从萌芽到蓬勃发展 顶级文旅操盘人窦化仑为您讲述行业之变

编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

十年间，房地产行业发生了怎样的巨变?为此，房掌柜特别策划了《2008-2018：中国地产这十年》大型专题，将围绕2008-2018十年间的风云变幻，以独特视角、生动的展示形式，呈现一个不一样的中国地产十年剖面。

今天，房掌柜特别邀请到了在住宅市场、文旅行业都颇有操盘经验的窦化仑先生，从被称房地产“特种兵”的文旅地产入手，管中窥豹，深度透析市场巨变。

窦化仑，2002年一入行就选择了地产行业，至今已遨游地产行业16年。前8年在房地产企业做营销工作，2010年，在当时传统地产开发处于水深火热之时，他以敏锐的眼光转型到文旅行业中，这也便成为他人生职业生涯的转折点，从此便开始一步一个脚印的走上国内顶级文旅操盘人的宝座。

这期间，从文旅企业高管变成陕西知名文旅操盘人，继而成为全国知名的文旅实战专家。曾操盘大家耳熟能详的沙沙河第一水街、花溪弄等著名景区，现任西安善峰善行文化旅游发展有限公司总经理。

目前除了在企业担任总经理一职继续实战操作文旅项目，也是高校客座教授、国内多个文旅发展高研班的主讲嘉宾，向全国文旅从业者传授自己的经验和心得，帮扶更多的文旅企业成长。曾与住建部傅芳生老师等多位国家级专家一起作为主讲人，为中国乡村旅游从业者授课。正因为资深，熟悉的人私下里都尊称他“窦爷”。

房掌柜：其实对于大多数人来说，文旅地产的概念还不是很清晰，几翻资料搜索后也并没有什么权威专业的定义给出，究竟该如何定义文旅地产？

窦化仑：文旅地产，从属于地产概念，但又高于地产范畴。此前文旅地产没有确定的界定，曾被称为旅游地产、度假地产、文化产业地产等等，还存在着归属不清晰的现象。随着今年国家文化部和旅游局合并为文化旅游部，也就是大家所说的“诗和远方”的融合，文旅地产的概念和归属更加清晰，即以发展文化和旅游资源为导向的土地开发。

十年，对于历史长河不算长，但对于地产行业来说绝不算短。

房掌柜：十年里，西安乃至全国的房地产市场都发生了翻天覆地的变化。作为业内人士的窦化仑，又如何看待这些巨变？

窦化仑：传统房地产也好，文旅地产也好，都有一些类似的发展变化过程。

第一，市场，经历了由无序向有序的进阶变化。从早期的摸索阶段逐步向市场规范化、开发规范化、法律明晰化等方向发展，逐步向有序、有理、有法、有度等方向发展。

第二，产品，从盲目开发向精准开发进阶。从相互抄袭产品，臆造所谓的好产品，升级为有目的的为目标消费群体提供更加精准定位的产品。

第三，服务，由硬件向软性进步。随着发展，市场除了提供硬性的建筑物，还兼顾满足消费者内心感受，提供精神层面需求的产品。

房掌柜：有人曾说，文旅地产是地产市场中的“特种兵，或被形容为地产中的蓝海市场，您怎么看待？

窦化仑：这是两个问题，我分别回答。

所有有过文旅地产经历的人，都会感觉传统地产非常简单，就是单一的开发、销售模式。企业行为的核心和主要目的是为了促进销售，当商品房售出后，开发即宣告结束。

而文旅地产项目多数为持有，需要源源不断的吸引游客前来游玩消费，我们知道单一文旅项目的吸引力是有限的，因此其具有“投资大、或利慢、难度大”的特征，因此传统地产内非常优秀的人，进入文旅地产会发现自己的从业经验和积淀基本无用。而玩惯文旅的人，回归传统地产时，常常有“so easy”的感觉。

同样，正是因为行业难度大、投资回收时间长，所以很多房企进入后会浅尝即止，收缩回传统房地产行业，这种态势造成文旅行业内企业“海阔凭鱼跃，天高任鸟飞”的所谓蓝海。

但时下巨型传统房企纷纷进军文旅，以强大的资本实力完成聚拢人才、抵御风险、打造精品、吸引游客等行为，挤占原有文旅企业的投资和利润、游客市场，文旅行业已经成为厮杀激烈的红海。

房掌柜：从曾经的不为人知到而今的文旅热，如果非要给市场发展分个阶段，您会怎么分？

窦化仑：我们用传统的三阶段来说明。

第一阶段是萌芽期，也可以称为摸索期，大致时间可从上世纪六十年代开始，至上世纪九十年代中期，经过自动、自发的开发建设，形成动物园、博物馆、度假村、度假别墅、度假酒店、景区、主题乐园、农家乐等等，具有周期较长、产品纷繁复杂、发展方向不明朗、功能和概念定位难以界定等特点。这一阶段的产品开发和运营，不能称作文旅地产，但已具有文旅地产的早期特征。

第二阶段是上世纪九十年代中后期至2010年左右，长期的竞争和沉淀后，国内形成山西陕西民俗游、云南四川贵州风情游、海南度假游等三大模式。在此基础上，国内开始出现大范围的有目的、有明确定位、有清晰主题的文旅专业项目开发，在2010年以后，被称为旅游地产、文化地产等等不一的名目。

第三阶段就是2010年至今，国家有关部门有意识的对文旅行业进行引导，并且积极推动旅游和乡村建设、旅游和农业发展、旅游和生态保护、旅游和精神文明、旅游和扶贫等等方面的融合，并完善相关的法律法规，文旅地产在本阶段也真正进入了发展春天，形成百花齐放的蓬勃发展局面。

房掌柜：文旅地产对城市的发展有什么影响？

窦化仑：随着社会日新月异的进步，随着都市高楼林立，随着人们的工作节奏不断加速，越来越多的人出现焦虑、烦躁等都市病。迫切需要将自己在周末或下班等时段进行负面情绪释放。

于是文旅地产就承担起这一任务，通过优美的环境，更精准的规划设置，让人有或置身大自然、或置身历史长河的感觉，无论游玩还是居住，都可以让人们转移注意力、宣泄负能量、抚平情绪、身心充电。

所以，无论是精神层面还是生理层面，人们都迫切的需要更多的文旅地产产品。可以预见，未来的传统房地产产品，会融入更多的文旅元素，而纯粹文旅地产也将不断提升、发展，受到越来越多人的喜爱和热捧。

房掌柜：未来文旅地产的发展方向？

窦化仑：文旅地产和传统地产正处于融合期。对于未来，可以从三方面来总结：

从大趋势来说，一定是顺应国家政策，向生态保护、乡村振兴等层面发展，最终形成政府、企业、业主、游客、农民等多赢的局面。

从功能定位来说，会朝着旅居两宜的方向发展，进行更加专业、精准的细化、精准化。

从消费趋势来说，会更注重人性化、宜居化，充分照顾到不同人群的真实需求，并侧重儿童成长、老年颐养等方面的切实因素。

文旅地产，作为中国一个极其特殊的行业，一定会伴随着传统地产的发展而发展，但在传统地产式微时，文旅地产还将摆脱束缚，再次迅猛成长，继续领动相关行业不断发展。