东莞刚需不配住城区？150万以内房源还有很多多多多多

近期，东莞房价吹涨风不停，你焦虑了吗？

反正，掌柜君每天都接到相关咨询，诸如“推荐投资哪里的房子”、“XXX好不好，能不能买”、“首付XX万买哪里合适”等问题，隔着屏幕都能感受到大家的焦虑情绪。

其实，大家大可不必如此紧张。个盘高价出售代表不了整体市场，理性看待市场，多走访多看，根据自身条件选择最合适的房源，有一定经济基础的刚需“上车”并不难。

    经过近期的鼓吹风，如今城区二手房已经有点“妖化”，留给大众最深印象就是“高房价”。而根据乐有家和安居客的数据显示，5月东莞城区二手房均价已达27604.4元/㎡，似乎刚需已经被排挤出城区。

    日前，有网友在网友群里发问，如今首次置业首付50万在主城区还能买到房吗？大家讨论了一轮，似乎选择就只剩东湖花园等楼龄相对老的小区了。

    事实是不是如此呢？掌柜君查询了相关资料，也咨询了不少中介，发现50万首付在主城区还是有不少房源可选择的。当然，仅局限于二手房，毕竟东莞主城区新房基本都是“3字头”，总价基本都是2、300万起步了。

    掌柜君从多家平台发现，目前主城区二手房总价150万以内还有不少选择，仅在贝壳找房网，总价80-150万的房源就有过千套，其中莞城176套、东城248套、南城429套、万江208套，不过放盘的多以公寓为主，更适合自住的2、3房选择少一些。

具体，东莞主城区80-150万有哪些小区值得入手呢，掌柜君做了一个梳理供大家参考：

莞城——靠拢老牌教育资源

推荐楼盘（片区）：田禾卢浮公馆、碧桂园Park Royal、恒大华府、万科中心、东湖花园、金牛花园

    田禾卢浮公馆、碧桂园Park Royal、恒大华府、万科中心楼龄5年左右，四个楼盘的入住率、出租率颇高。

    东湖花园和金牛花园楼龄15年左右，高层电梯房，虽楼龄较大，但靠近老牌公立小学，教育资源配套、周边生活设施完善，居住氛围浓厚。

    区域卖点：

    莞城区域是早期东莞的城市中心，土地开发早、程度高，生活氛围浓厚，商业设施完善。

    老牌公立教育资源名声在外，不少人为了孩子可以就读莞城实验小学、建设小学、中心小学、东莞中学初中部、可园中学等学校，选择在学校周边就近置业，学区房的交投量一向十分活跃。

    掌柜小贴士：

    如果你是为了可以成为“楼盘借读生”而进行置业的话，就要记得时刻关注莞城教育局的最新入学政策。因为今年莞城在4月30日已经发出学位预警通告，由于今年莞城街道小学适龄入学人口持续大量增加，预计今年秋季部分学区学位就会不足。楼盘生是否能顺利入读楼盘周边公办学校，就要看当下政策。

东城——地铁沿线热选地

    推荐楼盘（片区）：东城中心、明苑大厦、东泰花园、香缤时代

    以上房源的楼龄在12-16年之间，虽面积段偏小，但胜在地段好、入住率不低，是高层电梯房，居住氛围浓厚，交通便利，周边商业发展成熟。

    区域卖点：

    东城整体开发较早，交通便利，商业发展成熟，众多商圈林立。整体升值空间上面可能会稍逊南城，但同时价格门槛也没有南城这么高，购房者在相同的预算内可以拥有更多的选择。

    星河板块内的星河传说、新世界花园等高档社区是不少人作为改善房的二手房源选择，火炼树社区的旧改也是不少投资者瞄准的机会点。最先开发的地铁2号线，带动了地铁站点周边的发展，为周边小区提升了不少的升值空间。

    掌柜小贴士：

    同样值得注意的是，东城已经取消学区房的概念，去年5月起东城政府发布通告——2018年5月之后购入的房子都不再享有公办学位名额，也就是说在“购房借读”在东城已经成为过去式。

