杨红旭：中国房地产市场的四大奇观 为何如此强势

　　第四大奇观：地产股逆势暴涨

　　首先，总体上看，地产股是跟着股市大势运行的，大盘走势是影响地产股的主要因素。比如，2015年上半年，地产股与大盘一起上涨。

　　其次，地产股还受到房地产政策、市场的影响，这是次要因素。政策宽松，楼市上行阶段，有利于地产股上涨。其中，地产股对房地产政策更为敏感 ，一般而言，在政策由紧转松的初期，此时楼市还没有回暖，地产股开始提前上涨了，比如2014年3月两会政府工作报告提出实行房地产“分类调控”。而在政策由松到紧，楼市还没明显降温时，地产股已经开始走弱了；比如，2009年12月房产新政、2013年2月国五条新政。

　　最后，具体地产股，还受到具体企业基本面的影响，尤其是业绩。

　　回顾这一轮房地产短周期，2016年楼市最火爆，全国新房销量与均价增速较快，2017年继续增长，但成交量与均价增速放缓。2016年9月30日住建部开会部署部分城市（圈了16个城市）的调控工作，标志着政策转向。

　　然而，直至2017年，港股中的内房股才开始出现罕见的暴涨行情。直至2017年四季度，A股中地产股才开始大涨。过去三个月，A股主流地产股上涨了五成左右，远超A股总体涨幅。

　　究其原因，主要源于企业基本面显著改善、业绩提升，同时地产股在大涨之前估值低偏，处于价格洼地。另外，还有一个典型现象，作为过去两个月地产股大涨的带头大哥泰禾，拉了几个涨停板，居然始于老板公开声称2018年业绩将翻番，销售额的目标是2000亿元。

　　但是，大家必须明白一点，2016年楼市最热、开发商销量增幅最大、项目利润较高，这主要反映在房企2017年年报中。而2017年销售业绩虽仍强劲，但很多房企2016年在一线和强二线拿了较多高价地，很难赚到钱，这将反映到2018年年报中。至于很多房企仍在参与的“军备竞赛”，2018年继续激进拿地，则2019年将“吃不了兜着走”。

　　近几个月地产股暴涨，打破了以往的规律，在政策收紧信号如此明显的情况之下，居然来了一波暴涨，显然有些夸张了，可归为异常现象。

　　总而言之，过去三年，中国房地产市场惊现上述“四大奇观”，这在过去几十年的历史上，是从未有过的异常现象。这也折射出本轮房地产上涨行情之大，让部分市场参与者（购房者、开发商、金融机构）神魂颠倒、纸醉金迷、贪婪无度。而这些，恰恰是房地产泡沫的特征！