凤岗十万平建面商住地面面观 竞争会比中海云麓地块激烈吗？

时隔一年半，凤岗将再次迎来商住地拍卖，消息一经传开八方云动，探地人员络绎不绝。

2018年8月9日上午10时，东莞凤岗一宗约5万㎡商住地将在东莞公共资源交易网进行最后的竞拍。该地块容积率为1.0<R≤2.0，由此可算得到地块的最大建筑面积将超过10万㎡。由于地块最高限价17.0757亿元，也可算出地块最高楼面限价16965.46元/㎡，采用限价竞自持方式拍卖。

掌柜探地

房掌柜从东莞城区旗峰公园出发，一路高速行驶全程约60公里，花费了约1小时30分钟才到达地块所在地。而后来从地块到观澜山水田园旅游文化园，不到5公里行车不到10分钟。地块位于凤岗镇天堂围村，近深圳远离东莞城区，与凤岗镇政府仅相距约2公里，属于一线临深片区的核心地段。

据房掌柜现场观察，地块虽然已经实现平整，围上了蓝色铁皮，但是由于今年降水充足等原因，大部分地方已经长满了高高的野生植物。

地块后面为一片宽广的小山坡，在政府规划里属于林地、绿地，东边则是则是宇阳科技园的大片工业厂区，另外两侧分别是永盛大街和凤观路两条城市主干道，主干道上的公交站有公交可直达4号线清湖站和3号线大运地铁站。

地块正对面是进入装修期的悦澜时光小区，斜对面是天堂围少有的大社区祥利上城，前三期已经入住，四期剩余少量产品在售。3公里范围内，有凤岗体育馆、新高购物广场、凤岗商业城、思达幼儿园、凤岗新中心小学、天堂围作新学校等配套，衣食住行样样齐全，适合居住。

竞拍须知

房掌柜从东莞公共资源交易获悉，本次拍卖的凤岗商住地编号为2018WG013,是8月份要拍卖的第2宗商住地块。

地块占地面积50324.9㎡，根据地块容积率1.0<R≤2.0进行计算，可得出地块最大建筑面积100649.8㎡，完全可打造成一个低密度的中高端大社区。

相对于面积和地貌，更多人关注的是它的价格，是否会再次刺激当地房地产一二手市场。该宗地块起始价就超过了12亿，达到12.3095亿元，并设置了最高限价17.0757亿元，最高楼面限价16965.46元/㎡。竞自持环节并未设置特别条件，最高叫价可以达到面积全自持70年。

值得一提的是，该地块原公告还需要配建一个18班幼儿园，后来突然做出利好开发商的更正，新公告里已没有了需要配建幼儿园一项，意味着开发商可以把更多的建筑面积用于建设住宅等。

凤岗楼市

东莞市凤岗镇与深圳龙岗中心区、横岗、平湖、观澜仅一街之隔，又被深圳投资客戏称为“深圳里”，一直以来都备受深圳客关注，更是临深楼市的风向标。

早在2004年凤岗楼市便被深圳专业的投资客看好。他们在凤岗试水购买了一些房子，但是苦熬多年，房价变化均不大，除去房贷利息、手续等费用后获利不多，部分投资客深套后撤离。

2015-2016年间，凤岗一手房价随着深圳客的大批进入而暴涨，2015年1月仅8千多的网签房价，到2016年9月已一度涨至2.6万/㎡，那两年年凤岗的房子超过8成被深圳客买走。

2016年10月，在东莞进入史上最严调控期后，深圳客被挡在门外，东莞本地购买力不足，凤岗楼市也瞬间跌入“冰点”，此后两年一直都保持在不温不火的状态，毫无起色。

当前，凤岗洋房最高价是中海云麓公馆，仅备案价已去到3.5万起，加上装修的价格要更高，已基本追平深圳平湖、坪山、龙岗部分项目。除中海云麓公馆外，凤岗其它项目洋房的售价都在2万出头。

谁会出手抢地？

目前为止，包括益田、万科、恒大、海伦堡等品牌开发商，三正、锦龙等本土开发商都已经活跃在凤岗楼市。值得一提的是，凤岗旧改商住地供应已经远超招拍挂，3年内将有11个工改居项目入市，天知道11个项目里都隐藏着哪些大咖？大咖们都会出手抢地吗？

据凤岗新闻报道，7月10日上午，东莞万科城市发展公司总经理周嵘一行，还曾到访凤岗，并与凤岗镇委书记等领导举行了座谈会，会上详细介绍了万科企业业务发展情况以及凤岗镇中心区城市更新规划方案，主要包括旧厂区拆除，城市景观提升、绿地、公园建设，道路升级改造等内容。

即将要拍卖的地块刚好位于凤岗镇中心区的规划范围，万科很可能会参与该宗地块拍卖。

凤岗产业新表现

近年来，受深圳产业转移的利好影响，凤岗已经迎来重大发展机遇。

2017年凤岗全镇GDP实现273.2亿元，同比增长9%，税收总额54.8亿元，同比增长9.3%。企业税收方面，13家企业税收超千万元，1家超亿元，8家翻倍以上增长，17家增长20%以上。凤岗领导班子曾公开表示，将力争5年后工业总产值达到1000亿元、GDP达到400亿元。

值得关注的是，凤岗镇近年来通过建设产业发展平台的方式招引企业。凤岗镇的“工改工”项目产业平台有6个，包括深证通、黄金珠宝产业基地、竹塘下围“工改工”项目、都市丽人智能产业园、天堂围长岭工业区项目和五联安佳工业园项目。6大产业平台建成后，建筑面积达400万平方米，将成为凤岗镇承接更多优质企业和总部企业的重要载体。

其中，凤岗天安数码城是省、市重大项目，也是东莞的产业转型升级基地。这个总建筑面积达150万平方米的大型产业园，预计可入驻企业1200家，而目前超过70%的入驻企业都来自于深圳。都市丽人智能产业项目，同样是省、市重大项目。该项目总投资6亿元，全部投入运营后预计可入驻企业 120 余家，吸引2000个高素质人才到东莞创业和就业，投产后园区年产值预计达到10.6亿元以上。虽然项目还在施工当中，但目前招商率已达90%。

凤岗计划与规划

2018年初，《东莞市凤岗镇近期建设规划（2017-2020年）》（下称规划）进行了批前公示，规划显示，凤岗将大力发展城市更新项目，2018-2020三年间将启动11个工改居项目改造。

这11个工改居项目包括：民兴电缆旧改、塘沥东深公路西旧改、政府西旧改、炜煌三旧改造、竹塘卧龙旧改、天堂围旧改、康佳西旧改、官井头村委会三旧改造、官井头东三旧改造、嘉讯通三旧改造和雁田三正三旧改造。

另外，根据规划凤岗到2020年将基本形成一主两副三轴四园五区的空间格局。一主两副指的是凤岗镇中心片区和雁田副中心片区、官井头副中心区。值得注意的是，本次即将拍卖的凤岗商住地正好是位于凤岗中心片区，凤岗镇中心片将成为全镇的行政办公、文化娱乐、商业和公共配套中心，城镇形象的集中展示区。

凤岗是否有规划地铁？在东莞的地铁规划中，并未有凤岗的地铁规划。但是多年前，深圳地铁已经有设想规划地铁通过凤岗，连通平湖和龙岗中心区。这条线路就是深圳地铁10号线东延段，根据《深圳市轨道交通线网规划(2016-2030)》，该线路为弹性发展线路，得等到详细规划出炉才能确定所有站点。凤岗未来是否会拥有地铁还有极大的不确定性。