房地产业是资金密集型产业,其需求和供给均离不开金融市场支持。房地产不仅具有消费品属性,而且具有资产属性,因此货币政策对房地产有显著影响。货币政策主要通过利率、货币供应量两个工具途径传导影响房地产的需求和供给,进而对房地产价格产生影响,货币政策变化对需求端的影响占主导地位。
1、美国房地产危机前货币政策特征
美国2007年次贷危机爆发之前货币政策经历了由持续极度宽松到骤然收紧的转变过程。2000-2004年间,为应对新经济泡沫破灭和“9.11”事件的影响,美联储实行了极度宽松的货币政策,2年多时间连续13次降息,将基准利率从6.5%调低至1%,且将1%的基准利率保持了一年多。在此期间,美国房地产市场迅速发展,房价大幅上涨,通货膨胀明显。为管理通货膨胀,从2005年开始两年半的时间内,美联储先后17次加息,将利率从1%调高到5.25%,随着利率的上调,房价开始出现降温调整以致急剧下降。
数据来源:WIND
持续宽松的货币政策使得房地产资产泡沫迅速膨胀。美国房地产抵押贷款市场经过多年的发展,贷款机制已经比较成熟和完善,贷款方式较多,主要方式为固定利率抵押贷款和浮动利率抵押贷款。以30年固定利率抵押贷款平均利率为例,2000-2005年间,由2000年的8.1%下降到2005年的5.9%,且2003-2005年间,该利率一直维持在6%以下的水平。这个时期,美国的新房销售量持续上升,由2000年的87.7万套增长到2005年的128.3万套,累计增幅为46.3%。与此同时,房价涨幅明显扩大,2000-2005年间全美住房价格指数(HPI)平均年增长率为8.03%,处于1992年以来的最高水平。
货币政策骤然紧缩冷却资产泡沫,从而引发次贷危机。为管理通货膨胀,2005年开始,美联储先后17次加息,将基准利率从1%调高到5.25%。受加息的影响,房屋贷款利率开始上调,2006年美国30年固定利率抵押贷款平均利率上调到6.4%。随着贷款利率的上调,房地产市场的购房需求开始萎缩,2006年的新房销售量为105.2万套,同比下降18%,房价涨幅开始缩小,2006年美国住房价格指数同比上涨6.13%,涨幅比2005年缩小4.27个百分点,为2000年以来的最低水平。2007年房屋价格开始迅速下降,从而导致了2007年美国次级抵押债务危机的爆发。
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