广东君和城市更新总经理蔡茂祥：东莞下一个20年，城市更新是主角！

下一个20年城市更新是主角

经济越发达的城市，土地供需矛盾越尖锐。有“世界工厂”之称的东莞，早期土地开发早在2017年初，土地开发强度已高达46.8%，远超国际公认的30%的临界点，仅比深圳（48.6%）低约2个百分点，更早在2010年就已是香港的两倍。

“珠三角多数城市开发强度已超过30%生态宜居警戒线，现在东莞的土地开发强度也已超过了50%了。”蔡茂祥告诉房掌柜。

蔡茂祥指出，中国进入商品房时代以来的20年，地产行业确实经历了高速发展，但这是充足土地资源支持下，开发商快速拿地开发回笼资金而后再拿地再开发促成的黄金20年。广东省经济总量连续29年实现位居全国第一，很少人知道，它年均增加建设用地达到了45万亩。“大量消耗土地资源的开发商模式是不能长期持续发展的。”

君和团队到清华大学珠三角研究院考察学习

在蔡茂祥看来，启动城市更新战略，优化城市空间布局、集约利用土地，是城市发展必然要经历的阶段。东莞以加工制造业发展起来，也因产业结构暴露土地耗能大、产值低问题，在城市发展规划方面还有很大的提升空间，据城市更新局统计，截止至今年，东莞具备更新潜力的区域面积达到了46-66万亩。

“东莞正处于急需加强城市规划升级、提升城市品质、加快产业结构调整和促进产业转型升级的关键时刻，我们见证了东莞经济高速发展的20年，下一个20年是东莞城市品质提升、产业转型升级的20年，，也是城市更新发展的黄金20年，市场潜力巨大，发展前景广阔。”

城市更新并非简单推倒重建

就城市更新方面，更早沐浴改革开放春风的广东省，在全国范围内算是先行者。早在2008年底，国土资源部便与广东省人民政府签署协议，启动部省建设“节约集约用地试点示范省”工作，拉开“三旧”改造的工作序幕，得到广州、佛山、东莞等城市积极响应。

而深圳，则是我国首个探索城市更新政策体系建设的城市。2009年，深圳借鉴香港、台湾的经验，出台《深圳市城市更新办法》，在国内首次提出了城市更新概念，发展至今，深圳城市更新已走在全国前列。与之相比，2017年才正式成立城市更新局的东莞，还有很多东西要借鉴、学习。

君和团队到光大WE谷考察学习

台上一分钟，台下十年功。东莞开展城市更新工作，最大的痛点在于前期的准备工作太过复杂、繁琐，尤其是许多原有企业主体及村集体对政策了解不够，导致工作进度发展缓慢，这是蔡茂祥这一年多来最大的感受。城市更新并非简单的“推倒、重建”，背后涉及大数据、风险防范、获取路径、运营策略等等，这些都将是开发商需要攻克的难题，也是蔡茂祥每天要处理的问题。

据介绍，君和是集一站式城市更新投资、管理、咨询、申报的服务平台，可针对城市更新项目，为开发商提供全面定制式服务，从城市更新全程申报综合顾问业务到集体资产交易、拆迁等顾问业务都有涵盖，目前主要展开的有项目前期尽职调研、项目交易设计及税务筹划、城市更新项目全流程的项目申报服务、产业园开发咨询及投资等工作。

众所周知，城市更新是一项比较复杂的工作，每一个项目的开展，背后难易程度都不一样，遇到产权结构复杂的，甚至十年八年才能落地。蔡茂祥表示，城市更新业务，对于开发商而言是一个考验内功的过程，甚至，未来开发商在东莞走多远，取决于他们城市更新团队的的操作能力。