原报道 | 绿地消逝了的广东事业部

　　起步：发展速度不算快

　　发展速度不快，从成立之初就是绿地广东挥之不去的标签。

　　绿地在广东是起步于2010年12月，以总价14.4亿元拿下广州白云新城一商业金融用地，成交楼面地价约7196元/平方米，为绿地在华南的首个综合体地标项目，即白云绿地中心。其中囊括了200米的超高层塔楼，定位为5A超甲级国际化的写字楼，高度为30米的商业裙楼。

　　时隔两年，绿地广东才开始加快拿地的节奏。2012年2月，绿地在广州第二次拿地，以底价2.35亿元摘得广州海珠区两幅商业金融用地。半年之后，绿地斥资4.78亿元首次进入广州花都区。同年9月，绿地广东豪取佛山禅城项目地块，正式入驻佛山。

　　2013年，原绿地广东总经理朱怀宇在接受观点地产新媒体采访时曾表示，绿地广东在广州这两年的发展速度不算快。

　　行至2014年5月，绿地广东才再次发力，首次进入东莞。扎根华南四年，绿地广东进入广州、佛山、东莞等城市，对外宣称已打造了17座地标项目。

　　其中，广州主要有白云新城的绿地中心、萝岗绿地中央广场、绿地滨江汇、绿地汇创国际广场、国际金融城绿地中心。而佛山的项目是以禅城绿地中心以及顺德绿地国际花都的综合体为主。

　　值得注意的是，这些项目以销售写字楼、公寓以及车位等产品为主，大部分为商办项目。一业内人士感叹：“商办项目比较难做，应该是说更难做，但绿地广东很多项目都是商业物业。”

　　众所周知，商办物业前期需要沉淀大量的资金、时间和人力成本，至少两至三年的时间内难以获得盈利。

　　而在综合体沉淀下的商业存量方面，绿地广东开始尝试扮演经营商的角色。2015年5月，绿地广东首次发布自有商业品牌，即广州绿地缤纷天地。

　　而在2015年的时候，绿地集团在广东已有8个商业项目，包括广州绿地缤纷天地、广州绿地中央广场、广州金融城绿地中心、广州中新知识城、顺德绿地中心、佛山绿地中心一期、佛山绿地中心二期和东莞常平绿地大都会，总商业面积超过80万平方米。

　　朱怀宇也曾提到，绿地广东商业项目比较多，住宅项目比较少，主要原因是住宅项目上所具备的优势不多。他当时坦言，能够感受到广州商业市场带来的压力，但还是有信心创造一些差异化的产品。

　　但在当时的业内看来，绿地想在竞争重重的广东闯出一片天地，应该不会那么顺利。上述业内还提到，绿地在广东市场的商办项目仍拼不过保利和万科，无论是价格、作势，还是销售技巧上，都不如传统地头蛇纯熟。

　　数据显示，2015年，绿地实现合同销售金额2301亿元，绿地广东占比仅为5.2%。截止2016年上半年，就主营业务来看，华南地区营业收入46.95亿元，占绿地主营业务营业收入1080.21亿元的4.3%。

　　此时对比碧桂园、万科、恒大、保利、中海等千亿级房企，华南区域业绩占比均高于绿地。想让广东区域的销售地位与全国排名相匹配，绿地遇到的阻力不小。

　　新局：陈志华加入

　　为了得到转机，绿地广东决心换帅。2016年10月，绿地集团广东事业部原总经理朱怀宇离职，绿地控股副总裁陈志华将兼任广东事业部总经理。消息称，绿地广东原总经理朱怀宇因业绩完成低于集团预期，外部拓展、内部管理等存在不足被更换。

　　接任广东绿地的陈志华为绿地控股的副总裁，2008年从上海某国企下海，陈志华历任绿地控股集团总裁助理、京津房地产事业部总经理，复地集团总裁，2016年重回绿地控股集团。

