难以为继！菏泽取消限售是在试探调控决心？南京会跟进吗？

平地一声雷！12月18日晚，一则关于“山东菏泽楼市取消限售”的消息刷屏地产界的朋友圈。

（图片来源：菏泽市住房和城乡建设局）

其中通知第六点备受关注：

取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

这个通知犹如平地一声雷，让山东菏泽市成为各方关注的焦点，要知道菏泽本次的政策调整，距离政策出台仅407天。这也在一定程度上要求政府在指定政策上要有前瞻性和可持续性。

2017年11月6日，山东省菏泽市出台限售政策，本地居民限售2年，非本地居民限售3年。2018年12月18日，山东省菏泽市住房和城乡建设局宣布“取消限售”。

值得注意的是，自2016年9月30日开启新一轮楼市调控以来，菏泽成为全国第一个取消限售政策的城市。

一、为何是菏泽这个三线城市，打响取消限售第一枪？

对于这个限售消息，很多人都很纳闷，为何是菏泽这个三四线城市，打响了取消限售第一枪？接下来这也让很多人都在担心二线会不会不保了？

易居房地产研究院副院长杨红旭等地产专家也说出为何会是三四线城市打响第一枪：“目前全国楼市调控主要还是因城施策。楼市降温后，也允许不同城市采取不同的政策。”一二线热点城市、房价涨幅较大的城市调控暂时不能放松；普通三四线城市因城施策的自主权比较大，比如菏泽。

同时，中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，“菏泽市打响取消限售第一枪，根本原因在于四个层面。”

一是新房成交大增，库存不足；二手房存量库存大，却供不应求，供求矛盾突出。二是新房价格上涨，解决不了供需问题。三是二手房一旦存量压得过多，无法及时流转，容易出现房贷断供的现象。四是如果房地产下降过快，会影响地方经济稳定。

除此之外，菏泽这个城市自身也存在一定的问题：

1、城市化水平低，棚改规模人口超150多万

菏泽是棚改大市，其棚改规模冠绝全国，被当地人戏称为“中国拆迁第一大市”。也就造成其整个城市化发展水平较低。据相关数据表明，菏泽棚改规模人口超150多万，相当于直接拆掉一个百万人口的大城市。

2、卖地收入大涨，对开发商依赖性较高

正是在棚改大跃进之下，菏泽房价一路飙升，卖地收入同样飙涨。仅2018年上半年，菏泽土地出让收入就达到了190.7亿元，相比去年同期直接翻倍。要知道，一个地级市，挤进全国卖地收入30强，这是多么可怕的卖地收入，也就造成菏泽对开发商的依赖程度较高，需要开发商来提高城市化水平。

3、放宽对开发商资金监管

本次通知中提及：实力强、信誉好的企业不再监管，其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。这其实是欢迎开发商进入菏泽，放宽对其资金监管，让开发商在菏泽更好的帮助提升城市化水平。

二、为何是取消限售？对当地楼市会有什么影响？

首先，我们来看，取消限售只是取消出售，可以进行交易，但菏泽没有限购。所以，在一定程度上可以说是增加市场二手房的一个供应量，加大市场二手房的流通。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫说，“限售政策自2017年实施以来，遏制炒房、抑制房价上涨的作用不是很明显。限售对首次购房与改善性住房需求的影响意义不大，遏制期房投资投机的效果也不大。”

在他看来，限售反而影响到市场二手房供应，不利于市场二手房交易流通，导致供需不平衡。此时，取消限售，实际上是疏通市场，起到平衡供需关系的作用。

“单纯的取消限售，不会导致房价暴涨，更不会导致投资投机需求疯狂抢房。”谢逸枫指出，因为限购、限贷等政策没有取消，货币与金融政策没有全面放松，不会改变楼市调控总体收紧的局面。

杨红旭亦持类似观点，“影响不大，当地楼市不会因此出现明显反弹，楼市回暖还需要外部环境的变化。”