南城——单价最高 公寓偏多

    推荐楼盘（片区）：城市假日、名门世家、宏远花园、丰盛名苑、尚书银座、汉唐蜜园

    汉唐蜜园楼龄仅有5年，面积段偏小，但地段好、是高楼层电梯房，具有一定的升值空间。

    丰盛名苑、尚书银座、名门世家楼龄在12年以内，城市假日、宏远花园楼龄在16年左右，虽有不短的楼龄但胜在入住率高、居住氛围浓厚，同时拥有高楼层、配有电梯、物业管理完善等不少优点。

    区域卖点：

    2004年东莞市政府“南迁”，东莞城市中心开始向南城转移；直到2009年，南城总部基地规划正式获批，南城也逐渐成为了东莞集行政、商务、金融等众多功能的领先区域。逐渐铺开的城市旧改规划、政策的利好倾斜，越来越多的品牌房企瞄准南城剩余土地，可以说未来发展潜力巨大。

    掌柜小贴士：

    南城房价是目前城区最高水平，尤其是西平和东莞大道沿线版块的楼盘。由于单价贵，洋房总价高，所以南城相较于其他区域有更多的公寓型产品推出。在购买公寓时，需要的关注的点有不少。房屋产权年限是多少？用水用电是民用还是商用？假如购买的是住宅、公寓混合楼盘，则要关注公寓和住宅之间物业管理、生活配套设施等有何区别。以上种种因素都会影响房源的价值和升值空间，要多多留意、仔细至上。

万江——价格渐起 新区热选

    推荐楼盘（片区）：理想0769、江滨花园、盛世华南、加州花园、祥富花园、风临美丽湾

    理想0769、盛世华南、祥富花园、风临美丽湾楼龄在15年左右，电梯房，周边是已经成熟的华南摩尔生活圈、新城中心板块，具有一定的升值空间。

    江滨花园、加州花园楼龄更老一些，在20年左右，但周边生活设施配备已成熟，也拥有入住率高、居住氛围浓厚、物业管理完善等优点。

    区域卖点：

    作为南城之后下一个起步的万江，近年来发展速度不容小觑，东莞三江六岸的最主要资源也集中在万江，生活氛围浓厚，商业配套成熟。万江6月一手房均价已经破3万5位列东莞第二，去年8月至今已公布的16个累计占地达166万㎡的城市旧改也在紧密推进中，二手房价格也已经不是大家以往印象中的那个价格，但150万预算在万江还是能淘到不少笋盘。

    掌柜小贴士：

万江普遍成熟小区的楼龄都比较大，故在购买大楼龄二手房的时候，除了要关注房价之外，也应该多关注楼房内部，产权剩余年限还有多少，相应的房屋维修费用、物业维护成本会有多少，房屋需翻新程度大不大。也要多关注楼房外部的信息，比如房屋产权业主是否明晰、房屋权利人是否全部同意售房、房屋是否有过抵押等楼房的社会关系。内外兼顾，才能顺利购买、安心入住。

掌柜有话说

    买房子对于大部分人来说，是一笔非常巨大的投资和支出，每个人都想要在预算和能力内买到最好的房子。

    假如你是刚需自住，在有限的预算之下，切忌过多顾虑升值空间的因素，而是多考虑居住环境、交通便捷度等实际生活出发的问题；有更多预算的时候，再考虑地段空间、区域发展等利好升值的因素，这样才不会耽误上车时机。

    假如你是用于投资，二手房由于楼龄、户型、装修、朝向等众多主观因素的影响，同一小区的房子也会有各式各样的价格，购买前一定要了解清楚这些基本信息点。另外，选择的时候更多的应该关注入住率而不是交投率，入住率高的小区更能反映小区的受欢迎程度、出租回报率等客观因素。除此之外，交通的便利程度、小区物业的口碑等外置条件素也会在一定程度上影响升值空间，切忌追涨，谨慎考虑、量力而行才是最佳选择。

    当然，现在有些购房者计划买城区的房子但预算不足，就打算“曲线入城”，瞄准城市旧改规划，想要投资城区一些俗称“老破小”的房子，等待拆迁回迁。

    掌柜君要在这里提醒一句，城市旧改项目拆迁周期长、影响因素多，投资易被套牢资金、回报晚，如果资金是计划用于刚需自住，就需要多加考虑。

    最后，附上掌柜君为大家整理的东莞部分二手房价格表，祝大家都能尽早上车买到心水好房。