周政：兼顾内地和香港资本市场 2000亿资产指日可待

一年之计在于春。2019年初春，恰逢中粮集团的地产业务成功整合，旗下唯一的地产专业化公司大悦城控股（000031.SZ）也在三月底于深交所敲响重组更名宝钟，正式向资本市场宣告中粮集团地产业务的新生。  

4月16日，作为央企中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台——大悦城控股集团对外发布了重组之后的品牌战略。在发布会上，周政表示，目前大悦城已有13个项目开业，11个项目在建，大悦城布局了包括北京、上海、天津、重庆、成都、杭州、沈阳、西安、昆明和武汉等15个核心城市。

多年前，中粮集团就开始明确要整合旗下两家地产上市公司，回首过往，中粮集团副总裁、大悦城控股董事长周政表示：“正是在国有资本投资公司改革政策的春风下，在中粮集团党组的大力支持和公司团队的不懈努力下，我们才能把两个上市公司，打造成一个平台统一、品牌统一、团队统一、财务报表统一的专业化、市场化公司，我们致力于成为美好生活的创造者。”

除了商业项目，大悦城还拥有生态小镇、工业地产、科技园区等20多个项目，总建筑面积近200万平方米。

重组后的大悦城控股战略定位为——城市运营与美好生活服务商，以发展大悦城为核心的城市综合体为主线，坚持双轮双核发展模式，双轮即销售型+持有型，双核为产品+服务。

3月27日，中粮地产宣布更名为大悦城控股，成为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的全业态房地产专业化公司，与深交所战略合作框架协议签署仪式。双方将围绕中粮集团系统内上市企业培育、资本运作、多元融资渠道、产融结合等方面探索建立战略合作关系。

创新的重组

采访当天， 当我们提及此次重组时，周政激动地表示，“我们实现了阶段性的梦想，我们也有信心做的更好。” 

2018年12月4日，备受关注的中粮地产（000031.SZ）与大悦城地产（00207.HK）的重组方案获得中国证监会审核通过，这也标志着中粮地产自2017年7月公告筹划重大事项停牌算起，历时17个月的重组获得最终批准。

近几年来，国企改革潮涌现，党的十九大报告更是明确指出，要深化国有企业改革，发展混合所有制经济，培育具有全球竞争力的世界一流企业。因此，在这样的背景下，如何继续发挥引领作用，加快自身改革发展，跻身全球行列，成为国企与央企的重要课题。

在过去的发展历程中，中粮集团的地产业务对外一直分为中粮地产与大悦城地产两个上市平台，周政也感慨道，“过去经营两家上市公司，投资比较分散、发声也难形成合力”。 

“作为国务院支持发展房地产业务的16家央企之一，以前中粮集团的地产业务以两家上市公司的面貌在市场上出现，容易给市场造成混淆，而此次重组正是借助国企改革的东风，将原来分散的力量拧成一股，是大势所趋”，在周政眼中，中粮地产与大悦城地产此番重组是顺应了央企改革的大潮，借力了国有资本投资公司改革的东风，整合成果是符合历史潮流的，也是业务发展的必然结果。

事实上，中粮地产和大悦城的产品线相互独立，各有侧重，形成互补，中粮集团内部对二者的重构、整合与改革早已展开。

2014年7月15日，中粮集团成为首批被纳入国资委“四项改革”试点的六家央企之一。2015年年中，中粮集团对架构进行了一次深刻的调整，建立了18个专业化业务平台，分平台推进各项改革试点活动。自2015年以来，已有中粮包装、中国肉食、中国茶叶等多个平台完成了混改。2017年7月底，作为集团重要板块之一的地产业务板块也开启了整合的序幕。

在央企深化改革，强调“做强做优做大”和“提质增效”的发展方针下，中粮集团旗下的地产业务急需整合在一个股权平台下进行发展，两个公司的整合势在必行。

此次中粮集团地产业务的整合过程并非一蹴而就，从2017年7月中粮地产停牌，到2018年12月交易获得证监会无条件通过，再到2019年2月底完成资产交割，整个交易历时一年半时间，交易涉及跨境换股，结构复杂，同时采用创新的估值法而非传统的评估法。周政表示，“重组中间有困难、有曲折，但只要我们坚持、努力，最后肯定会成功”。

对于中粮来说，这次整合更是一次创新之举。此次整合是境内首例A股上市公司收购红筹控股权并保持其上市地位的交易，是首例采取估值报告而非国资委评估备案的央企重组（吸收合并除外），其24亿配套融资更是近两年证监会批准房企非公发第一单。与此同时，凭借中粮地产自身强烈的改革意愿，以及未来的发展潜力，公司成功入选国企改革“双百行动”。

“中粮集团旗下两个地产上市公司的整合，于国符合中央对国有企业做强做优做大的要求，也是国资委对央企改革的重要尝试；于民可以通过形成市场化、专业化、规范化、一体化的公司，给中小股东、投资者带来更多价值，同样可以整合资源，为城市发展带来更多内容与活力，更好的服务人民美好生活”，周政在采访中向我们阐释了当时坚定推进重组的决心。

回顾这段历史，周政说道：“我们要感恩时代，这个伟大的时代给了我们策马扬鞭的大舞台，我们要感恩中粮集团，中粮集团这个卓越的股东是指引我们一路前行的指路明灯和坚强支持者，要感恩团队，感恩召之即来、来之能战、战之能胜的中粮铁军。” 

A+红筹两个上市平台、住宅与商业双轮驱动、产品与服务双核发展......周政继续向我们构建未来的蓝图，“重组完以后，下一步，我们会统一企业名称，在内地上市的中粮地产更名为大悦城控股，香港上市的则沿用大悦城地产”。

