2022年东莞备案价有望破“5”的项目将诞生在哪？

经历了2020年的楼市大火，为稳房价稳预期，2021年东莞楼市调控政策频出，限购限贷限价层层加码，原本火热的东莞楼市在全面收紧的楼市政策之下迅速冷却降温。     

在这样的市场环境下，虽然2021年涌现了多个地理位置优越、配套绝佳的豪宅产品，但新盘整体备案价仍旧没有像网传那样正式踏入5万+行列，仅有数个单套房备案破“5”的案例。

进入2022年，多项政策密集出台：“三道红线”松绑；央行开展7000亿元MLF操作和1000亿元逆回购操作；1年期LPR下调至3.7%，5年期以上LPR下调至4.6%……种种政策都有利于楼市回暖。除了在国家层面上暖市风徐徐吹来之外，东莞也释放出了积极的楼市信号。据了解，目前东莞已有多家主流银行下调了房贷利率；近日东莞还发布了公积金新政，3月起东莞公积金贷款额度将提高25%。

在这样的市场环境下，我们不妨大胆猜测一下，2022年东莞新房备案价的天花板是否会被捅破？会是哪些项目破“5”呢？

回顾2021年的房地产市场，不少高端项目开盘或加推，比如南城的华润万象府，2021年初第四批和第五批产品加推，单栋备案均价最高去到47087元/㎡，仍旧被迅速抢购一空；还有松山湖的纯新盘中海松湖林语，创造了2021年东莞单栋最高备案价49916元/㎡，当天即售罄。

除了这些已经售罄的项目，东莞还有一些高端项目留有珍品待加推。这些高端项目在拉升东莞居住品质的同时，也将东莞房价推上了一个新台阶，朝着5万跃跃欲试。

①鹏瑞天玥

首先要提到的就是南城豪宅鹏瑞天玥，项目位于中央居住区西平，是鹏瑞“玥”系高端产品，融合顶级住宅、总部办公、高定商业、国际会所于一体，是鹏瑞继深圳湾1号之后，倾力打造的东莞首个全球超级综合体。

| 鹏瑞天玥效果图

项目总占地约9万㎡，建面约36万㎡，共规划五栋高层和超高层，现已推出5-8栋住宅产品，均为270-325㎡的大平层。

其中5-6栋是2021年4月7日拿到的预售证，7-8栋是2021年6月21日拿到的预售证，单栋最高备案价去到了47087元/㎡，单套最高备案价更是高达50680元/㎡。目前还剩9栋住宅楼迟迟没有备案，有望突破5万高价。

②深业松湖云城

深业松湖云城也是去年的遗留待加推项目，位于既是东莞新房价值高地，又是价格高地的松山湖，紧邻中海松湖林语。该项目是深业集团落子湾区科学城首席“云”系作品，总占地约5万㎡，建面约12万㎡，涵盖湖景奢宅、私家会所、高定商业及公立幼儿园。

| 深业松湖云城效果图

深业松湖云城是东莞首个摇号项目，于去年10月13日和12月19日分别推出了两批产品，前两批的单栋最高备案价是48461元/㎡。

目前还剩8、9、11栋没有备案，未来备案价会不会突破5万/㎡呢？等待揭晓！

除了以上去年遗留的高价项目外，还有去年拍地今年有望入市的几个纯新项目也是房价“破5”的“种子选手”。

①华润置地中心润府

首先要提的就是位于东莞CBD区域的华润置地中心润府，该项目处于东莞大道西侧，四周环绕的是在建的CBD中心公园（原水涧头村）、华润万象府、万科金域华府二期、石竹新花园、西平西站和西平站，地理位置优越。

目前该地块在围挡中，中铁建工集团正在进行地基建设。

据悉，2021年8月11日，华润置地以56亿的高价拿下了这一地块，价格位列东莞土拍总价榜TOP2。拿地后仅9天就成功备案，备案名为华润置地中心，总投资高达190亿元，将建设10栋住宅、5栋商业楼、2栋商业办公楼、1栋公寓、3座地下室、3座地下空间，另配有幼儿园、公交首末站、公共开发空间等配套设施及基坑等配套工程。

| 华润置地中心概念效果图

根据规划，未来这里将建设450米高的超高层塔楼，成为东莞第一高楼；建设250米高的东莞银行总部大厦和250米高的高端服务公寓；建设华润最高端的M1档商业的华润万象城。

有这些配套加持，未来高档住宅的价格恐怕也压不住了。

②万科松悦花园

在松山湖还有一个纯新盘待入市，那就是万科松悦花园，将引进广东首个悦榕庄酒店。这个项目在去年底就入市的风声，至今施工才处于起步阶段。

| 悦榕庄项目概念效果图

项目地块是去年的第3宗土拍地块，于2021年2月3日开拍，采取“限价+转方案评审”的方式，经过51轮鏖战，被万科以总价25.48亿元拿下，可售楼面价达25800元/㎡。拿地的第二天就成功备案，备案命名为万科松悦花园，总投资达71亿。

据了解，万科松悦花园占地99734㎡，总建面达到25万㎡，容积率仅1.22，远低于中海松湖林语的3.0和深业松湖云城的2.5，居住舒适度更高。据悉，别墅和洋房加起来仅有251套，户户精品价格恐怕不低。

另外，就在该项目附近，近期还有一大利好消息。2月16日，东莞市公共资源交易中心发布《松山湖科学公园一期项目、松山湖科学公园二期项目勘察设计结果公告》，表示将建松山湖科学公园，总占地近97万㎡，估算总投资约3亿元。在这一公园利好加持下，万科松悦花园的“身价”还有上浮的资本。

| 松山湖科学公园规划范围

③星河城二期

万科麾下除了有松山湖万科松悦花园外项目外，还有黄旗山豪宅区的星河城二期项目，该项目紧靠黄旗山，处于黄旗北最后一块待开发靓地之上。

据了解，有资深重组开发项目经验的万科接手联华，重妆打造星河城二项目。该项目备案名称为星河传说商住区帕萨迪纳商业IV区，占地41067.4㎡，总建面244862㎡，是商业综合体项目，规划建设2栋住宅、2栋公寓、3栋商业及地下停车场。

| 星河城二期规划图

据掌柜君了解，2月底万科将发布对星河城二期项目的建设规划，并进行星河传说业主的意向投票大会，如若获得三分之二中四分之三的业主投票，规划则通过。

黄旗山片区豪宅林立，星河传说、光大天骄峰景、中海莞府、万科皇马郦宫、万科御景湾8号等豪宅皆生长于此，同样生长于此的星河城二期项目，在万科匠心打造之下也将会有不菲的价值，或将引领东莞房价迈上5万元/㎡的台阶。

东莞豪宅项目不胜枚举，每一个项目都有其独到的东莞记忆，2022年第一季度已经过半，春暖花开的时节即将来临，哪个项目会走到前面引领东莞一城房价呢？关于东莞房价破5万你有什么想法呢？欢迎留言讨论。