不得不说,今年东莞的旧改市场有点过火。据房掌柜统计,今年以来东莞至少挂出50个城市更新单元方案公示,今年6月以来确定前期服务商的城市更新项目就有23宗,累计占地达532万㎡。
今年以来,东莞成功出让商住地20宗,其中15宗楼面地价达万元以上,东莞地价早已迈入“万元”关卡,保证金动辄数亿,招拍挂市场早已沦为实力房企的战场。为确保市场份额,竞标门槛相对较低的旧改项目,自然成了房企眼中的“香饽饽”。
东莞资深业内指出,目前东莞土地拍卖市场成本太高了,开发商只能主动或被动走旧改。“尽管都知道旧改项目不容易开展,但为长远布局湾区,大家还是会抢先进入这个门槛,现在占得旧改服务商份额越多,后面机会就更多。”
而从近年的几个旧改项目看,部分项目甚至比招拍挂项目更有优势,如黄江的中泰峰景、方直星澜等就以高性价比一直热度不减,万科中天城市花园、卓越中寰等项目,则因地段优势而赚得盆满钵满。
不过,旧改市场的“门票”也不是那么好拿的。
“很多人提起城市更新就觉得肯定是暴利,其实城市更新的难度是很大的,做十几个项目其中有一至两个能进入实质开发阶段已经很理想,但这十几个项目都要投入大量的人力物力,而且城市更新时间周期比较长,犬眠岭项目(海德琥珀臺)2013年签署协议,2019年9月正式销售,这已经属于非常高效了。”关于城市更新,广东海德集团董事长兼总裁莫浩全曾如此评价。
君和城市更新服务有限公司总经理蔡茂祥也表示,城市更新项目所涉及的单元地块复杂、流程复杂、拆补复杂、产业链复杂,因此城市更新也往往面临“画圈容易,落地难”的困境。
“我们在城市更新过程中,一个更新单元的发展要从基础设施建设、产业发展、优居生活等多方面考虑问题,比如要更新产业发展,我们就要从产业的创新性、持续性上思考,如何让产业赋能,产业的上下游衔接,产业的片区衔接,产业文化发展以及产业发展下的人居配套,生态、教育、生活方式都是我们要考虑的部分,不能说把旧物业推倒建个新的就完事。”蔡茂祥说道。
在如何解决难点方面,蔡茂祥也提出了自己的建议:“首先,在‘粤府71号文’基础上一些细则要尽快落实,以帮助我们在合法合规的基础上快速推进项目;其次是从业企业要有更高的眼界看待更新,要从品质城市的角度考虑项目发展,而不是只考虑自己圈地,自己的利益;然后,基层政府、单位、企业等要全行业做好城市更新意义的宣传,也要让被拆迁者认识到产业更新后,无论是产业链上的商机和创富机会,还是物业的租住价值远大于现在;还有就是在税务、法务、金融等领域应给予城市更新适当倾斜。城市更新既要合法合规,又要平衡各方利益,还得满足长远发展,对我们一个企业而言,要做的是建立沟通纽带,创造多样的合理的更新方法,让城市更新领域更成熟,更有方向。”
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