当代置业张鹏：看好2019年市场 我们要保证公司的安全

以下为当代置业（中国）有限公司2018全年业绩会现场问答实录：

现场提问：看到去年拿地金额大概是80亿左右，今年的拿地预算大概是多少？另外关于公司在海外的业务，之前看到公司有终止收购的项目，接下来当代的海外布局，是不是还有其他的一些计划？

张鹏：首先，当代还是一个稳健发展的形势，从销售的角度，每年保持在30%的增长率。在这个发展过程当中，我们一定要保证公司的安全。

尤其是外界环境，我们认为比较复杂，剧烈分化的过程中，作为一个差异化竞争力的公司，我们对自己的前景充满了信心，所以要保障销售额、回款额、资产负债、利润之前的平衡，这一点作为公司经营发展的内在规律。

2018年，我们获取了22块地，总货值应该是347亿元。2019年，我们要获取的土地货值目标是400亿元。至于拿地的金额，我们是控制在当年回款的25%到30%，还是要让公司的现金包括负债作为今年发展的一个主旋律。

因为大家还是比较关注这个公司长期、中期、短期的债务结构，所以我想这一点，我们是一定要把握和控制到适度的程度，这是第一部分。

第二就是海外，我们已经发了一个正式的公告，终止了加拿大的项目收购。因为和买方还有定约方，在交易过程当中，没有就交易的条件达成一致，或者说没有就延后时间的达成一致，所以我们就把它终止掉了。

当然，在海外我们休斯顿西雅图等项目还在不断开发，有的项目一级已经过了，正在审批过程当中。

同时，海外投资只占我们整个发展业务非常小的一个比例，5%都不到，所以我们布局也是从更长远的角度来考虑的，对于公司现阶段几年内的发展，我们认为是相得益彰的。

现场提问：关于今年的融资计划，因为之前看到公司发了一个相对来说利率比较高的票据，公司今年的融资计划大概是怎么样的？

张鹏：这个15.5%的利率，并不能代表公司非常多的融资利率都是在这么高的水平，它是一个特定的环境下的一笔。

首先，我相信大家都是很关心的，它是一个非常成功市场化发行的一笔，因为我们在香港发了很多次债了，有高有低，低的时候低到了6.5%。我们第一次发债的时候是2013年，是13.875%。

市场是在变动的，在去年年底的时候，整个市场的环境就处于那个水平。当然我们有一点点吃亏的地方，就是比较临近圣诞节了，大家都不怎么工作了，然后我们这个批单是国家发改委批的，我们无法进行延期，所以我们不想放弃那么一个宝贵的批单，因为审批并不是那么容易，所以我们还是选择了发行。

在那个市场环境下，其实这里面利息差并不多，对整个公司利润的影响是非常小的。那么大家其实也看到，我们在今年又发了一次，已经降到14%了。

对我们来说，香港的美元市场就是一个相对封闭的市场，因为我们国内的资金很充沛，但是并不能随意的出来，所以我们要兼顾很多东西，比如说我们要给市场充分的信心。

我们的考虑非常综合的，所以希望大家就是不要只盯着15.5%这个数字，因为背后的含义非常多。

王强：我们去年年底发了1.5亿美金，其实当时是一个市场发行都是非常困难的时间节点，我们能够发行成功，也代表了市场对于公司未来，包括短期、长期的一个相信、一个支持。

现场提问：2019年的销售目标是多少？

张鹏：是这样的，其实在我们的业绩会上讲到了，今年应该是接近400亿，但是其中有30亿是代建的销售额，360左右是我们自己的项目，2020年500亿目标不变。

为什么做了一个调整？2018年已经320多亿了，增速比之前提的35%要略低了一点，因为它是一个系统，与当年的土地货值、推出的货量、去化率都有关，这个过程中我们希望给今年的市场留一点预期。

所以我们正式公布就是360的销售额加30亿的代建，我们从2017年开始做代建，2018年、2019年会是一个非常大的增速。这个增速主要原因，就是因为绿色代建给很多拥有土地的，但是没有品牌或者没有销售能力的地产商，产生了很大的影响，所以这两年代建业务的增速是比较快的。

现场提问：公司一直是在做绿色地产，今年会不会有一些比较新的业务要涉及的？

张鹏：香港媒体能够关注这点我是非常意外的。

其实，当代置业从这个企业成立就有创新的基因，一直在创新，就是做一些不同的事情，所以，我始终还是强调我们主业务，一定是地产开发，但是要不断去赋能。

其实大家都看到了，就算是更大型的开发商，这几年对地产形势的判断，也在做一些围绕地产开发的各种产业的结合。因为这种产业的结合对拿地、对销售、对销售速度、对客户的黏性，或者对于后期跟客户之间反复互动都有帮助，所以在上市公司体系内，我们还是用绿色科技作为发展动力、发展线索，去不断把绿色建筑的大旗、健康建筑的大旗和规模在各地逐步占领市场，把市场份额加大。

但是与此同时，当代置业的关联公司，我们还是做了很多创新业务，适当的时候会把它并进来，比如说我们现在已经有科技物业公司、科技人居公司。

科技人居公司就是大家的舒适度，还是跟房子有关的，我反复强调这一点，然后我们的教育公司和联合办公公司，现在全部都挂牌到新三板了。挂牌到新三板起到一个什么作用？它是主板的一个蓄水池，到了一定程度的时候，我们会重新进行组合，拿到主板的资本市场里。