　　领导人过往所具备的履历经验，很大程度上决定了企业接下来的发展方向。十多年前，陈志华曾参与打造上海虹桥临空经济园区。

　　而新官上任，总是要做出一些成绩。陈志华到任之后，便全力加速空港经济建设，让绿地广东从商住综合体向空港经济产业转型。

　　主抓的首个项目是“广州国际空港中心”。这是绿地联合广东省机场集团，拿下的花都区迎宾大道以南的商务地块，占地面积达33万平方米。于2016年7月，“广州国际空港中心”项目首次亮相，总建筑面积85万平方米，旨在打造以“临空经济”为主题的产业大城。

　　陈志华提出，项目力争在2020年交付使用，建成包括商业办公、酒店、公寓等在内的空港总部经济园区。

　　陈志华信心满满，但市场普遍不怎么看好，甚至有人称之为“难啃的硬骨头”。业内人士多数认为，广州花都属于待开发区，空港经济区项目未来形成产业集群需要时间，投入开发运营周期较长，绿地的投入、回报都存在风险。

　　这时业内的声音普遍是，绿地想在广东的赛道上更进一步，商业办公、产业园区项目可能不是最理想的选择，快速开发、高周转的模式对业绩规模的增长效果更明显。

　　而且陈志华需要承担的压力也大。2017年，绿地集团给广东事业部制定了300亿的年度销售目标。陈志华对外表示，2017年绿地广东要着力突破商办去化瓶颈，以产业地产为抓手带动转型。“绿地广东300亿元的销售目标虽然是有一场硬仗要打，但是问题不大。”

　　但暴风雨的来临总是始料不及。于2017年3月30日，广州政府网站发布最新楼市政策《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，调控政策中提出“商服类产品不能卖给个人”等政策，330政策给商办市场来了重重一击，多区项目销量出现断崖式下跌。

　　在广州主推商办项目的绿地，去化也深受影响。陈志华所面临的挑战，一个又一个。

　　数据披露，2017年，绿地广东五大商办项目销售金额为163亿元，包括广州国际空港中心、绿地中央广场、绿地城、绿地璀璨天城、绿地丽雅香榭花城。

　　于是绿地广东转战住宅市场。陈志华曾强调，“绿地广东在2017年的住宅市场肯定要占有一定的份额。”

　　而于2016年底，绿地以总价15.16亿元加95400平方米保障房面积摘得该广州白云太和镇民科园032号宅地，折合实际楼面价为22259元/平方米。

　　彼时业内人士曾向观点地产新媒体指出，该宗地块所在的区域也长期无新住宅项目供给，但民科园所在的太和镇因为区域偏僻和缺乏集合效应，未来的涨幅趋势并不明显。其认为，项目远离中心区，而且配建大量保障房，档次提高不易。

　　根据分析，绿地在珠三角的拿地大多以近郊为主，核心地段项目较少。目前，绿地在广州的住宅市场项目，包括海珠的绿地越秀海玥、白云的绿地柏玥晶舍、知识城的绿地城、增城的绿地珑玥府。

　　一业内称，从布局看来，绿地在广州这些年的打法令人难以捉摸，增城和白云的住宅项目都属于“等运气”的状态。

　　商办、住宅市场之外，绿地广东也开始涉足健康养老产业，于2017年6月，与美国峰堡集团在华投资的合资公司星堡养老签约合作，双方合作以绿地提供住宅、星堡提供运营服务为主要模式，不出售房屋，不属于养老地产，而是嵌入式养老项目。

　　事实上，同年3月，绿地华南区域管理总部挂牌成立，陈志华为负责人。绿地区域管理总部是整合绿地集团旗下房地产事业部、综合产业集团、社会战略合作商等资源，实现区域内多产业统筹管理、协同发展。

　　这一举措被解读为区域事业部扩权，在原有房地产业务的基础上，对绿地集团在区域内大基建、大金融和大消费等业务进行统筹管理。