银行二套房贷暗中“松绑”有望刺激购买意愿

10月22日，央行和财税总局推出的房地产新政时，并未对第二套房政策给予优惠。不过，记者采访了解到，部分银行出台的新政实施细则中，对第2套房的贷款限制有所放松。上周大朗某楼盘开盘，两家合作贷款的商业银行同时提出，只要还完第一套房的贷款，购买第二套时就可以按第一套来享受低首付和利率。业内人士称，改善型二次置业的人群在东莞比例比较大，如果政策上能够松绑，会较大程度刺激购买意愿。

现状:只做不说，银行暗中放松底线

房贷新政出来后，各大银行先后公布了具体的房贷细则，对购买首套普通自住房基本采取“享受最多下浮30%，首付最低两成”的优惠政策，而细则对于二套房政策一律没有优惠。但是，不少银行采用了“只做不说”方式对二套房政策暗中“松绑”。

上周大朗某花园楼盘开盘，与该楼盘合作的东莞银行以及招商银行东莞分行均暗自出台新政策规定，只要还完第一套房的贷款，购买第二套时就可以按第一套来处理，利率上享受7折优惠，首付成数也降低为两成。该楼盘营销总监表示，这透露出很大的积极面，可能还会有更多有利于房地产市场的政策出台，其他国有银行也有可能会跟进放松，毕竟银行之间也存在业务竞争。

记者在致电中国银行东莞分行时，有工作人员称，如果有换房需求，在近期2～3个月将首套房贷款结清，通过央行征信记录显示原有贷款已经还清，并且准备买的第二套房面积在144㎡以下，可视作首套房处理，首付只需2成，利率下浮30%。但农行则称申请第二套房贷，仍不能享受首套房待遇。

原因:改善型二次置业的人群数量较大

去年在实际操作中先后出现过四个版本解读“二套房”，10月的房贷新政也对“改善型住房”定义不明确，各家商业银行难以操作，房贷业务也一度暂停。深建地产营销总监刘燕表示，改善型二次置业的人群在东莞比例比较大，而目前很多政策确实把优惠给了首次置业，不能更多辐射到二次置业。如果政策上能够松绑的话，对刺激很多人的购买意愿有很大提高。东莞有部分银行已经在第二套房界定方面开始作出比较宽松的政策，刺激这些二次置业者。

上文提到的大朗某楼盘的负责人也认为，二套房贷作为调控楼市的杀手锏一旦放松，可能会出现结构性热销的局面，尤其“90/70”政策高端项目数量越来越少，豪宅可能会比较紧张导致价格高企。其实从目前楼市的情况来看，每个区域都有比较稳定的成交，而且各个价格层也开始活跃起来，是一个比较乐观的现象。“事实上，不少中小银行的尺度都比较宽松，这样也可以吸引其他银行优质客户。”该人士称。

东莞规定：人均低于57.38㎡可享受第一套房待遇

2008年4月，东莞市统计局公布了东莞城市居民人均住房建筑面积为57.38㎡。今年7月中下旬，中国人民银行东莞市中心支行与东莞市房管局曾发布通知，“首套贷款房人均面积低于当地平均水平的，二套房贷款利率可按第一套算。”合富辉煌东莞市场研究部总监林毓群和高田地产副总经理翁其怡均表示，按照东莞的人均住房建筑面积计算，一家两口起码可以买114㎡的住房，一家三口就是172.14㎡，已经超过144㎡的范围。只是由于信息不对称，很多东莞市民并不知道自己可以享受第一套房待遇。

业内人士:国家对二套房贷政策难以松绑

在今年房地产形势大变的格局下，业界和部分学者认为，政策应适时而变，包括二套房政策。有媒体称，11月底住房和城乡建设部副部长齐骥曾透露，随着房地产市场的变化，无论是中央和地方，还会采取更有力的政策调整来促进住房消费，在一定程度上也包括第二套住房的调整。但一些房地产业内人士对相关政策的变动却持反对。

“房地产疯狂的时期已经结束了。”峰景地产营销总监陈文杰认为，由于国际经济环境恶化，国内财政和货币政策出现了较大松动，明年准备金再降，利率降低，降税都有可能，房地产政策也可能再次出现调整，但国家已经明确，今年的新增中央投资里，要把保障性住房建设作为安排的重点，购买二套房并不是政府扶持的方向。

东莞中原地产研究部经理车德锐也认为，第二套房政策出台的目的主要是控制炒房，从而抑制楼市泡沫，而且效果明显。央行在发布个人房贷“新政”后，银监会继而紧急通知要求加强个人房贷风险管理。这意味着房贷依然存在风险。仓促调整“二套房政策”，很可能进一步加剧房贷风险，反而不利于金融稳定和扩大内需。就长期而言，适当控制炒房以防止泡沫出现，也是需要的。