“410”新政满一周年 东莞楼市格局大变样！

据东莞中原数据显示，去年东莞90-110㎡的刚需户型成交占比依然占据主导地位，为46%，而110-145㎡的改善户型占比仅为34%。虽然目前改善户型成交占比不及刚需户型，但这与当前市场主要面向刚需群体有关，真正面向改善群体的产品选择并不多。

目前改善产品尚未迎来真正的爆发，但改善产品的成交比例正呈逐年上升的趋势，近三年东莞洋房110-145㎡改善产品成交占比分别为22%、25%和34%。随着市面上改善产品的增多、二孩的到来，改善类产品有望赶超刚需类产品，成为未来最抢手的户型产品。

除此之外，由于不限购的特性，公寓产品也在新政之后迎来了春天。2017年，东莞多个优质公寓项目接连入市，致使公寓供需大幅放量创新高，价格也随之水涨船高。

据统计，去年全年公寓累计新增供应112万平，成交99万平，均价约16552元/㎡，价格同比上涨近5成，已与全市洋房均价持平。这种供需两旺的态势一直延续到今年，在2018年第一季度，东莞多个公寓项目依然十分畅销，成交套数、均价与前几个季度相对持稳定。

东莞中原战略研究中心分析，在政府严禁“商改住”，商务公寓开发量减少，加之住宅限购限贷，公寓投资门槛较低，预计投资公寓的热情不减，公寓成交还会持续放量。

一二手市场追平

东莞楼市受“限购”政策影响，价格上涨过快势头得到有效遏制，市场整体上渐趋理性。而在一手房购买受限后，一些购房者将目光转向二手房。

据东莞中原战略研究中心监测，2017年，东莞二手住宅网签量为48286套，成交量仅次于2016年，为近年来成交量第二高年份。同期一手住宅成交50629套，一手房与二手房成交量比是1.05，基本持平。

不过，今年开年至今，二手房市场接连受挫，先是房贷利率大幅上浮，部分银行对二手房停贷，而后“三价合一”执行让二手房的成交直面冰山，部分购房者或会从二手房市场流向一手房市场，部分定价过高的二手房价将会回归理性。

有业内人士表示，2018年东莞二手房走势还得看一手房，尤其是土地市场，若开发商依然十分看好东莞楼市前景积极高价拿地，东莞二手楼市行情预期还是相对乐观的。

410新政落地这一年来，东莞楼市变化很多，并不止上面提到的版图、产品结构等等转变，不管怎么说，就目前情况看，调控效果是比较理想的，市场趋于稳定，楼价、地价都得到了有效的控制，有效抑制了泡沫的产生。