广东君和城市更新总经理蔡茂祥：东莞下一个20年，城市更新是主角！

东莞“工改工”发展空间很大

目前，东莞城市更新项目已有不少崭露头角，但大家的关注焦点多集中于“工改居”项目，蔡茂祥却表示，与“工改居”相比，他们更看好东莞未来的产业发展。

“东莞有发展产业的基础。”蔡茂祥分析指出，东莞本身是加工制造业起家，早期规划的厂房比较多，实用效率低下，如今东莞提倡集约用地、城市升级，就必须要把能耗大、产值低、利用率不高的这一批产业转化升级，引进新兴产业结构，这对东莞而言是一个很大的改造空间。

“产城融合是房地产发展大趋势。现在开发商很多都在转型做产业，全国前100强房企40%都有涉足产业，未来还会更多。东莞房地产发展已经相对成熟，未来的发展是产城融合来做房地产，单纯做房地产没什么机会了。”蔡茂祥分析说，“尤其是，东莞政府把城市更新作为首要战略决策去抓，加之东莞要打造先进制造业中心，一个是手段一个是目标，两手一起抓，会让东莞产业发展前景更广阔。”

君和团队到天安数码城考察学习

正因为看好东莞产业前景，君和城市更新从成立之初就定位为“产业地产的服务商及投资商”。据蔡茂祥介绍，从粤港澳大湾区的规划提出之后，君和便率先从投资者层面投入大量的资源去学习国内外先进的产业园开发理念及案例，建立了国内专业的产业园经营管理专家顾问库，在产业园区的定位、招商、规划、建设、营运、投资方面积累丰富的成功案例。据悉，产业运营服务也将是未来君和重点发展的领域，以服务东莞的产业来推动城市更新，实现城市高水平、高质量发展。

“东莞未来的规划是制造业中心，东莞本身拥有良好的制造业环境，加上政府的政策也大力支持‘工改工’，相信通过几年城市更新的‘工改工’项目大力推进之后，东莞的产业转型升级会立竿见影，成为广东乃至全国产业转型升城的标杆。”

至于东莞当前的产业市场，蔡茂祥则表示，东莞产业市场才刚刚起步，需要再探索中不断学习、前行。以产业园为例，有如天安数码城、光大WE谷、中天联科等已做出成绩的，也有没运营起来的。这是一条新的发展之路，注定要有牺牲才有最后的蜕变成长。

“东莞目前的产业园运营模式还比较粗糙，在深圳其实已经形成很成熟的产业生态链的，产业配套服务非常精准、完善，这些都是我们要学习的。产业发展，不是单靠某一个开发商就能做好，需要完善的服务系统支撑，各单位各司其职。君和要做的，就是这产业发展的粘合剂。”

企业名片

广东君和城市更新服务有限公司，成立于2017年5月，是一家专注于城市规划、旧城改造、项目策划、产业园建设、工程招标代理、工程造价咨询、建筑劳务分包、土地一级开发整理、企业管理咨询等一站式服务的公司。

企业定位为一站式城市更新投资、管理、咨询、申报服务平台，业务范围涵盖城市更新全程申报综合顾问业务、集体资产交易全域综合顾问业务、全程拆迁综合顾问业务等，具体可细化为以下几个类型：

一，交易设计、税务筹划。城市更新项目的收购，基于八九十年代业主购买的工业土地价格低，当时土地取得的成本票比较少，如果出售资产会产生较高的增值空间，买卖双方很难找到交易平衡点。此时，君和会根据现行的三旧改造政策，协助交易双方设计合理交易模式，筹划归集城市更新过程中涉及搬迁的成本费用，尽可能让交易双方在现行政策条件下归集政府允许抵扣的各种成本，项目从而达成双方满意的交易结果，实现效益最大化，最后让项目实现顺利推进，目前在这种案例君和在东莞落地的比较多。

二，项目前期尽职调查。一个三旧项目能否顺利推动，到后期顺利实施，关键看前期尽职调查工作是否打好扎实的基础。在这方面，君和实操经验丰富，前期会摸清项目片区规划要求，包括总规、控规、工业红线、工业保护线、TOD控制区等状况；其次是项目条件包括改造片区占地情况、面积是否符合改造条件、旧村（旧厂房）容积率、项目的位置、交通情况，土地（或物）权属情况；再其次是合作方的合作条件及拆赔诉求；最后是通过上述几方面的调查摸底，为项目出具初步的项目评估报告。

三，城市更新项目全流程的项目申报服务。基于项目可行的前提下，君和可为客户提供精准的综合服务商（意愿征询、权属调查、权属测绘、项目评估、单一主体招标方案编制）服务，通过招标取得单一主体开发资格后，君和还会继续为客户开展拆迁谈判方案的制定、土地及物业收购谈判咨询和项目实施，为客户申请1+N改造方案并实施，最后取得新的不动产权登记证，如果客户有需要后续的设计报建君和也可以进行全程服务。

四，产业园开发咨询及投资。君和从成立以来就定位为产业地产的服务商及投资商，从粤港澳大湾区的规划提出之后，公司首先从投资者层面投入大量的资源去学习国内外先进的产业园开发理念及案例。建立了国内专业的产业园经营管理专家顾问库，在产业园区的定位、招商、规划、建设、营运、投资方面积累丰富的成功案例。