实探！最高79亿！东莞CBD约14万㎡巨无霸靓地上线

　　距离掌柜君上次实探东莞国际商务区，已经过去了3个月的时间。近期，东莞市公共资源交易网挂出了2021年东莞国际商务区第一拍，挂牌地块、一号坑以及中心公园等区域进度如何，掌柜君再次实探该项目，带来最新资料。

　　7月8日，东莞市公共资源交易网挂牌出让一宗位于南城街道东莞国际商务区(CBD)商住地，编号为2021WR020号，将于8月11日(周三)上午10：00正式拍卖出让。

　　根据公告，该宗地地块占地面积约为14.41万㎡，起始价为550762万元(位居东莞土拍地块总价第二)，起始楼面地价为人民币6548元/㎡(商服用地起始楼面地价2844元/㎡，城镇住宅用地起始楼面地价16837元/㎡)，地块竞拍时，商服用地和城镇住宅用地分别计价，按竞拍比例同比上浮。

　　最高限价791450万元，若达到最高限价，将进入终次报价阶段。

　　终次报价区间为79.15-79.25亿元之间。

　　地块位于东莞大道西侧，紧邻在建中的万象府和CBD中心公园(原址为水涧头村)，周边聚集多个高端小区像新中银金色华庭、金地·格林小城、石竹新花园、万科金域华府等，临近R2线的西平地铁站、轨道交通大厦，区位优势明显。

　　宗地详情

　　挂牌地块由三个地块和多个地下空间组成。划分为F01-01、E05-02、C05-01三个地块和地下空间(UF01-02-01、UF01-02-02、UF01-02-03、UF02-01-01、UF02-01-02)。占地面积144071.58㎡，计容建筑总面积为595906.28㎡。

　　地块一(F01-01)：

　　F01-01地块规划用途为C2商业金融业用地，占地面积59950.33㎡，计容建筑面积为595906.28㎡，容积率为R≤9.94，绿地率≥20%，建筑密度≤65%。

　　其中F01-01地块最大高度为499米(主塔楼建筑高度不低于450米)，此高度将超越民盈国贸中心（423米），刷新东莞高楼天花板。该地块服务型公寓计容建筑面积不超过70000㎡，地块地下商业设施设于地下一层，地下商业建筑面积不超过27000㎡。

　　同时F02-01 地块(中心公园)范围内不少于 1400 个地下停车位(相关要求按《东莞国际商务区地块开发监管协议》执行。车位应集中布局于中心公园北区(如附图所示位置)地下负二、负三层，平均每个车位建筑面积不少于35㎡。

　　地块二(E05-02) ：

　　E05-02地块规划用途为R2二类居住用地+C2商业金融业用地，占地面积33923.70㎡，计容建筑面积189972.72㎡，容积率为1.0<R≤5.6，绿地率≥25%，建筑密度≤40%。

　　其中E05-02地块最大高度为250米(主塔楼建筑高度不低于200米)，居住计容建筑面积不超总计容建筑面积的90%，商业用房100%自持，自持年限与土地使用权出让年限一致。

　　同时E05-02 地块需无偿配建建筑面积不少于 2000平方米的公交站场设施给市人民政府指定单位(相关要求按《东莞国际商务区配建公交站场设施履约监管协议》执行，由南城5街道办事处进行监管)。

　　地块三(C05-01)：

　　C05-01地块划用途为R2二类居住用地，占地面积13754.84㎡，规计容建筑总面积52268.39㎡，容积率为1.0<R≤3.8，绿地率≥30%，建筑密度≤30%。

　　其中C05-01地块最大高度为100米，商业计容建筑面积不大于地块总计容建筑面积的5%。

　　同时在C05-01 地块内无偿配建占地面积不少于 1800 平方米、计容建筑面积不少于 1880 平方米、办学规模不少于6个班的幼儿园给南城街道办事处(相关要求按《东莞市新建改建居住区配套教育设施履约监管协议》执行，由南城街道办事处进行监管)。

　　地下空间(UF01-02-01、UF01-02-02、UF01-02-03、UF02-01-01、UF02-01-02)：

　　合计36442.71㎡，规划用途为交通设施、商业。其中，UF02-01-02地块地下商业设施设于地下一层，地下商业建筑面积应不超过6000㎡，需100%自持商业物业，自持年限与土地使用权出让年限一致。

　　另外还需无偿配建公共轨道设施，其中包括但不限于：

　　(1)可作为轨道站点使用的地下空间，建筑面积约63955㎡;

　　(2)E05-02 地块及F01-01地块的轨道站点地面附属设施，含出入口、安全口、风亭及冷却塔等;

　　(3)新设轨道站点与莞惠城际轨道西平西站、市轨道交通2号线西平站连接通道，建筑面积约6537㎡;

　　(4)市轨道交通2号线西平站改扩建空间，建筑面积约2285㎡;

　　(5)配置用于上述站场空间近期管养的临时机电安装工程，含给排水、环控、动力照明、综合监控等;

