2025年房地产交易规模预计达3.7万亿 粤港澳大湾区市场潜力无限

经过20余年的政策考量和发展积淀，粤港澳大湾区已经成为中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一。粤港澳大湾区未来发展的潜力和格局如何？大湾区住房是否面临可持续发展问题？破解之道又在哪里？10月18日，贝壳研究院发布《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》（以下简称《白皮书》），用海量数据和专业分析给出答案。

年均150万人迁入 市场潜力巨大

近几年大湾区民企500强数量增长快速，高度发达的民营企业带动了大量就业和人口的增长。《白皮书》数据显示，近三年大湾区平均每年增加150万人口，核心城市深圳和广州的人口吸引力最强，常住人口分别增长165万和140万。大量人口涌入使得大湾区住房缺口扩大，整体住房自有率远低于全国平均，11城中有8城住房自有率低于60%，近3500万人无自有住房。

数据来源：国家统计局（2015）、香港政府统计处（2017）、澳门特别行政区政府统计暨普查局（2016）

图：粤港澳大湾区城市住房自有率

另一方面，不同于过去的个人流动，举家流动逐渐成为当下人口流动的主流方式，相对于单独个体的对居住空间的高忍受度，家庭流动人口对市场、对居住品质都提出了更高的要求。

核心城市住房问题凸显 供应结构失衡

大湾区在拥有巨大市场潜力的同时，也面临着大量挑战。随着流动人口向头部城市集中的趋势愈发明显，住房需求也愈发向大城市集中。《白皮书》数据显示，香港、深圳、广州三个核心城市人均居住面积分别为15平、19.7平、25平，远低于全国人均水平，居住品质亟待提升。从湾区购房者原籍分布来看，近三分之二的购房者非粤籍，其中邻近省份如湖南籍、湖北籍及江西籍购房者占比相对较大。外来流动人口涌入和年轻人口的住房困难导致的住房结构失衡问题逐渐成为大湾区的核心住房问题。

数据来源：香港政府统计处、广州统计局、深圳统计局、美国人口普查局、日本国土交通省

图：四大湾区典型城市人均住房面积（平）

除了人口问题，房价收入比较高所带来的的不可支付问题也不容忽视。此外，过度市场化和金融化使高杠杆的金融风险问题突出。深圳月供收入比达90%，居民杠杆率高达82.3%，房者平均贷款成数59%，远高于其他一线城市。在房价和信贷相互促进和循环的作用下，低收入群体被排除在购房市场之外，购房“难上加难”。