东莞“410”新政已过去一年 房价是你期待的那样吗？

二手房价倒挂新房 是否坚挺未可知

以新房为风向标的二手房市场，在新房成交低迷的情况下也出现了下滑迹象，不过因限价限购多针对新房市场，二手房市场受的影响相对较小，网签量、价格甚至多次赶超新房，出现“一二手倒挂”现象。

尤其是城区及其周边的二手房价格纷纷超过新房。城区当前洋房价格普遍在20000元/㎡左右，然而相同区域的二手房报价也要20000元/㎡，甚至更多。以天宝地铁站附近的格兰名筑二手房为例，小区业主普遍报价22000-23000万/㎡，基本与24000元/㎡的新盘卓越中寰持平。

再如道滘的君汇半岛，毛坯二手房的均价约15000元/㎡，算上税费、中介费等各项费用，与新房的价格相差并不大。有业内人士指出，由于二手楼市在不限购的政策光环下，且普遍地段好，配套设施完善，对未来东莞楼市预期较高，因而二手房价格极为坚挺。

不过，随着信贷额度不断收紧、房贷利率不断上浮，加之“三价合一”的作用下，二手房市场也迎来了“寒冬”。税费或首付款的大幅增多，或将促使购买力从二手房重新转向新房，在此打击下的二手房价能否保持坚挺还是未知……

调控步步升级 楼市回归买方市场

自2016年10月东莞实行限购政策，东莞楼市进入最严调控时期，进入2017年之后，政策调控层层加码升级，特别是在4月10日，东莞升级限购、限售，设置外市户籍买首套房需1年社保、二套需2年社保的门槛条件，且转让需不动产证满2年，直击投资客的痛点。

另一方面，东莞政府对高价项目采取限制网签，并多次升级限价政策，收窄了备案价涨幅，延长备案价间隔时限至180天，以防止房价过激上涨。

经过一番调控升级后，具有购房资格的客户量大幅缩减，市场观望情绪渐浓，成交量因此大幅萎缩。有数据显示，410新政出台一个月后，实际市场成交比新政前严重萎缩六成，虽然一年后的成交量有所回升，但依然不及新政前。

为了去货，各楼盘对客户资源的争夺日益激烈，有的加大联动转介力度，有的积极引导深圳客落户东莞，有的通过将精装房调整为毛坯出售，有的推出各式折扣房、特价房吸引注意。只是，大多特价房的实际优惠并不大，多是一些低楼层或顶楼的房源做特价处理，优惠幅度也仅是几百元/平。

2018年的市场依旧变幻莫测，随着各大品牌房企项目的相继入市，市场竞争将会更加激烈，届时或许会出现大幅度放利来争夺客源，那对购房者来说是一个抄底入市的好时机！