的复苏和回暖。

　　然而，这次，房价涨幅巨大，市场行情很大，即便2018年行情即将结束，当前开发商们仍然相信自己很强，比别人身板更硬朗，可以再来两次高潮。老杨警告：当心精尽人亡。