2018粤港澳大湾区楼市大PK：九城表现大相径庭 跨城置业成大趋势

江门：一手供过于求，房价坚挺上涨

限购背景下，限签令出台、豪宅线两次上调、房贷利率四连跳上浮、公积金贷款审批加快和从严监督、调整二手房公积金贷款条件、住房公积金缴存基数下限上调至1550元......2018年江门楼市高开低走，半温半冷导致成交骤降。

2018年江门楼市新建住宅供应延续往年递增趋势，新增51543套，同比上升7.41%，其中鹤山与恩平区新增住宅供应大幅上涨。受限签令出台、豪宅线上调、房贷利率连续上浮等政策经济因素，成交同比2017年骤降23.86%，网签成交47927套，特别是524限签后，下半年成交一路低走。供大于求，价格依然坚挺，2018年江门全市网签成交均价8336元/㎡，同比上涨18.33%，各区市房价都有上涨趋势，其中台山升幅最大，为23%。

值得一提的是，中心两区蓬江、江海仍然是供货主力，往年成绩也不俗，但2018年一手住宅成交量仅有107.54万㎡，跌幅同比高达59%，下半年被二手成交量反超。但新房价稳步上升，第四季度二手房均价下跌，房价均价差拉大，价差为5689元/㎡。

江门土地市场表现表现得“热情而不失理智”。2017年起，江门住宅用地市场热度上升，需求量猛增。到2018年，江门土地市场形势稳定，全市供求量与2017年基本持平，但全国土地大局势下，供求比下降，溢价率跌至20%，多出现底价成交情况，楼面地价上涨10.7%。

东莞：楼市成交低迷，土地供应创3年新高

2018年，东莞楼市低位运行，全年一手住宅新增供应约492万㎡，同比减少28%；网签成交总面积达517万㎡左右，同比减少8.7%。上半年成交不温不火，下半年新品扎堆入市，因限购限贷大市场环境影响了购房者入市信心，东莞楼市新增一手住宅成交仍然平淡，但11、12月因放签早期成交房源导致当月网签量有大幅增长现象。

在利率上浮、三价合一大局势下，二手房市场如入凛冬。据中原数据显示，2018年，东莞二手商品房网签31156套，同比下滑35%，网签均价10052元/平。对比2017年，网签成交套数缩减，但网签均价却涨了，预计是“三价合一”后成为香饽饽的“满五唯一”存量房物以稀为贵导致价格上涨。

“受伤”的不仅是房企、投机型购房者、房东、二手买家，还有中介。一手不景气，二手买卖难，造成中介行业生存艰难，掀起一波行业洗牌，不少中小门店倒闭收场，从业人员流失近三成左右。

不同于表现低迷的楼市，2018年招拍挂市场收金创历史新高，供应量也创近三年新高。据房掌柜统计，2018年东莞成功出让商住地共计26宗，占地面积约104.87万㎡，建筑面积238.32万㎡，累计出让金超过245亿，同比2017年增加66亿元，创出历史新高。

土地拍卖方式，几乎都采用“限价+竞自持”模式进行拍卖，后期还陆续引入了商业全自持、无偿配建安居房、配建车位、招商等种种硬性条件，更考验开发商的实力，同时也让房企拿地更加理性，底价拿地已成主流，还出现了3宗流拍地块、5宗终止出让地块和1宗中止出让地块，土地市场逐渐恢复平静。

深圳新房成交不足3万套

《深圳蓝皮书》在近日发布，预估深圳2018年的GDP将达25730亿元，GDP增速8.6%。这也意味着深圳的GDP首次超越香港，将成为大湾区城市发展的领头羊！

中国楼市的起伏，深圳甚至比京沪更高敏感度，被部分业内誉为中国楼市风向标。2018年，深圳从“三价合一”到“731”个人限售、企业禁买调控新政，继续引领调控的深化。长效机制下住房市场回归理性，房住不炒的定位，深圳也许会迟到但不会缺席。

在各种因素的影响下，2018年深圳楼市新房成交量依旧维持低位，定格在29396套，虽然比2017年略高，但是也不足2015年高峰期一半。深圳房价虽然继续维稳，均价仍然去到54120元/㎡，保持为湾区其它城市房价的倍数。