双赢的选择

“把地产业务分成两个小拳头，不如整合成为一个大拳头，优势才能最大化”，谈及重组的意义时，周政如此形容。

周政谈到，“整合以后，公司将成为中粮旗下融合住宅地产与商业地产一体化的多业态房地产专业化公司。‘A控红筹’架构不仅能够充分借力两地资本市场，更整体提高了公司规模和市场影响力，适应了房地产行业转型升级的要求,在市场上形成了‘持有+销售’双轮驱动且能力均好、具有可持续发展前景的多业态房地产公司。如此一来，我们既能通过开发型物业的高周转实现现金回流，又能分享持有型物业带来的长期稳定收益和升值红利，形成住宅、商业板块的优势互补，充分发挥资源整合的协同效应，提升运营效率，进一步提高公司的核心竞争力。”

 “双剑合璧，1+1大于2就是这个意思”。周政向我们一一列举了两个上市平台未来在融资、市场、人才、土地获取及品牌等方面发挥的协同效应。

融资方面，据记者了解，以2018年5月31日为基准日，重组完成后募集配套资金前，中粮地产资产负债率将从85.64%降至76.31%，本次收购有利于上市公司资产负债率大幅度降低。据了解，完成重组后，整个中粮集团地产业务总资产规模将达到近1700亿元。

除了融资渠道的拓宽，整合后主体融资成本也有望降低。资料显示，中粮地产的融资成本在4.40%至9.5%的区间内，而2018年，大悦城地产的融资成本4.39%，2017年这一数字为4.28%，重组完成后，大悦城控股的融资成本将得到有效的降低。同时，考虑到大悦城控股已经完成和大悦城地产的重组，未来资产规模将进一步扩大，2019年3月，大悦城控股连获中证鹏元及中诚信评级上调，大悦城控股主体信用等级由AA+上调至AAA，评级展望为稳定，也将进一步降低公司融资成本。

另外，市场方面，整合后大悦城控股的市场地位及市场份额将得到进一步提升，在地产行业拥有更多的话语权和灵活性；人才方面，大悦城控股与大悦城地产将在保持公司治理独立性的基础上建立优秀人才的共享机制，实现人力资源的最优配置；土地获取方面，大悦城控股土地资源获取及项目储备能力提升，储备项目面积得到显著增长，为业绩长期稳定增长奠定坚实基础；品牌方面，大悦城控股和大悦城地产将共享品牌资源，对品牌进行深度融合，共同扩大品牌的市场影响力。

据记者了解，大悦城品牌具有较高的品牌价值和市场知名度，近几年大悦城品牌在全国布局提质增速，2018年新开业上海长风、杭州、西安、昆明四座大悦城，引领城市消费和生活方式升级的明星力量逐渐成型。根据世界权威品牌价值评估公司Brand Finance评估，大悦城品牌价值近136亿元。

由此可见，重组后的大悦城控股能够集合两个平台的优势，拥有完善的房地产产业链布局、整合创新能力、多元化的土地获取能力、快速高效的运营能力、良好的品牌美誉度，进而在地产行业加速奔跑。

“为什么是实现双赢，除了整合后大悦城控股成为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的多业态房地产专业化公司，其子公司大悦城地产也将有更加广阔的发展空间。” 周政说道。

姚长林表示，大悦城控股是少数具有多业态的房地产上市公司之一。公司定位为城市运营与美好生活服务商。未来将以发展大悦城为核心的城市综合体为主线，坚持双轮双核发展模式，驱动商业、产城、写字楼、酒店、住宅、长租公寓六大业态立体联动。

重组完成后，大悦城地产将以商业地产为核心来发展城市综合体平台。 “我们的住宅、商业双轮驱动。公司的销售型物业开发经验将与大悦城地产持有型业务品牌和运营优势充分融合，在优质区位共同开拓高质量地产项目，形成良好的协同效应，” 周政解释道。

双轮是销售型与持有型业务两个轮子、双核是“产品+服务”两个核心。姚长林表示，未来重点深耕粤港澳大湾区、长三角战略一体化城市、京津冀核心重点城市，聚焦成渝、长江中游、海西、中原等城市群核心重点城市。

对于土地储备，姚长林指出，大悦城控股未来将通过集团存量资源盘活、城市更新、产业整合力量、大悦城品牌优势以及与现有的一级开发联动五种方式获取土地储备，预计未来3-5年集团新增土储将超过6000万平方米。

“双轮驱动”，一方面开发商可以通过住宅开发带来快速的增长动力，另一方面还可以通过投资物业的租金收入带来相对稳定的利润收益，从而实现长短期回报平衡、盈利增长持续性、业务稳定性等，降低地产政策及市场影响的盈利波动。

从大悦城控股近几年的盈利情况来看， 2016年、2017年、2018年，大悦城控股分别录得净利润13.33亿元、17.35亿元、20.04亿元，分别同比增长43.56%、30.10%、15.54%，年复合增长比率为14.55%。

而大悦城地产，依旧以商业地产为核心，发展城市综合体平台。在大悦城地产的规模扩张方面，未来3到5年，公司拟通过自建开发、收并购、管理输出等方式，在郑州、合肥、南京、青岛、三亚等城市拓展10-15个大悦城系列产品，进一步加快大悦城系列产品规模扩张的步伐。

“大悦城控股与大悦城地产的定位是清晰的”，对于两个平台的业务，周政始终有自己的思考，他提到，未来公司在继续做大做强的同时，将加大销售型业态的比重。但不论以何种形式与比例，从周政的角度来看，都希望能够“形成良好的协同，实现1+1大于2的效果”。