重启混改这一年 天房发展5亿债务延期与被冻结的股权

　　自2019年4月份天房集团重启混改以来，时间已经过去将近一年。这一年，天房集团的混改进展或是“风声大，雨点小”，反倒是合同纠纷、债务违约、人事变动、股权转让等消息频频出现。

　　4月13日，就媒体报道“合众-天房天津瑞景商业不动产债权投资计划”债务情况，天房集团子公司天房发展发布公告回应称，公司于公告日已与“合众-天房天津瑞景商业不动产债权投资计划”(简称：“合众债权投资计划”)受托人合众资产管理股份有限公司(简称：“合众资管”)正式达成和解，并签署《投资合同补充协议》。

　　根据补充协议，双方决定将投资计划延期约一年至2021年3月15日;同时自2020年3月29日起，将计划的投资资金固定年利率由6.8%变更为8.8%，偿还计划共分10期，还款金额合计5亿元。

　　对于这家资产、营收、现金及现金等价物规模均在收缩的国企来说，5亿元或许已是不小的数目。而这5亿元也将过往遗留下来的问题逐一公布于众。

　　据天房发展2019年第三季度报显示，其总资产为308.66亿元，同比下降2.52%;经营活动产生的现金流量净额为6.14亿元，同比下降86.87%;营收32.36亿元，同比增长39.31亿元;期末现金及现金等价物余额由13.87亿元降至7.31亿元。

　　关于上述债权融资计划情况及混改情况，天房集团相关人士对观点地产新媒体表示：“不方便透露”。

　　“5亿债务”背后的杠杆

　　事实上，上述债权投资计划最早应该从2014年5月21日说起，当时正值“天房系”的快速扩张期间。

　　彼时，天房发展披露公告称，公司通过挂牌方式，以成交价33.05亿元获取天津市北辰区北辰道北侧一宗地块，编号为津北辰北(挂)2014-049号，规划用地性质为商业金融业用地、居住用地、中小学、幼儿园用地，总出让面积23.22万平方米;其中，商业金融业出让土地面积为1.99万平方米，居住出让土地面积为18.76万平方米。

　　拿下上述地块后，对于2013年度合约销售额28.25亿元、年收入17.49亿元、净利润1.44亿元的天房发展来说，33.05亿元拿地代价意味着天房发展需要通过其他渠道或形式进行补充地块开发建设资金。

　　随后，作为上述地块建设主体的天房发展全资子公司天津市华景房地产开发有限公司(简称：“华景公司”)通过股权质押、债权投资等方式进行了多笔融资。

　　其中，拿地后的第二月，天房发展就以质押华景公司100%股权的方式向西藏信托旗下的嘉兴华泰投资合伙企业(有限合伙)借款约19.04亿元，期限2年。

　　而本次公告的“主角”合众-债权投资计划于2016年11月浮出水面。彼时，华景公司拟向合众资管申请5亿元的债权投资型融资，融资期限为3+2年(受托人和偿债主体都有权在3年期满时提前终止)，预期年收益率为6.5%。天房发展控股股东天房集团为上述融资事宜提供连带责任担保。

　　合众债权投资计划最终于2017年3月29日成立。但受担保人天房集团的影响，合众债权投资计划合作双方的“间隙”于2018年7月开始形成。

　　2018年7月，天房集团披露了2017年度的经营数据，其中多项核心数据“亮红灯”，包括营收亏损22亿元、资产负债率升至96.85%、归母所有者权益为负等。

　　于该年9月，合众资管与天房发展签订就上述债权投资计划补充协议，后者为华景公司追加提供连带责任保证担保，担保期限担保期限为投资项下全部债权投资计划资金本息到期之日后2年，并增加投资标的中商服用地为抵押物。

　　但于今年1月份，合众资管还是选择提前终止债权投资计划，这意味天房发展需在今年3月末偿还5亿元借款。对此，市场人士认为，如果未能在规定期限偿还借款或合约双方达成新的条件，天房发展或将因这5亿元借款触及违约条例。

　　最终，天房发展以支付更多利息的代价避免了触发违约条例。这样的结果或许也是其“或不得已”的选择。

　　何时到达“混改终点”

　　观点地产新媒体了解到，天津北辰区北辰道北侧项目地块开发模式只不过是过往拿地扩张时期的一个“缩影”。仅在2014年至2016年期间，天房发展频频花高价拿地、或者拿下地王项目接近10个，拿地金额超过了350亿元。