　　(6)E05-02 地块和UF02-01-01地块预留地铁盾构机吊出井;

　　(7)对F01-01地块北侧莞惠城际轨道西平西站1号风亭、冷却塔、消防出入口以及F01-01地块东侧2号风亭共4处附属设施进行改造。

　　除此以外，竞拍企业要满足的基本条件：

　　世界500强排行榜中的企业且该实际控制人旗下具有中国连锁企业百强排行榜中的企业(以2020《财富》杂志、2019年中国连锁经营协会公布的企业名单为准)。

　　还要引进大型高端购物中心、国际五星级品牌酒店、银行总部企业、米其林推荐餐厅等。

　　根据协议，竞拍企业需引进的知名的高端购物中心，面积不低于18万㎡，而且限定是太古汇、恒隆广场、SKP、K11、万象城其中一家。同时该高端购物中心将引入国际一线及二线品牌的数量不少于15个。

　　根据出让文件中显示，该地块将于8月11日拍卖，项目总建设工期为7年，其中499米地标高楼建设期为7年，购物中心建设工期为54个月(4年半)，高端购物中心大概2025年-2026年开业。

实探情况

　　距离掌柜君上次实探东莞国际商务区，已经过去了3个月的时间。

　　与三月前不同的是，此次挂牌出让的F01-01、E05-02、C05-01地块外围都已经围上蓝色围栏，围栏上挂有国有土地使用权出让预告牌。

　　这三块地大多数地面已经铲平，还修建了部分低矮棚房。E05-01地块上的停车位依旧在使用中，整体的变化不是很大。

　　而与三月前大不同的是一号坑地下挖掘深度已有5-10米不等，打桩机器已经消失不见，多处已经修平成为整齐的水泥地面，每块地下基坑的范围已经划分清晰，围着黄色的铁栏杆。

1号坑工程进展情况前后对比图

　　中心公园部分，目前白色的围墙已经修建完毕，立有东莞国际商务区中心公园项目牌子，并建设了少量低矮工棚。内部建筑物基本推平，到处可见建筑碎块和杂草。

　　东莞CBD的蓝图

　　根据规划，东莞CBD开发期限约15年，具体分三个阶段。

　　第一阶段为首开区建设，聚焦金融区、回迁区和中心公园、学校等公共设施的建设，可开发用地总规模46公顷，预计开发量约183万㎡。

　　首开区里，2020年成功出让的四个项目莞商大厦、湾区商贸金融中心、湾区国际制造中心总部、盛和湾区中心，目前正在动工建设中，还有多宗地块正在排期出让。

　　CBD首开区计划于2024年基本建成，2027年完成地标塔楼封顶。

　　第二阶段为北区组团，构建东莞高端产业和人才驻留的国际生活社区，计划2030年全部建成。

　　第三阶段为南区组团，提升东莞大湾区产业转型发展的总部运筹基地，计划2035年全部建成。

区域楼市

　　今年上半年，东莞楼市多次重拳调控，涉房金融监管收紧，银行房贷额度紧张，市场购买力受到限制，东莞新房“高热”不再，二手房更是降至“冰点”。但位于东莞国际商务区周边的二手房依旧有个别高位成交的案例，新房与二手房价格仍存在倒挂现象。

　　据贝壳显示，与东莞国际商务区一路之隔的万科金域华府一期，因其户型高赠送面积、100㎡可做四房的优势，二手房价格依旧高居南城洋房冠军宝座。最新一次成交显示为5月，成交均价逼近7万。

　　除此之外，金地格林小城、石竹新花园、金色华庭等内部环境陈旧、居住时间长达十五年+的小区，二手房交易价格也几乎在4万/㎡以上，与华润万象府最后一波备案均价（46506元/㎡）看齐。

　　与此同时，二手房市场卖家心态良好，挂牌价远远高于成交价。掌柜君在西平某中介门店外的小黑板上看到，景湖时代城的挂牌价格为6万/㎡左右，而南城稀缺的景湖花园、中信森林湖、鼎峰源筑等小区的别墅售价都在两千万以上。门店中介告知掌柜君：目前景湖时代城成交很少，没有近两月的数据。金地格林小城每个月成交大概有3-5套，价格3.9-4.5万/㎡不等，整体成交价格比起今年2月份之前有所回落。二手房市场目前成交太难了，中介都转战新房市场联动为主。

　　新房市场方面，南城当前的供应十分紧缺，一直处于缺货状态，目前仅有鹏瑞天玥一个项目在售，产品为270-320平米大平层户型。

　　据中原数据显示，今年上半年南城洋房成交均价领跑东莞，位居第一，环比去年四季度大涨。

　　此次东莞国际商务区三宗地块出让，让CBD的新房市场再次迎来机会，最终地块会花落哪家500强企业，推出的产品会售价几何，将产生多少摇号中签的幸运儿，掌柜君拭目以待。