这个跟当代有什么关系？这一定是一个反哺的过程，一定是一个互相赋能的过程。

我讲过一个例子，就是我们跟国内一个高科技企业京东方一起，它就是产业，产业我们联合起来在安徽获取土地。

因为现在拿地还是要有就业，有产业导入，对当地经济增长有帮助，那别人的产业IP和我们自己的创新IP要结合在一起，所以我们的科技企业、物业企业、联合办公企业、教育企业，实际上就是让我们今后的房地产开发能够形成一个价值链，这是我们一直坚持的一个战略。

现场提问：去年公司卖得比较多的是仙桃那些地方。今年在推盘上面会不会有结构上的改变？会不会有一些买地策略上的改变？

张鹏：一个是当代开发的产品，我首先还是说当代开发的绿色产品，已经把客户的各种需求全部都覆盖掉了。比如我们一直提的仙桃，它是四五线城市，但是现在已经卖到了6500，因为我们的供暖设备，旁边的房子一定是卖不到这个价格的。

还有比如说惠州卖到1.1万，毛利到30%。我们刚刚才拿的阜阳项目，一期就300多套全部都卖掉了，这些都是附加了一些绿色科技的产品。所以我就反复强调，这个核心竞争力是能够增加客户黏性的。

然后改善类的，就是大家所认为的一二线城市的终极置业，那我们系统上关于这个的就多了，我们不在这儿讲技术，温度、湿度，对我们来讲，这个事情是一直要坚持的。

很多人最近在问，返乡置业是不是有回落？返乡置业确实有回落，尤其是中心城市周边的城市群，但这是普遍现象，对于当代来讲反而是个好事，因为返乡置业的数量降低了，但是你房子的不同性反而提高了我们的去化率。

2019年，我们大约推出的货值是520个亿，累计的货值1242个亿，所以粗算一下，2019年不算太难，能够实现销售目标。

大家关心的一线和强二线，七三开吧，70%左右都在一线、二线，然后剩下30%就是“跑现金的城市”，即三四线。

其实国内媒体也经常问，布局三四线是不是不安全？这个我认为不太正确。

一二线大家都知道，现在一点松动都没有，一线的稳，一定不会让它大涨也不会让它大降。但是并没有放开，你的开发速度，各种审批和销售速度就会比较慢。

所以我讲这么多表达什么意思？一二线总体安全，它的货值也好，我们的储备也好，占到65%，剩下的我们会找一些政策限制少，但是又很适合当代产品的市场，然后赶快去化。

现场提问：今年买地也会集中在三四线吗？

张鹏：买地就是华北、华东、华南，我们已经进去的这些城市。

实际上，买地有一定的机会性。比如说我举个例子，今年2月份我们在安徽阜阳临泉获取了一个土地，那个县大家平时不关注，但是它有300万人，中国人口最大的县，现在没有开盘，我们已经去化了2000组。一定要让它快速跑起来，这两者是相辅相成的。

另外，广州我们跟阳光城有一个合作项目，大约200多亿，这个应该在明年会正式推出来。我们对广州附近也有一些诉求，也在谈合作，我们更愿意用合作的方式。

现场提问：您刚才一直在提并购合作的事情，现在当代并购合作和自己去拿项目，哪个占比重会更大一点？大概比例是多少？

张鹏：这个还没有仔细算过，但是我想大家都知道，获取土地的有这么几种。

招拍挂比较干净，速度快，但是招拍挂现在要求保证金，然后6个月再付出去，钱就比较多。兼并收购的问题在于你要找到这样的合作伙伴，然后还要知道历史沿革，股权上、土地上、报建上有没有根本就不清楚的雷，其实我们也知道，有很多公司的兼并收购，拿回来很多年都不能动。

对于我们这样的公司，每一块地都非常非常珍惜，所以要非常非常谨慎。

然后还一个就是跟品牌企业合作，比如说我们跟旭辉，跟阳光城，跟北辰实业合作，规则比较清楚。所以我想没有一个严格的比率，就一定是招拍挂，一定是股权合作，一定是产业勾地。在这个过程中，遇到适合招拍挂的就招拍挂，遇到兼并收购的就兼并收购。

现场提问：公司在去化方面有什么策略呢？

张鹏：每个公司在运营方面都有自己的一套法则，我们实际上叫做6867810，就是6个月开工，8个月开盘，第一次拿出货值的60%，要消化掉一半，这些目标实际上已经成为公司的底线目标了，不能更低于这个。

当然，每一个市场受到的限制是不一样的，我们去年有几个项目都实现了4个月就开盘，当然更多的兼并收购项目，可能前期的基础工作就会少一些，跑的就更快。

比如我们在天津收购了一个武清的项目，9月份拿的，10月份、11月份就开，一下就100多套，大约五六个项目都能够实现4个月就开盘。

当然我认为这是考验公司，考验房地产企业在运营效率和工程质量和对市场精准把握，三者之间的关系。比如说推出来卖不掉那也不行，速度快了，工程质量出问题也不行，所以实际上是考核一个综合能力的，不能一下提速提得太快。

现场提问：公司今年净利润下降了约20个点，背后原因是什么？

王强：净利润刚才已经说了。一个是汇兑损益；第二是有一些兼并收购所带来的税负；第三，随着销售额的增加，毕竟还是比去年又增长了40%的费用，管理费、销售费等费用的绝对额就上升了，对净利润就会产生一些影响，但主要是汇兑损益。

（房掌柜整理来自观点地产网、智通财经网）