中原：节后需求缓慢释放 成交量增加（3.1-3.7）

    东莞中原地产研究中心：一周楼市回顾（2010.3.1-3.7）

    一、一周楼市观察

    本周商品房成交总面积7.62万㎡，环比增加85.81%，同比下降42.81%，合计828套，日均成交118套，其中住宅成交了6.77万㎡，环比上升99.04%，同比下降35.86%，合计665套，成交量在节后需求缓慢释放情况下有所增加。

    本周东莞市普通住宅成交面积为63796㎡，成交套数660套，成交均价为5842元/㎡，价格环比下降6.93%。从网上签约的数据来看，本周全市普通住宅成交价格环2月份有所下滑并跌破6000元/㎡；其中成交套数在10套以上的项目共16个，成交均价为5602元/㎡，普通住宅成交价格的回落主要是前期高档洋房和豪宅项目在最近表现一般，因此整体普通住宅也就失去了高价格的支撑作用，价格冲高回落。从成交排名前十名也可以看出，尽管有些项目在上周出货比较理想，但是价格却较低。如：星耀国际3249元/㎡，风临花语岸4311元/㎡等等，这些项目由于成交量较多，因此对价格下滑也起到拉低作用。

    本周全市共成交别墅19套，成交面积4911㎡，成交均价为14291元/㎡。相对2009年以及元月份供需两旺的别墅市场，最近别墅市场可以说是比较低迷。这可能有几个方面的原因：第一是别墅产品的客户大多属于改善型需求，这种需求相对刚性需求来说节后调整反应要慢一些；第二是国家在货币政策、信贷等方面逐步收紧情况下，令许多投资客暂且持币观望；第三是别墅产品的新增供应暂且比较缓慢。上周别墅以厚街丰泰•观山碧水、塘厦的万科•棠樾、南城的世纪城•国际公馆香谢里分别以成交3套、2套、2套销售量排名前三甲。个盘成交均价除厦的万科•棠樾在3万元/㎡以上外，其他项目均价都在1万元/㎡左右。

    上周从网上的签约数据来看，普通住宅整体成交量环比有所增加，从成交面积的户均面积来看，58-120㎡的中等户型较多，可以看出节后以自住为主的刚性需求在慢慢释放了。预计随着三月份开发商在营销和推广力度上加强，成交量会有进一步提高。而成交均价环比下降6.93%，价格在高档洋房、豪宅成交量减少情况下下滑明显。

    从双休日个盘表现来看，市场开展营销活动项目不多；尽管客户来访量比节后第一星期有所增加；但是更多的是咨询的较多，出手的比较少，市场观望情绪依旧较浓，预计这种情况还将持续一段时间。最近一段时间的“焦点”是中央“两会“的召开，从媒体报道获悉近半提案剑指高房价，从温家宝总理的报告摘要中也可以看出其中有一条：坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。其中从四个手段遏制房价上涨。（1）继续大规模实施保障性安居工程。（2）继续支持居民自住性住房消费。（3）抑制投机性购房。（4）大力整顿和规范房地产市场秩序。从总理的报告总可以看出，今年房地产的位置相比去年有所转换，重心有所下移，从去年的投资类议题划入到了今年的民生类议题。而住房和城乡建设部部长姜伟新在接受记者采访时，对稳定未来房价持坚定的态度，并且表示“下一步会有更为细化的遏制房价上涨的系列措施。”等等，从各方面反馈的意见来看更多建议和声音的是希望遏制房价过快上涨，使房地产回归到理性、健康的水平。