东莞城市更新进入“快车道” 各路名企抢滩千亿级市场

“东莞万科城市更新公司，专职开展城市更新工作，通过连片改造城市更新项目，践行万科城乡建设与生活服务商的定位。”东莞万科城市更新公司相关负责人表示，东莞作为粤港澳大湾区的核心城市，全市土地开发强度仅次于深圳，需要通过城市更新来优化拓展城市发展空间。

东莞城市更新市场的门槛未来也将大大提升。对于开发公司布局东莞市场、迫切拿地的心理，何肖乐表示，现在市场上有开发商先不管项目怎么做、只考虑怎么将地拿下来的现象，即将出台的《东莞市城市更新实施办法》及相关配套政策文件都对此进行了规范。同时，何肖乐认为，门槛提高了，对于筛选有能力的开发企业片区开发统筹城市更新项目将有好处，同时也将提升城市更新的品质。

对于东莞市已公布和即将公布的城市更新政策。何肖乐和东莞万科城市更新公司相关负责人都表示，东莞的城市更新政策在吸收了深圳和广州的城市更新政策方面加大了创新力度，例如创设单一主体挂牌招商改造和供地模式，规范权利人自改模式，构建土地整备开发利益共享机制，优化城市规划审查审批等方面都有较大的创新突破，给城市更新的相关主体单位和个人也能更清晰和规范。

东莞万科城市更新负责人表示，东莞城市更新工作特点在于将由政府统筹和市场协同促进，社会参与模式也会越来越丰富多样，新的流程制度也将提升行政审批效率，将大大压缩城市更新时间成本。

东莞城市更新局负责人表示，相比于周边的城市开展城市更新工作，东莞的城市更新工作优势在于构建了六大创新体系：一是构建以更新单元为轴心、全方位统筹协调的规划管控体系。二是构建以政府主导为核心、政府市场协同发力的资源调控体系。突出政府在城市更新全流程的统筹作用。三是创新以单一主体挂牌招商与股权混改相结合，兼容并蓄的项目招商和供地体系。四是构建以实体经济为优先，全方位拓展转型升级空间的产业扶持体系。五是构建以出让收益分配为抓手，收益向大型公建适当归集的财税鼓励体系。六是构建以“一次通过”为特征，全面压缩制度性交易成本的行政审批体系。

■记者观察

城市更新投资有望爆发式增长

当前，广东省正大力推进粤港澳大湾区、广深科技创新走廊建设。东莞地处湾区核心地带、走廊中部脊梁，面临新一轮腾飞的重大历史性机遇。土地是财富之母，空间是发展之基，在拓展和优化空间上谋求突破，首先要加快城市更新。东莞市有关领导在公开场合表示，城市更新之于东莞发展之重、突围破困之急、转换动力之强前所未有。东莞是国际制造业名城，也是广深科创走廊上的投资宝地，在国家湾区战略的指引下，各路资本靠着灵敏的市场嗅觉闻风而动，城市更新成为新的市场风口，迎来投资的新时代。

东莞自2010年启动“三旧”改造以来，取得了阶段性的成绩，但受于各种原因，原有的“拆”“建”两把斧已经不够用，一是对城市品质提升支撑不够，二是与产业转型升级融合不够。在质量上，同质项目多，标杆项目少；规模上，单宗改造多，成片改造少；布局上，分散改造多，集中改造少；类型上，地产项目多，产业项目少。

现在升级版的连片城市更新，就是要打破原有的土地利用碎片化，不再是原有的小修小补。东莞具备更新潜力的区域面积达46万—66万亩，未来城市更新的市场潜力巨大、发展前景广阔。新的行政架构的组建和新的政策出台也为市场资金、产业资本的大规模入场畅通了渠道。未来几年，预计东莞城市更新投资有望迎来爆发式增长，达到数千亿甚至过万亿的总投资规模。

“敢为天下先”是东莞继续深化改革的精气神。东莞相关部门在完善城市更新管理体系方面做了很多大胆和有创新的机制安排。这些组合拳的打出，也得到了市场的良好呼应。我们期待，东莞通过强化政府主导，有计划、有秩序、可持续地推动城市更新改造。补齐城市化短板，尤其是教育、医疗、交通等公共设施，更好地满足人民群众的生活需求。

相关：东莞2018上半年进入土地存量开发时代 旧改协议出让大增

在东莞土地开发强度逼近5成后，2018上半年东莞进入存量土地开发新时代，旧改协议出让和招拍挂的商住地供应平分秋色，分别供应了8宗和9宗商住地。

三旧改造协议出让供应方面，碧桂园、时代、融创、鼎峰、乐富等品牌房企都通过收购等方式获得了旧改地块的开发权。招拍挂拍卖市场，竞争依然激烈，万科、碧桂园、龙光、卓越等品牌房企力压其它中小房企，几乎“垄断”了土拍市场。

值得中小房企注意的是，品牌房企都已纷纷在东莞涉足城市更新项目，东莞城市更新无论环境，还是政策审批等都已取得了突破性的进步。大片城市更新将在近期进入市场，下半年三旧改造协议出让商住地供应或会力压招拍挂商住地供应。

招拍挂本土房企全军覆没

如同往年一样，东莞商住地招拍挂在新年前后两个月停摆，在5、6月才迎来首波批量供应，下一波拍卖预计将在下半年的8月之后。

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据房掌柜统计，东莞招拍挂土拍市场上半年共推出了9宗商住地，分别位于谢岗、虎门、大岭山、东坑、常平、南城、樟木头7个镇街，7宗商住地无一流拍，总占地面积约为20万㎡，总建筑面积约为58万㎡，收金约66亿元。

相对于2017年，房企竞抢土地热度虽然有所下降，但仍显激烈。9宗成交上商住地里仅3宗未触发竞自持机制，万科夺下的虎门地块需要自持30%70年，中熙谢岗地块更是要自持90%面积5年。值得一提的是，竞拍的胜出者全为外来房企，本土房企已毫无还手之力。

为协调楼市调控，实现东莞房地产的平稳发展，土地拍卖竞自持机制在2018年上半年也作出了不少小改动。例如：个别地块开始限定最高自持面积竞价自持年份；6月拍卖的几宗商住地均要求自持全部商业部分5年以上；南城商住地更是开出了无偿配建9万㎡建筑交付南城街道办等条件。

旧改协议出让大幅提升

年初，东莞国土局公布的《东莞市2018年度国有用地供应计划》显示，东莞2018年住宅用地供应将集中在“三旧改造”模式，占据居住用地计划供应29 .8%的比例，在各类建设用地类型中排名第一。

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经过半年实际操作，据房掌柜不完全统计，2018上半年东莞三旧改造协议出让方式（以缴纳土地出让金为统计依据）供应了8宗商住地，占地面积累计约15.68万㎡，建筑面积累计约41.24万㎡。旧改协议出让同时还供应了4宗商务金融用地，累计占地6.29万㎡，最大建筑面积预计20.65万㎡。

值得一提的是，在城市更新成为东莞商住地供应重要渠道后，不少品牌房企已经采取承包开发、入股、收购的方式夺得了部分2018上半年协议出让三旧改造项目开发权。碧桂园、融创、鸿荣源、时代都有所斩获，本土房企乐富更凭借着良好的本土关系分了一杯羹。

在缴纳土地出让金后，这十余个项目已经正式进入项目开发的流程，有望在下半年和明年初集中入市。例如：位于道滘的时代景泰彼岸花园项目，已于2018年4月18日举行了开工仪式，业内人士预计年底即可预售。