王韶：粤港澳大湾区为房地产行业发展带来持续动力

粤港澳大湾区房地产市场发展现状及存在问题

(一)市场现状

就珠三角地区而言，其产业集聚度高，经济实力强，相应的房地产市场需求强劲，是广东房地产市场的绝对核心区域。

数据显示，2017年，珠三角地区商品房销售面积10444.70万平方米，同比下降2.3%;销售额15283.32亿元，同比增长7.8%;销售面积和销售额分别占全省的65.4%和81.3%。2018年一季度，珠三角地区商品房销售面积1660.90万平方米，销售金额2729.80亿元，同比分别下降18.5%和7.3%，分别占全省的60.8%和79.0%。

在“分类调控、因城施策”的调控政策之下，商品住宅市场继续分化，销售面积方面，佛山、惠州、广州三市位居全省前三位,合计占全省销售面积38.8%。

从市场发育程度看，目前珠三角各城市房地产发展阶段不一，广州、深圳经济发展成熟，房地产市场发展较早，市场成熟度较高，已进入存量时代;佛山、东莞、惠州、珠海、中山，受益于广深两市以及港澳需求外溢，近年市场发展较快，是房企重点布局的热门城市。江门、肇庆房地产市场尚处于发展阶段，属于“价值洼地”。

近年，众多房企纷纷加大力度布局粤港澳大湾区。克而瑞监测数据显示，从2017年至2018年4月，万科在大湾区新增土地储备达1316万平方米，其中广州、东莞、佛山分别新增371万平方米、314万平方米和261万平方米;恒大新增土地储备846万平方米，其中佛山、惠州两城以294万平方米和231万平方米占据大份额。非广东本土房企也积极展开对大湾区扩张，如阳光城、泰禾、融信、融创、龙湖等。

(二)主要问题

1、业态单一，房地产功能和价值被忽视

1998年，为解决城镇居民住房严重短缺问题，国务院提出“稳步推进住房商品化、社会化”，此后商品住房建设进入了高速发展期。20年来，住房建设成为房地产开发的绝对主导业态，房地产被简单理解为单一的商品住宅开发与销售。由于是以“卖房”为轴心，所以很多行为都是短期行为，房地产为产业和城市发展服务的功能与价值被忽视。

2、土地资源成瓶颈，野蛮式开发影响城市宜居

珠三角9市中，深圳、东莞土地开发强度已超过45%，佛山、珠海35%左右，中山30%，广州逼近30%。按照国际惯例，一个地区土地开发强度的警戒线为30%，超过则不宜居。

面对土地资源局限，必须改变土地利用及管理思维，对过往相对野蛮粗放的开发模式进行调整、革新，以土地为源头有机地平衡产业、居住、服务的资源利用与发展关系，引导房地产更好地成为产业、生活、服务三者载体。通过房地产发展模式的转变促进资源效能的更大释放，带动与房地产相关的实体产业、新兴产业等其它经济环节实现资源增效。

3、长期重售轻租，不利住房市场健康发展

繁荣的住房租赁市场对于缓解当前特大城市居民住房压力意义重大，但由于长期“重售轻租”，大部分城市住房租赁市场仍处于初级起步阶段，大量房源来自于城中村的违法违章房屋，合法住房租赁市场规模远小于不合法住房租赁市场，其中专业化住房租赁经营机构拥有和支配的租赁房源极为有限。而个人出租的住房无论是自行出租还是委托经纪机构代理出租，基本上都处于自发、零星分散和无序流动的状态。就目前而言，大多数租赁住房的居住条件、配套环境、和服务水平等，均难以满足人民日益增长的对美好生活的需求。对比美日等发达国家，住房租赁市场的规范化、专业化、集约化水平亟待提升，在房屋品质、交易环节、租后服务等方面都有着极大的改进空间。

4、住房总体供求趋于平衡，结构性矛盾依然存在

经过近20年快速发展，当前城市住房的供求关系总体趋于平衡，但结构性不平衡依然存在，表现为热点城市供不应求、多数城市基本平衡、部分城市供大于求，城区供应不足、近郊供需平衡、远郊供应过剩等。

在居住属性、投资属性、金融属性等交织下，珠三角城市的商品住房市场呈现供不应求。珠三角区域超级城市群形成，人口持续聚集用地需求大，但土地供应有限供应不足，其中广深供地获取面临从增量土地向存量土地的转变。需根据人口实际流动的情况、房价水平、住房需求、产业发展的空间需求，决定土地供应的数量、结构，以系统的发展思维处理基于城市发展的房地产供需匹配问题。