厦门楼市暖风频吹！地价将稳中有降，成交量将小幅上涨

楼市风云变幻莫测，越是靠近年底，越是让人捉摸不透。

近来，厦门楼市暖风频吹，二手房成交数据更是屡创新高，厦门房贷利率也开始松动……各个信号频发，接下里厦门的房价到底会怎么走?房价到底又会受到哪些因素影响呢?

对于商品房来说，其主要受到两大因素影响，即政策和供需关系。

目前来看，当前全国楼市政策归根结底就一个字：稳!这也确定了厦门楼市在2019年的基调——不会大涨大跌。

但是，商品房其本质仍然是商品，对于商品来说，最需要研究的自然是供需的相互作用。我们知道，受政策影响，2019年厦门楼市不会大涨大跌，但是，在稳的基础上房价是“稳中有涨”还是“稳中有跌”呢?

接下来小编就从需求和供给这两个方面来分析房价的走势。

01需求方面

住房需求依旧旺盛，刚需成为主力购房群体

厦门的住房需求一直很旺盛。虽说略逊于北上广，但是作为作为强二线城市，其不论是从环境宜居性上还是人才吸引力上，都属于全国优质城市。

从需求上来说，当前厦门楼市主要是以刚需性需求为主。此前，厦门优越的环境和城市定位吸引了许多投资客的目光，导致了前几年一段时间内房价的大幅上涨。

而进入2018年以来，在调控政策的影响下，楼市的投资行为得到了明显的抑制，投资客纷纷开始撤离厦门。

统计数据显示，2018年厦门商品住宅购房客群中，本地客户占比68%，外地客户占比32%。可以说，厦门房价的下降并非因为厦门楼市没有市场了，而是受到政策因素的限制。

当然，当前厦门城市仍然处于建设发展的黄金期，城市建设规模和人口仍然大有发展空间。再加之对“大厦门”的规划，厦门潜在的覆盖人口面积和发展规模使其大有可为。因此楼市需求量上来说，厦门市场广阔。

不过从价格上来看，厦门当前房价已经高居二线城市之首，虽说一些板块仍然存在着一定的涨价空间，但是总体来看，买房者不应该期望这个涨价空间会很大。

02供应方面

地价将会稳中有降，成交量将有小幅上涨

1.从土地供应上来看，2018年厦门相较去年减少15幅，同比下跌50%，整体出让量仅完成全年供应计划(263万㎡)的54%。为刺激房企拿地热情，厦门放宽了部分土地出让条件，种种迹象表明政府为2019年土地市场平稳运行预留供应基础和政策空间。

预计2019年为满足刚需及改善住房需求，商住用地供应量仍将加大，市场预期明显下调，地价将会稳中有降。

从二级市场上来看， 2019 年，厦门商品住宅去化压力仍然不小，在经济增长压力持续加大、房地产市场持续低迷情况下，地方政府将可能会对前期调控政策进行微调，保证房地产市场平稳、健康运行。

因此，预计2019上半年将延续当前市场低迷走势，整体成交维持低位甚至有所回落。但随着调控政策放松预期进一步强化，下半年起逐渐走过低谷，成交量将有一定幅度回升，全年与2018年相比将有小幅上涨。

值得一提的是，2018年厦门商品房存量较大的片区是环东海域、同安老城区和翔安新城片区，岛内存房量不到总量的七分之一。众所周知，目前岛内很多待售房源多为豪宅，这也就意味着未来岛内住宅供应将非常有限。

总体来说，从土地供应上看，岛内供应少，房价不太可能下跌，岛外区域供应充足，则需要看各方配套是否能够兑现以及当前价格是否已经提前透支配套所带来的红利。

03供需平衡

2019年厦门房价仍趋稳或是小幅度回调

说了供应，也说了需求，最后来说一下两者之间的平衡。在前几年厦门的房地产供求关系总的来说是供不应求，这也是为什么厦门的房价在过去一段时间内迅速上涨。

不过，从2016年930全面重启限购限贷开始，厦门本轮政策周期已经拉长至29个月，调控效果明显。