专家分析：2019年中国楼市将走向何方？

我们将用以下几点说透2019年中国楼市。第一就是在2019年中国房地产调控政策是会紧还是会松，我们稍微地回顾一下。2015年下半年以来，中国楼市的政策急剧的放松，是为了去库存。目前来看，去库存的工作基本已经结束了。在形势最严峻的2016年第二季度，房地产的代售面积有4.81亿平米，到2018年的第三季度末，第四季度初的时候，目前的全国商品房代售面积大概是2.8亿平米，总体去库存的周期逐渐接近于中后段的尾声。同样的，政策也由2015年年底相对宽松的鼓励型政策，变成现在的总体限制的政策，也就是所谓的“五限”。到了2018年的八、九、十这三个月，无论是从新房还是二手房来看，都已经到了一个市场的拐点。10月31日的中央政治局会议也没有提及房地产，所以政策大幅加紧的可能性很小。另外尽管在2019年中国经济增长、消费、投资、物价、汇率等等都面临着多重的压力，中国经济有加速下行的各种压力，但是要指望通过刺激房地产政策来放松，来支撑中国经济增长这个可能性也是不太大，唯一有可能的就是稳中略有调整。结论是2019年中国楼市的调控政策比2018年要稍微放松一些，但不会有坊间传说的全国广泛取消各种限制措施的可能性。

第二个就是政策变了之后，政府会不会往房地产里头砸钱？在2016、2017年之前，我觉得中国的商品房市场是绝对的主导，中国政府此后逐渐从单纯依赖商品房的一条腿走路变成了两条腿走路，一条腿靠市场，另外一条腿靠政府，提供广大中低收入阶层和夹心层所需要的改善型住房和刚性需求的共有产权房，长租公寓等等，所以政府的作用也越来越大了。

在2015年到2017年之间，政府主导的三年棚改计划，通过中国人民银行获得了3.2万亿的PSL贷款，然后在全国建设了1800万套棚户区改造的房子。今后的几年，棚改的目标是有所收缩的，原来准备建1800万套房子在过去三年已经完成了，今后的三年可能只建1500万套，收缩了有300万套之多，国务院明确指出，在一些具备条件的地方房地产市场允许的情况下，货币化的棚改要尽量的减少，甚至可以退出历史舞台。所以政府往房地产这个行业里头会继续投入，但是稳中偏少。

第三点要考虑的是，开发商的房子够不够？截至2018年的三季度末，中国的整个房地产情况，房屋施工面积有77亿平米，其中商品房大概有53亿到54亿平米，待售面积接近3亿平米，两项加起来57亿平米。假定房地产市场是跟2017年，2018年那样相对比较火爆的，每年卖15亿到17亿平米的话，那么截止到2018年的第三季度开发商目前的存货也够市场至少满足三年左右的供应，是没有问题的。

假定今后的几年，市场去化有所放缓，去化的周期可能比三年还要长一些，有一些开发商宣称在2019年可能会商品房接济不上这个情况，可能性不是特别大。我们再看一个数据，也就是在2018年的前三个季度，开发商新开工还有10亿平米，按照这个预估大概全年的新开工可能会有14亿平米左右。这个量也够将近卖一年。所以住宅肯定是够的，商铺也够，写字楼在2018年是一个负增长的状况，也没有什么特别大的供求矛盾。目前的去化周期三年以上，随着未来几年，如果需求这一侧放缓的话，供应量没有什么问题的，不会出现断轨和所谓的爆涨迹象。房子足够多，是一个买方市场，不是一个卖方市场，开发商要任意涨价是很困难的。